一念発起して購入したり、両親から相続したりして手に入れた念願のマイホーム。手に入れたあとは、その住まいでずっと生活していく――というイメージがあるかもしれませんが、さまざまな事情によって「家を貸す」という選択が必要になるケースもあります。
いかなる状況でも、ご自身やご家族、大切な資産にとってベストな選択をしたいですよね？ここでは「面倒」も「後悔」も避けたい方へ、賢く家を貸すための基礎知識をご紹介します。
「家を貸す」経験は多くの人にとって未経験なことです。貸した後に「もっとこうしておけば良かった」や「そんな事もできたのか」と思いがちです。大切な資産である家をそのような思いをせずに貸すには、いくつかのポイントがあります。事前に知っておく事で家を貸すときの不安が軽減できるよう、面倒や後悔を避ける方法について解説します。
家を貸す際には「賃貸管理」という建物と入居者への管理業務が発生します。管理業務には次のようなものがあります。
これらは、管理会社に委託することで負担を軽減できますが、賃貸管理には複数の管理方法があり、それにより手間と管理費用が変わることから家賃収入も変わります。
管理方法ごとの手間や費用がどのように変わるかご存知でしょうか？これらを知らずに家を貸し出してしまうと「手間と時間が掛かり大変だった」「手間は抑えられたが家賃収入が少なく結果的に苦労した」というようなことが考えられます。
ここでは、管理方法の選択ミスがないよう家を貸すときの管理方法について解説します。
賃貸管理会社に頼ることなく、貸主自身で賃貸管理業務をこなしていく方法です。
工事や修繕の手配、入居者との交渉や契約、集金や精算など多様な業務を行う必要があり、そのための手間と時間、加えて多くの知識も必要になります。
「自身で賃貸管理業務をこなす」とはいえ、全てを行わず入居者募集を不動産仲介会社に依頼するなど、賃貸に必要な一部業務を任せる場合でも「自主管理」と呼ばれることがあります。このときには委託する内容に応じた手数料が発生します。
自分でできる業務が多ければそれだけ費用を抑えられ、大きな利益を生み出しやすくなります。ただし、管理業務には緊急の対応が必要なトラブルも考えられ、個別に保険や保証のサービスを利用していない場合には、何か起きたときの負担を自ら負わなければならず、リスクも高くなります。
自主管理は、家を貸すことの経験があるなどして知識がある人にとって、これから専業や本業として賃貸を行うことで利益を伸ばしていきたいという場合におすすめの方法です。
賃貸に必要となる様々な業務をまとめて賃貸管理会社に委託する方法で、家を貸す際の一般的な管理方法です。
委託の内容は、建物、入居者に関わる管理など「必要なことは、ほとんどすべて」という場合もあり、家を貸す手間を大きく軽減できます。会社ごとに提供される業務や手数料に差異があることも多いので、それら業務を必要な範囲で対応してもらえるサービスを選ぶ必要があります。
賃貸管理会社は「もしも」の時に備えて、家を貸すときに起こりがちなこと、起きた後に大変なことのリスクを軽減する各種の保証サービスや有料オプションを設けており、これらを活用することで面倒を軽減できます。
また、家を貸し出すときも、賃料設定、修繕工事の要否など経験をもとにした助言を受けられるため、初めてであっても安心して家を貸すことができます。
家を貸すことについて初心者の方や、賃貸運営にかける時間があまりない方は自主管理ではなく管理委託で賃貸を行いましょう。
サブリースとは、管理会社に家を借り上げてもらい、その物件を入居者へと貸し出してもらう管理方法で「転貸借」とも呼ばれます。
管理委託と同様に賃貸管理で必要な業務を全般的に任せられることに加えて、本来は家の所有者しかできないことでも、物件を借りている賃貸管理会社に直接対応してもらえるなど、家を貸す際の手間やリスクについて、管理委託よりもさらに軽減することができます。
空室期間中にも家賃の支払い保証がついているサービスがありますが、その場合には一定の収入が保証される代わりに所有者の権利に様々な制限が発生することもあるので、契約内容に大きなリスクとなるようなものがないか、内容を確認して納得の上で利用を判断する必要があります。
