一戸建てやマンションなどを貸し出したい気持ちはあっても、大切な家を傷付けられるのではないか、家賃を滞納されるのではないか、といったリスクが心配でなかなか踏み出せない方も多いでしょう。実際、家を貸し出すことにはさまざまなリスクがあるため注意が必要です。
ただ、しっかりとリスク対策をしておけば、転勤などで一時的に使用しない家を有効活用して家賃収入を得ることも可能です。この記事では、家の貸し出しに潜むリスクと、回避するためのポイントを紹介しますので、ぜひチェックしてください。
転勤などで一時的に使用していない家を貸し出すことをリロケーションと呼びます。リロケーションを行うことで、所有している不動産を有効活用して家賃収入を得られるというメリットがある一方で、自宅に戻れなくなる、自宅に傷が付いてしまう、といったリスクもあるため注意が必要です。ここでは、それぞれのリスクについて詳しく解説しますので、家の貸し出しを決める前にチェックしておきましょう。
家を貸し出す際の契約内容によっては、転勤から帰ってきても自宅に戻れなくなる可能性があります。契約方法には十分注意しましょう。家を貸す際の契約方法としては、普通借家契約と定期借家契約、一時使用賃貸借の3つが挙げられます。
一時的に家を貸し出したい場合、普通借家契約はあまりおすすめできません。普通借家契約は、入居者側を強く保護する契約方法だからです。普通借家契約においては、一般的に1〜2年の契約期間を設定します。契約期間中は、特別な事由がない限り、所有者側から契約を解除することはできません。契約更新時も、住み続けたいという入居者の意向があれば、基本的には契約は更新されます。もちろん特別な事由があれば契約解除できるのですが、「転勤から帰ってきたから」ということは、基本的に特別な事由とは認められません。
リロケーションを行うなら、定期借家契約もしくは一時使用賃貸借契約がおすすめです。
定期借家契約は契約期間を自由に設定でき、契約期間が終わったときに、必ずしも契約更新をする必要がありません。入居者に対する事前の通知は必要ですが、契約終了のタイミングで確実に退去してもらえるのです。もちろん、所有者と入居者の間で合意となれば再契約もできます。
一時的な貸し出しで、利用可能であるならば、一時使用賃貸借契約はさらにおすすめの方法です。転勤による一時使用を目的とした賃貸借契約を締結する場合、「転勤の終了」という理由によって入居者から物件を明け渡してもらうことが可能です。ただし、一時使用賃貸借の条件を満たせない場合や不動産仲介会社、賃貸管理会社によってはサービスとして取り扱えない場合もあるため注意が必要です。
また、入居者にとって、入居期間が限定されている契約は多少なりネガティブに捉えられる傾向があるため、もし普通借家契約と同等の賃料で募集をしたならば、入居者が見つかりにくくなる可能性は大いにあります。賃料をどのくらいまでなら妥協できるか、転勤の期間がどれくらいはっきりしているかといったことや、仮に明渡しがスムーズに進まなかったとして他に住む場所を確保できるかどうかといったことの検討を行い、どの契約方法にするのか決定しましょう。
自宅に傷を付けられてしまう可能性があることも、家を貸し出すリスクのひとつです。経年劣化などは仕方ありませんが、入居者の故意や過失によって傷付く場合もあります。具体的には、引越作業の際に壁がへこむ、下地ボードの貼り替えが必要なほど釘を打ち込む、ペットによる臭いや傷が残る、といったことが考えられます。
故意や過失による傷の修復費用は、入居者に請求できますので、退去時にしっかりと確認しておきましょう。原状回復に関する取り決めや、ペットを禁止する項目などを、事前に契約書に盛り込んでおくことも大切です。口約束だけでは後々トラブルにつながる可能性もあるため注意しましょう。
家を貸し出すリスクとしては、近隣トラブルも挙げられます。入居者によっては、騒音問題を起こしたり、ゴミ出しのマナーが悪く近隣住民ともめたりするケースもあるでしょう。自主管理をする場合は、トラブル対応に巻き込まれる可能性もあるため、事前にしっかりと入居者を審査することが大切です。
万一の近隣トラブルについて、面倒な対応を減らしたり、楽にしたりするためには、自主管理ではなく、賃貸管理会社へ依頼するのがおすすめです。内容次第では、トラブルの解消に協力してくれたり、相談にのってもらえたりします。実績のある賃貸管理会社を選ぶことで、安心して任せることができるでしょう。
建物や設備の修繕費が発生する可能性があることも、家を貸し出すリスクといえるでしょう。入居者の故意や過失ではなく、建物や設備の劣化により、水漏れや雨漏りなどが発生する場合もあります。エアコンの交換、雨樋の修理、給湯器の修理などが必要となるケースもあるでしょう。
何年何カ月と賃貸をしている間に、建物や設備は自然と劣化するため、問題が生じた箇所には修繕が必要です。発生している問題が入居者にとってどの程度の問題かにもよりますが、発覚した時点でそのままにしておく訳にもいきません。時間が経つほど入居者とのトラブルに発展する可能性が上がっていくため、面倒であっても早めの対応を採れるようにしておくことが望ましいです。通常、自主管理では多くの手間が発生する場面ですが、ここでも賃貸管理会社に委託して賃貸運営を行うことで、委託先によっては手間のほとんどをカットすることができます。
入居者によっては、家賃を滞納されるリスクもあります。せっかく大切な家を貸し出しても、家賃収入を得られなければ意味がありません。入居者審査はあるものの、入居者のことで予め分かることは限られており、入居者自身が想定していないような未来が訪れるようなこともあり得ます。
