相続した古い家などを貸し出そうとした時、「こんなに古い家だと、誰も借りてくれないのでは？」と思われるかもしれません。古い家は貸し出すことはできるのでしょうか？結論、工夫次第で古い家を貸すことはできます。
そこで今回は、古い家を貸す前に知っておくべきことや、貸し出す際の注意点をはじめ、古い家を貸すメリット、デメリットについても解説します。
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目次
1. そもそも古い家は貸せるのか
古い家でも、貸すことは可能です。
ただし、雨漏りをしているようなボロボロの家では、住みたいと思う人はほぼいないでしょう。
そのため、古い家を貸す際は、修繕が必要であれば使いやすいように修繕する。
商業施設が多く賑やかな所か、住宅街で静かな場所にあるかなど立地の特性を把握して貸し出す際の条件設定や貸主を想定したリフォームが必要か。などの戦略を立てる必要があります。加えて部屋全体のクリーニングを行い綺麗な状態にする必要もあります。
1-1. 貸すことのできる古い家の条件
貸すことのできる古い家の条件の一つとして、住宅形態が一戸建てであることがあげられます。『令和3年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について』では、「今後望ましい住宅形態」という質問が設けられました。結果は「一戸建て」を望む声が54.4%で一位。過去10年で見た場合には減少傾向にあるものの、現在も一戸建ては人気であることがわかります。
なお、東京圏の場合であっても48.3％、大阪圏においては52.9％と約半数以上の方が一戸建てを望んでいます。人口規模別に見てもそこまで結果に差がないことは、一戸建ての根強い需要を表していると言えるでしょう。
上記の結果から考えると、古い家であっても一戸建てであれば住まいとしてのニーズは十分に見込めると考えられます。古い家だからといって、必ずしも入居者が見つからないとは言い切れません。
判断がつきにくい場合、賃貸管理会社にどれ位の価値があるのか賃料査定を申込んでみるのも一つの手段です。
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また、借り手がつきやすい家の条件として、以下の内容があげられます。
- 清掃してある
- 整理整頓してある
- 便利な場所にある
- 家賃が安い
- 新耐震基準で建てられている
なかには、利便性が悪い場所にあるボロボロな家でも「海を見渡せる見晴らしのよい高台にある」といったアピールポイントがあれば、貸し出せる可能性は十分にあります。
1-2. 貸せる家とそうではない家の違い
貸せる家とそうでない家の違いとして、旧耐震基準か新耐震基準かがあげられます。昭和56年（1981年）6月1日以前に建てられた物件は旧耐震基準であり、現行の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。そのため、賃貸に出す前に耐震診断や必要に応じた補強工事の検討が望ましいです。一方、昭和56年（1981年）6月1日以降に建てられた物件は新耐震基準であり、基本的に現行の耐震基準を満たしているため、耐震性については比較的安心できます。ただし、旧耐震基準の家でも貸せないわけではありません。
詳しくは「5. 古い家を貸したい人が知っておくべきこと」「6. 古い家を貸したいときは耐震基準に注意」で解説しているので、読み進めてみてください。
1-3. 貸せる家かどうか、その他の判断基準
その他の判断基準として、シロアリ被害の有無などもあげられます。シロアリは木造住宅の構造体を内部から食い荒らし、建物の強度を著しく低下させる原因となります。築年数が経過し長期間空き家にしていた木造住宅では、床下や壁内部、屋根裏などの目に見えない部分でシロアリ被害が進行しているケースが多い場合が考えられ、建物の安全性にも関わる深刻な問題となります。
シロアリが住み着いていないかを確認する方法は、以下のとおりです。
- 家の周りで羽の生えたアリが飛んでいないか
- 玄関の枠や外壁などに土がついていないか
- 壁を叩いて空洞音がしないか
- 壁から木材のきしむ音がしないか
- 壁に穴が空いていたり柔らかい場所がないか など
賃貸物件として提供するためには、専門業者による検査を実施し、被害が見つかった場合は適切な駆除・修繕工事を行うことが必要です。構造部分に重大な被害が及んでいる場合は賃貸に適さないと判断される可能性もあります。
駆除後「実際に貸し出せるか」「賃貸需要があるか」に関しては、専門家である賃貸管理会社に相談してみましょう。リロケーション・ジャパンでは、これらの相談と無料の賃料査定も行っています。
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2. 古い家を貸したほうが得するのかどうか（メリットとデメリット）
古い家を貸し出すことで、収益面や維持管理面でメリットがあります。ただしデメリットもあるので、それぞれの特徴を踏まえたうえで、貸し出すかどうか判断しましょう。