本業が忙しく手間や時間を極力掛けずに家を貸したい方、転勤や海外赴任で遠方にお住いの方には特におすすめです。
家を貸すための十分な知識がある人は、自主管理をしていくことで利益の最大化を狙うことができます。家を貸すことに不慣れな方や、本業等で多忙な方は、管理業務を委託できる管理委託やサブリースを選び、賃貸の面倒事を軽減しましょう。
賃貸管理サービスを利用する上で、管理会社の業務範囲を確認することは家を賢く貸す方法の一つです。確認を怠ると、賃貸運営を続けていく中で、自身では対応できないことや、やりたくないことまでやらざるを得なくなってしまいます。
例えば、入居者の募集しかしない管理会社に委託してしまうと退去時の立会い、原状回復にあたっての査定や交渉、破損個所の修繕手配など、自分でこれらをこなすには法的知識などの専門性が高い知識が必要になり、不慣れな人がこれらを独力でこなすには、大きな労力や時間を費やすことになります。
委託する業務の範囲が広がれば、利用するサービスの手数料は高くなりますが、この先の数年間以上、自分にとって無理なく賃貸を続けられそうなサービスになっているか、提供される賃貸管理業務の範囲や、自分で行わなければならない業務の範囲について確認した上で利用するサービスを選びましょう。
貸し出す条件が厳しくなるほど入居者を見つけづらくなります。そのため実際に貸し出す場合、賃料以外の条件は緩くし、代わりに賃料を高めに設定し、得られる賃料の一部を修繕に充てるといったことも考えられます。
しかし、自分が再度住むかもしれない家について、ダメージを防ぎ資産価値を落とさないためには、貸し出しの条件をある程度設定しておいた方が良いでしょう。
具体的には「ペット」「喫煙」などが代表的なものです。
募集時の条件として載せるだけでなく、契約にも盛り込んでおくことで解約精算時において、汚損等の責任の所在を明確にでき、面倒なトラブルを避けられるようになります。
一方で、条件を厳しくし過ぎても入居者が決まりにくくなります。条件の設定は、築年数や家の状態を確認しながら判断すると良いでしょう。そのためには賃貸管理会社などに実際の家の状態などを確認してもらい、アドバイスを受けることをおすすめします。
ここまで家を貸すための賃貸管理サービスの利用の仕方や選び方、入居者募集にあたって賃料以外の賃貸の条件を設定することについて説明してきました。ここからは、そのほかに賃貸の失敗を避けるためにどういったことに注意すれば良いのか、特に重要となりそうなことを取り上げて解説していきます。
原則として住宅ローン支払い中の家をそのまま何もせずに貸し出すことはできません。住宅ローンは契約者が実際に住むための契約であり、住宅ローン対象の家に契約者本人（あるいは契約上で認められている家族など）が住まない場合、住宅ローンの完済または他のローンへの借り換えが原則必要になります。
転勤等のやむを得ない場合は元の条件をある程度引き継げる場合がありますが、融資元の金融機関や利用しているローンの契約内容によって変わります。住宅ローンの残債が残る状態で家を貸したい場合には、契約を見返した上で金融機関にも相談しましょう。
もし、金融機関への相談等をせずに家を貸し出した場合には、のちに金融機関から連絡が入った際、より厳しい条件で契約せざるを得なくなることや、一定の期限を設けて一括返済を求められることなどがリスクとして考えられます。
持ち家を貸すと家賃収入が得られますが、賃貸にあたっては支出も発生します。ここでは家を貸す際にかかる費用と税金を紹介します。
ハウスクリーニング費用（+リフォーム費用）
家を貸し出す前に貸主はハウスクリーニングを行います。水回りなどの通常の掃除では取り切れない汚れも、プロによって綺麗にしてもらいます。
設備が古くなっている場合などは、必要に応じてリフォームも検討します。
修繕費用
賃貸中は入居者が支障なく生活できるようにする義務が貸主にあります。そのため、設備などが故障した場合には修繕費用が発生します。ただし、借主の故意・過失によって修繕が必要となった場合は、借主が費用を負担します。
退去時には、借主に原状回復義務が発生します。賃貸中同様、借主の故意・過失による損耗は借主の費用負担となります。一方、クロスや畳、フローリングの変色のような通常の使用においても発生するような劣化や損耗は貸主の負担となります。