2-1.メリット1：賃料を得られる
古い家を貸すメリットの一つに、一戸建ての人気や賃貸市場における安定した需要により家賃収入が得やすい点が挙げられます。築年数が経過している物件でも生活空間としてのニーズは存在し、新たな入居者を求める市場があるといえます。
2-2.メリット2：家を所有し続けられる
不動産を売却するのではなく賃貸に出すことで、資産を手放さずに所有し続けられます。将来的に地価の上昇が見込める場所であれば、賃貸需要が下がる可能性が低く、長期にわたって家賃収入を確保できるでしょう。市場動向を見ながら最適なタイミングで売却することも可能です。
2-3.メリット3：老朽化を防げる
空き家として放置することの懸念点である建物の老朽化や防犯面の問題も解決できます。人が日常的に生活することで換気や通水されるので、湿気から発生するカビや細菌が防げ建物の老朽化を抑制できます。また、不法投棄や不法侵入、放火などの犯罪リスクを低減でき、人の出入りがある建物として、地域の防犯性向上にも貢献できるでしょう。
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2-4. デメリット
古い家を貸すデメリットとしては、古い物件特有のメンテナンスの手間やリフォーム費用がかかる点が考えられます。劣化した設備や耐震性への不安があるため、貸し出しの際にはリフォームや修繕が必要なことも多く、これらが負担となる場合があります。
ただし、これらのデメリットは必ずしも悪い側面ばかりではありません。リフォームなどをすることで快適な居住空間を入居者に提供できることは家賃に反映させることができ、資産価値も上がるため他よりも競争力のある物件として生まれ変わり、費用の回収を早めることにもつながります。
3. 古い家を賃貸物件として貸す流れ
古い家を賃貸物件として貸す流れは、以下のとおりです。
- 賃貸管理会社に賃料査定を依頼する
- 委託する会社を決定する
- 入居条件・家賃などを決定する
- 入居者の募集を行う
- 入居者と賃貸借契約を締結する
まずは、どれくらいで貸せるのかを把握するために、賃貸管理会社に賃料査定を依頼しましょう。リフォームなどを行う場合、それらの費用を反映させたバランスの取れた家賃設定をしないと費用回収が遅れます。賃貸管理会社に要否も含めて相談することをおすすめします。
委託する会社を選択したあとは、賃料や敷金、更新料の有無、ペット飼育の可否などの条件面を決定します。入居者の募集をはじめる前には、内覧時の印象アップにつなげるためにもハウスクリーニングや修繕を行いましょう。入居希望者が決まれば入居審査を行い、問題なければ賃貸借契約を結びます。
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4. 古い家をなるべく高く貸すためのポイント
古い家を貸す際には、賃貸ニーズの把握が不可欠です。市場調査を行うことで、どのような物件が求められているのか、具体的な情報を得ることができます。地域の賃貸相場や状況を調査し、自分の物件がどのように位置づけられるのかを分析すると良いでしょう。市場の動向に目を向けることで、適切な賃貸戦略を練ることが可能になります。3つのポイントを詳しく解説するので、参考にしてみてください。
4-1. どのような立地か
国土交通省が発表した『令和5年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について』からは、立地は入居者を引きつける大きな要因の一つであることがわかります。日常の買物など、生活の利便性が高い所にある物件は、特に人気ががあります。最寄り駅やバス停までの距離、買い物ができる商業施設、学校や病院などの生活施設の有無は、居住する上での利便性も大きく左右します。
また、同意識調査では治安の良さも重要視されていることがわかります。家族向けの物件であれば、子供の安全や地域コミュニティの活発さが入居者の関心を集める要素となります。
物件の立地の魅力を十分に活かすことで、賃貸市場での競争力を高めることが可能となります。利点をしっかりとアピールし、質の高い居住空間としてのイメージを打ち出すことが大切です。古い家であっても、立地や周辺環境次第で貸し出すチャンスは十分にあります。
4-2. 入居者層を分析する
古い家を貸す際は、ターゲットとなる入居者層を分析することは重要です。
賃貸需要は、地域や立地によって異なります。例えば「ファミリー」「高齢者」「単身者」と分類し、アプローチ方法を決めておく必要があります。
ファミリー層を意識した場合、人感センサーのライトや窓に防犯フィルムを貼りターゲットが安心できる対策をします。
間取りがシンプルで部屋の数が少なければ高齢者を意識しても良いでしょう。手すりなどのバリアフリー化や近隣の医療施設などを調べて物件をアピールします。単身者の場合、相場よりも多少賃料を安くしたり、多趣味の方を想定してクローゼットのような収納スペースがあることで魅力的に映ります。
このように立地における潜在的な入居者の希望を意識しつつ、自分の物件の長所を確認することで、効果的な募集活動につなげられ、申込数を増やす手助けになるでしょう。立地、周辺状況を再度確認し、それらを賃貸管理会社とも相談することで、より良い募集方法が見付かるでしょう。
4-3. リフォーム・リノベーションも検討する
古い家を貸す際、ニーズは十分だとしても、住まいとしての機能に問題があれば入居者は決まりにくくなります。特に内装や設備の古さが気になる場合は、借主の関心を引くために改善が求められます。外観を整えることも重要で、例えば塗装や庭の手入れをすることで魅力を高められます。
ただし、リフォームの際には予算の設定が重要です。無理のない必要最低限の範囲で行うことで、費用対効果を最大化することが可能です。これらは賃貸管理会社に相談することで、適切な提案が受けられるでしょう。物件の特性を生かしつつ、防犯設備など現代の生活スタイルに合った生活空間にすることが大切で、このような取り組みは、古い家の貸すことを成功させる大きな一因となります。
4-3-1. 古い家をリフォームする時のポイント
古い家を貸すにあたってリフォームやリノベーションを行う際には、いくつかのポイントがあります。
まずは内装です。
壁や床の状態を見直し、汚れや傷を取り除くことが重要です。特に、キッチンや浴室は賃貸物件において重点が置かれるため、小規模な改修を行うと良い結果を得やすくなります。
次に、設備の点検です。
エアコンや給湯器の動作を確認し、必要に応じて修理や交換を行うことで、住む人の利便性が向上します。また、安全面でも老朽化した配電盤やガス設備のチェックが必要です。
外観も忘れずに手入れをしましょう。庭や外壁の状態が良ければ、第一印象が大きく変わります。全体的に手を加えることで、競争力のある賃料設定が可能となるでしょう。
4-3-2. 費用と効果のバランスが重要
古い家を賃貸に出す際には、コスト費用と効果をしっかりと考慮する必要があります。修繕やリフォームにかかる費用を抑えつつ、できるだけ魅力的な物件にすることが求められます。そのためには、優先順位をつけることが重要です。例えば、キッチンや浴室、トイレなど、リフォーム箇所を使用頻度の高い場所に限定することで、効率よく居住環境を向上させられます。
さらにインターネットで地域の賃貸相場を調査します。このことで家賃収入がどの程度見込めるのかがイメージできます。そのことから、いくらまで費用を掛けて良いかなどの、リフォームをする際の現実的な費用がイメージできるでしょう。自分で探すのも手間がかかるので、賃貸管理会社に任せた方が間違いもなく安心できます。基本的には無料なので慣れてない場合は、賃貸に出すための様々な提案も受けられます。
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リフォームの範囲を決める際,も賃貸管理会社に相談することをおすすめします。賃貸管理会社であれば周辺の賃料相場から見込める家賃と工事のバランスを考え適切な提案がされるでしょう。
どれくらいの賃料になりそうか、貸す方法が分からない場合、まずはこちらから賃料査定をしてみましょう。
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5. 古い家を貸したい人が知っておくべきこと
古い家を貸すにあたっては、いくつかのポイントを把握しておくことが重要です。
まず、第一に耐震性や配管の状態など、住居としての機能が問題ないか物件の状態を確認しましょう。新耐震基準に適合しているかなどの築年数による法的基準や地域のニーズを把握することも大切です。
また、物件がどのような市場価値を持つかも調査し、適切な家賃設定をすることが重要です。さらに契約手続きや必要書類についても理解しておくと、スムーズな賃貸運営が可能となります。
これらの情報をもとに実際に貸し出すことができるかを確認し、貸し出す方法を明確にすることで賃貸におけるシミュレーションにもつながることから、古い家を貸す前に知っておくべきこととなります。
リロの留守宅管理に問い合せをいただくお客様の場合、築年数が30年以上の物件を持つお客様も3割ほどいらっしゃいます。下記、図のように「築31～40年は12.1％」「築41～50年は11.3％」となっています。
［集計期間：2023年4月～2024年9月30日］
また、親から相続された古い家は、将来的に自己居住を考える方もいるでしょう。このような一時的な貸し出しの場合は「定期借家契約」がおすすめです。
定期借家契約は、あらかじめ契約期間を決めておき、契約期間が満了すると契約終了となる契約方法です。普通借家契約では、入居者の希望に合わせて契約更新することとなりますが、定期借家契約では自分達が住むタイミングに合わせて確実に退去してもらうことができます。
なお、更新という概念はありませんが、双方が合意をすれば、新たに契約期間を決めて再契約をすることも可能です。
このように実際に、築30年以上の物件を貸し出すことを希望して相談される方も多くいます。お持ちの物件の市場価値や適正な賃料について、まずは無料査定で賃料を確認してみてはいかがでしょうか。