原状回復で無用なトラブルを避けるには、貸す前の状態（原状）を写真でしっかり残しておき、誰が発生させた損傷であるかを明確にできるようにしておくことが対策となります。また、負担する範囲を契約書に記載して、事前に借主にも了承を得ておくと良いでしょう。
参考：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について[国土交通省]
なお、マンションの修繕積立金は所有者である貸主が引き続き負担します。一軒家の場合は、修繕積立金はないので、少しずつ修繕費用を用意して備えておきましょう。
賃貸管理会社への管理手数料等
賃貸中の管理業務を賃貸管理会社へ委託する場合は、管理手数料が発生します。管理手数料は委託する業務内容によって異なります。一般的な賃貸では月額賃料の5%程度が相場となっていますが、転勤者向けプランなどの保証が充実しているサービスでは10%以上となる場合もあります。
この他にも、賃貸借契約時に事務手数料や設備点検費用などがかかる場合があります。賃貸管理会社へ入居者募集を依頼する際に、どの程度の費用がかかるか確認しておくとよいでしょう。
火災保険料
火災保険は借主も加入するので貸主は不要と考える方もいるかもしれません。しかし、借主の火災保険は借主に過失のある場合のみに使用できます。隣家からのもらい火などは借主の火災保険では補償の対象外ですので、貸主自身も火災保険に加入して備えておくことが必要です。
施設賠償責任保険料
建物や付帯設備が原因で他人にけがをさせてしまった場合、建物の所有者（貸主）は建物の維持管理責任を問われます。施設賠償責任保険では、賠償金や修理費、裁判等で必要となる費用を補填できます。
たとえば、建物の外壁が落ちて通行人にケガをさせてしまった場合などが対象となります。
家賃収入を得ると、収入から費用を差し引いた利益に対して所得税がかかります。なお、固定資産税や都市計画税などの不動産を所有していることでかかる税金も引き続きかかり続けます。
家賃収入による所得は会計上「不動産所得」に分類され、この不動産所得が年間20万円以上ある場合は確定申告が必要となります。
不動産所得は給与所得と異なり源泉徴収されないので、自ら税務署に足を運ぶか、「e-Tax（国税電子申告・納税システム）」を利用して、期日までに確定申告を行わなければなりません。
確定申告をしないと納税義務違反となり、ペナルティとして無申告加算税、延滞税が発生します。家を貸して家賃を得られるようになったら、忘れずに確定申告を行うようにしましょう。
解約時、借主が責任を負うべき損傷かを明確にするために、損傷の負担について契約書への記載しておくことと、賃貸を行う前に部屋や設備の状態を記録しておくことはとても大切です。
壁の落書きや床の損傷など、入居者がつけた損傷の原状回復について、どの範囲についてどの程度の費用を請求するのか、契約書で具体的に明らかにされていることが重要です。
損傷に関しては、解約時に生じていた損傷が借主に責任があるかそうでないかを明確にするために、賃貸前に部屋や設備の状態を記録することが大切です。
分譲マンションであれば記録するのは専有部である部屋の内側が中心となりますが、一戸建てであれば、門扉や庭、塀といった室外の設備についても記録しておく必要があります。
家を貸す際には、大きく2パターンの契約形態があり、状況に合わせた契約方法を選択しないと大きな後悔が考えられます。家を貸すときの契約方法は「定期借家契約」と「普通借家契約」と転勤者に適した「一時使用賃貸借契約」を結んで家を貸すケースがあります。ここでは、「定期借家契約」「普通借家契約」「一時使用賃貸借契約」という3つの契約の違いについてご説明します。
契約更新がなく、貸主が契約期間を自由に決めることができる契約です。契約期間満了の1年前から6か月前までの期間に解約を申し入れることで、満了時点での物件の明け渡しを受けられます。例えば、「海外赴任の期間がきっかり3年」などのように決まっており、その期間だけ家を貸したいといった場合にはリスクが低く有効な契約となります。