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6. 古い家を貸すときは耐震基準に注意
古い家を貸すときに注意しておきたいのが耐震基準です。昭和56年6月1日以降に建てられた建物は、新耐震基準と呼ばれる構造基準をもとに建築されています。一方、これ以前に建てられたもののなかには、旧耐震基準の構造基準で建築されたままの建物も存在します。
震度6を想定した新耐震基準に対し、旧耐震基準が想定するのは震度5強です。近年では2024年の能登半島地震をはじめ震度7を記録する地震も記憶に新しく、旧耐震基準の家を借りることに不安を覚える方も多いでしょう。また、不動産会社も地震に対するリスクを重く見ている傾向にあります。実際には旧耐震基準のまま留守宅を貸し出すことは可能ですが、万が一の際を想定し、新耐震基準に適合する耐震リフォームを行ってから貸し出す方が良いでしょう。
もしも新耐震基準に適合した工事が行われていないのであれば、できる限り早く対策を考えるべきです。一戸建ては人が住むための家であるため、安全確保は最優先事項とも言えるでしょう。
なお、耐震診断や改修工事のための助成金や融資制度を設けている自治体も多々あります。改修工事を行う場合は、こうした補助事業を積極的に活用しましょう。
参考：令和6年度区市町村の耐震化促進事業に係る助成制度一覧[東京都耐震ポータルサイト]
7. どうしても借り手がつかない場合の対処法
どうしても借り手がつかない場合の対処法は、以下のとおりです。
- 入居条件を緩和する
- 管理会社を変更する
それぞれ詳しく解説します。
7-1. 入居条件を緩和する
借り手が現れない場合には、入居条件を緩和して様子をみてみましょう。例えば、ペット可や喫煙可のような禁止事項の緩和や外国人・高齢者のような借主の属性を広げることも効果的です。ただし、入居条件の緩和は、入居者の幅が広がるとともにリスクも増大します。
ペット可や喫煙可にすれば、室内に傷が増えたりにおいが残ったりして物件の損傷が早まり、次の入居者が決まりにくくなります。
外国人を受け入れる場合には、言葉や文化の違いから入居中のルールが理解できず、近隣住民とのトラブルに発展する可能性も考えられます。安易に設定せず、賃貸管理会社とも相談し最終的な結論を出しましょう。
7-2. 賃貸管理会社を変更する
借主が現れない場合には、賃貸管理会社を変更することも有効です。不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。古い家を貸すのであれば、戸建て住宅や築古の一軒家の賃貸の管理実績が豊富な会社を選ぶ必要があります。
戸建て賃貸での管理実績が少ない会社は、募集ルートが限られており借主を見つけられない可能性があります。
管理会社を変更するにあたっては、ホームページや実際に問合せをして戸建て賃貸の実績があるかを十分に確認したうえで問い合わせることが適切です。
その際、必ず３～４社の賃貸管理会社に確認することをおすすめします。
古い家を賃貸に出すご相談を承っています。こちらからお気軽にお問い合わせください。
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8. プロのアドバイスを受けて適切な対策と安定した賃貸運営
賃貸運営を考えるときは、長期的な視点が重要です。古い家でも適切に管理すれば、安定した収益を見込むことができます。そのためには、管理業務の効率化が重要となり、実績のある賃貸管理会社に委託することがポイントとなるでしょう。
日常の賃貸管理業務を委託することで、入居者からの問合せに適切かつ迅速な対応が期待できるほか、賃貸管理会社を通して入居者向けアプリを提供することで、入居者の満足度を向上させ、空室対策につなげることもできます。賃貸管理会社を活用することは、手間を減らし、効率的な賃貸運営が実現します。
物件の管理を依頼することは、賃貸契約や入居者の選定といった自身の手間を減らせます。また、古い家の場合、専門的な知識が求められることが多いため、プロの助けを借りることで安心でき、スムーズに進められるでしょう。
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9. まとめ
「古い家は賃貸において敬遠されがち」というのは間違いではありません。しかし、地域に賃貸ニーズがあり、しっかりとリフォーム・リノベーションがなされていれば、そこに住みたいと考える方の数は格段に増えます。とくに新耐震基準が適用となる耐震リフォームについては、必ず実施されているかを確認しましょう。未実施の場合はこれを機に、不具合箇所の修繕と合わせて改修を行うことをおすすめします。
当社では、それぞれの建物に合わせてリフォームを含めた賃貸に向けてのご提案を差し上げます。築古物件の貸し出しをご検討中の方は、ぜひ当社までお問い合わせください。
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