入居者（借主）との、契約更新に関するトラブルを避けられる一方で、期間の制限なしに長期的に住みたい入居者からは敬遠されてしまい、特に契約期間を短くするほど入居者が決まりづらくなる傾向があります。ただし、契約期間終了後に貸主と借主が合意することで再契約をすることが可能です。
上記の定期借家契約とは異なり、借主から解約の申し入れがない限りは契約が自動的に更新されます。契約期間は2年とするケースが一般的です。入居者が退去を申し入れるまで継続的に家賃収入を確保できること、入居者にとって契約の条件がよいため賃料も相対的に高く設定しやすく、新たな入居者を獲得しやすいことなどがメリットです。
その一方、貸主からの解約申し入れには正当な事由が必要となり、契約の解除や契約更新の拒否は原則的に困難です。「赴任先から戻ることになったので家を返してほしい」といった場合でも契約を解除できないのは、状況によっては貸主にとって大きなデメリットとなります（もし正当事由のもとで解約を申し出て法的に正当と認められた場合、解約は通知から6か月後となります）。
| 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
|---|---|---|
| 契約期間 | 契約時に契約期間を設定 |
1年以上の契約期間を設定 期間の定めのない契約も可 ※契約期間が1年未満の場合は、 期間の定めのない契約とみなされる |
| 契約方法 |
書面（または電磁的記録）でのみ可 ※契約書とは別にあらかじめ 「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の 書面の交付・説明が必要 |
口頭でも書面でも可 |
| 契約の更新 |
不可 ※再契約は可 |
可 |
| 貸主からの解約 |
期間満了をもって解約可 ※期間満了の6か月から1年前までの間に 解約予告が必要 |
正当事由がない限り不可 |
| 賃料 | 普通借家契約の8～9割 | 賃貸市場の相場 |
その名の通り、「一時使用目的」で締結された賃貸借契約です。定期借家契約の解約申し入れ期間が1年前から6か月前までに対し、一時使用賃貸借契約は、解約の申し入れが3か月前でもよくなるため、よりフレキシブルな対応が可能になります。
「定期借家契約」「普通借家契約」といった借地借家法にもとづく契約は借主保護の性格が強く、貸主が思わぬ制約に縛られることがあります。しかし一時使用賃貸借契約には、借地借家法の強行規定と呼ばれるものが適用されないので「いつでも解約の申し入れができる」「契約期間を自由に決められる」など、貸主側には借地借家法に則った契約にはない有利な点があります。
ただし、「一時使用目的として認められない場合は締結することができない」「入居者を獲得しやすくするために、適切に基本契約期間を設定する必要がある」「実際の解約には、解約の申し入れから3か月を要する」など、注意が必要な点もあります。
賃貸管理会社を選ぶときのポイントは、自分ではできない管理業務全てが、提供される役務や保証によってカバーされていることです。
手数料の安さで賃貸管理会社を選ぶことは考えられますが、それによって自身で行う管理業務が増えれば余計な手間が発生するでしょう。賃貸管理業務は多岐にわたり、賃貸管理会社が提供する保証サービスにも様々なものがあります。広範なサービスを提供できる会社から話を聞くことで、賃貸管理に必要なものが分かり、賃貸管理会社の検討において、手数料以外の違いが分かるようになります。
賃貸管理会社選びでは、手数料の安さだけでなく今の自分に必要な範囲を漏れなくカバーできるサービスを選ぶことがとても大切です。
賃貸管理会社の選び方のポイントに関する詳細はこちら
家を貸す際の手順・流れは上記のようになっています。
期待できそうな賃貸管理会社を見つけて、賃料査定を依頼することで、家を貸したときに期待できるおよその賃料を知ることができます。訪問やWEB面談でサービスの説明を聞くことができるので、業務範囲などが自分に合うサービスかを見つけて申し込みましょう。
賃貸管理会社を決めたら、貸し出し時に希望することを考え、担当者と相談しながら入居者募集の条件を整えます。募集条件を記載した広告がインターネット上などで掲載されて、内見希望の連絡が賃貸管理会社に届くようになります。
入居希望者から申し込みが入り、審査で問題がなければ、賃貸借契約が結ばれて家が貸し出されます。
当社サービスのような場合だと、賃貸管理会社が入居者にとっての貸主となって管理を行います（転貸借契約）。何も起こらなければ特にすることはなく、毎月の賃料も自動で振り込まれます。設備にトラブルがあったときや、入居者から解約の申し入れがあったときに連絡が入ります。賃貸管理サービスの中に、入居者から賃料等の支払いがないときの「賃料支払保証」や、設備の修繕・交換費用を補助してもらえる「メンテフリーサービス」などが含まれている場合はそれらを利用することで、より安全に家を貸し出すことができます。
解約の申し入れがあった場合は解約手続きを行います。賃貸管理会社が物件の損傷査定を行い、借主への敷金返却、修繕費の請求といった清算処理を査定額に基づいて行います。返却された家について「再び貸し出す」、「居住する」、「売却に動く」など、今後の活用方法を考えましょう。
当社のように、所有者が空けている家のことを総合的に取り扱っている賃貸管理会社であれば、「空き家の管理」、「空室中のリフォーム」、「売却の相談」、いずれも対応が可能です。
詳細はサービスご利用の流れをご覧ください。
家を貸すとき「管理会社に委託することで賃貸管理に関わる手間を軽減できる」と説明しましたが、実際に家を貸し出さないと分からない点や、不安な部分もあるかと思います。ここでは家を貸すときのメリット、家を貸さないときのデメリットを紹介していきます。
家を貸すことの最大のメリットは、建物を所有したまま家賃という一定額の収入が継続的に得られる点です。
特に転勤や海外赴任で生活拠点が変わるケースでは、何年か経って家に戻ってくる可能性は高いのではないでしょうか。帰れる家は残しつつ、家を空けずに貸し出しておけば、経年劣化などによる物件の価値の低減も賃料収入で補えるかもしれません。
家を貸さずに「空き家」とすることには、以下のようなデメリットが考えられます。
・資産価値が低下してしまう
人が住んでいない家は老朽化が早く、放置すればするだけ住まいの資産価値は下がり、放置された空き家は、周囲の不動産価値にも悪影響を与えてしまいます。
・周囲をトラブルに巻き込んでしまう
総務省のデータでは住宅の6割が木造であり、木造一戸建ての場合、シロアリによる倒壊リスク、火災発生時の延焼リスクなど、空き家にするリスクはマンション以上に高いかもしれません。
・犯罪の温床になってしまう
管理がなされていない空き家は、放火の対象となることや、不法滞在、ゴミの不法投棄などを招く危険性が高く、そのような場合、治安が悪化するため周囲への悪影響は大きいと言わざるを得ません。損害賠償などの形で責任を問われる可能性があるかもしれません。
リロの留守宅管理では、家を貸すことを検討している方に目的に合わせたプランやサービスを用意しています。長年の実績と経験を生かした独自の入居者募集方法や充実した保証サービスをご用意しておりますのでぜひお気軽にご利用ください。
もし空いている家を持っているならば、貸し出すことで収入を得たい人は多いのではないでしょうか。手厚い保証やサポートがついた賃貸管理サービスが存在している現在において、それらを利用すれば家を貸すこと自体、実はそれほど難しいことではありません。しかし賃貸の成功率を高めるためには、事前に最低限の知識を持っていることが大切でしょう。
この記事では、予め知っておかないと、のちの面倒や後悔へとつながりそうなことを取り上げていきました。特に大切なことは、無理なく家を貸していくための自分に合った賃貸管理サービスを利用することです。どういったサービスがあるのかを知るためにも、まずは当社にお問い合わせいただくことをおすすめします。
当社のサービスは多忙な転勤者向けに大きな強みを持ったサービスです、サポートや保証といったあらゆるサービスが充実しています。このことは転勤以外の賃貸を検討している人にとっても、賃貸管理会社は「どこからどこまでをやってくれるのか」を理解するための助けとなるはずです。転勤者以外の人に合わせた賃貸プランも用意されています。この記事に書かれたことも参考としつつ、まずはリロケーション・ジャパンまでご相談ください。
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