家賃の回収を含めて、賃貸管理会社に委託するのもおすすめです。滞納が発生した場合の入居者への連絡から家賃の回収まで、すべてを任せられるので、安心して家を貸し出せます。
家を貸し出すなら、リスク回避の対策をしておくことが大切です。ここでは、リスクを避けるための5つのポイントを紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
一度結んだ賃貸借契約には、解除のための条件があります。それぞれの契約方法の特徴を理解した上で慎重に選びましょう。前述のとおり、普通借家契約は解約の条件において入居者側が有利であるため、なかなか退去してもらえないケースもあります。長期的に貸し出したい場合や、他に住める場所を確保している場合は問題ありませんが、リロケーションで一時的に貸す場合は、期間を限定できる定期借家契約など、他の契約方法のほうがよいでしょう。
転勤を行う場合は、一時使用賃貸借契約を結ぶのが特におすすめです。この契約においては家の所有者側も、契約期間について短くしたり延ばしたりといったコントロールを行うことができます。具体的な契約期間を定めない場合は事前に取り決めた条件が揃うことにより契約が終了します。一時的な転勤の場合、契約期間を「2年以降帰任まで」などと設定することが多いでしょう。この場合、2年後であれば、契約書に従い事前に契約解除予告をすれば、確実に家を明け渡してもらえるため、自宅に戻れなくなるリスクを回避できます。
賃貸中に、原状回復に関する内容を契約書に記載しておくことがあります。傷を修繕するための費用の負担割合や、どこまで原状回復を求めるのか、といったことは、国土交通省が定めたガイドラインに倣って行われることが一般的ですが、そこに明記されていない例外的なことの中で特に注意が必要となることや、そこに記載されていることだけでは個々のオーナーの都合にとっては不十分となることといった内容を契約に盛り込んでおきましょう。レアケースへの備えとしてだけでなく、ほぼ確実にかかると分かっている費用については、オーナーと入居者のどちら側が負担するということを予めはっきりさせておくことで精算がスムーズになることもあり、こういった内容は、賃貸管理会社などが用意する契約書には予め盛り込まれていることも多いです。
また、敷金という形で事前に費用を預かっておくことも大切です。敷金は、家賃の1〜2ヵ月分と設定するケースが多いでしょう。退去時に家の傷を確認し、修復が必要な場合は、敷金から差し引いて、残った金額を入居者に返金します。
近隣トラブル、不注意で生じた家の傷、家賃滞納など、賃貸運営のリスクの中には入居者に関するリスクが存在します。それらのリスクを軽減するために入居者を決める前には審査という工程があります。所有者が自ら賃貸管理を行う場合は、信頼できる知り合いや親戚などに貸すことができれば、人柄など知っている部分もあって安心かも知れませんが、そうして候補者の条件を厳しく限定するほど、なかなか入居者は見つからなくなってしまいます。自主管理を行っていても、賃貸運営を長く続けていたり、複数物件で賃貸を行っていたりするようなオーナーであれば、自身の失敗した経験の中から、「こういった入居者は避けたい」といった明確な線引きを設けている方もいるかも知れませんが、賃貸を行う以上、それらの事態と遭遇するリスクをまったくなしにする方法というのは存在しません。
そこで、初めての賃貸であれば特に、賃貸管理は長い実績と多くの経験を積んでいる賃貸管理会社に委託することがおすすめです。オーナーと賃貸管理会社でそれぞれが負うことになるリスクの割合は、提供を受けるサービスの形態や契約内容、それぞれの会社の考えによって変わってきますが、通常であれば、入居者に関するリスクはオーナーだけのリスクではなく、賃貸管理会社にとってのリスクにもなります。なので、最終的にオーナーが入居者を決定する場合でも、賃貸管理会社側も一定の基準を設けて審査を行っていることが一般的です。このとき、どういう入居者だと、どういうケースが起こり易いかということは、当然取り扱ってきた案件が多い業者ほど様々なケースに遭遇しており、そうした業者の方がよりリスクを予想して回避しやすいということにつながっています。また、そうして審査を行って決めた入居者であっても、回避しきれないリスクやトラブルは存在するため、賃貸管理会社が用意しているサービスの中には、そうしたリスクのうち、発生時にオーナーが受ける被害が大きいものや、発生頻度が高いものについては、発生時に備えた一定の保証を設けておくことでリスクを軽減させるようなサービスも存在します。そうしたサービスを活用することで、賃貸を行う上での入居者に関するリスクはさらに小さくすることができます。
ある程度の修繕費を準備しておくことも、リスク回避の重要なポイントです。入居者の使い方に問題がなくても、家を使っていると建物や設備に関するさまざまな問題が発生します。キッチンやトイレの配管からの水漏れ、屋根や窓際からの雨漏りなどを放置しておくわけにはいかず、長期化すれば入居者とのトラブルにつながる可能性があります。さらには大切な家が劣化してしまうリスクもあります。ある程度のリスクを想定して修繕費は積み立てておき、いざというときにはすぐに対応できるようにしておくことが重要です。賃貸管理会社の中には、これらのメンテナンスに対してすぐに対応できるように保証サービスを設けているものもあります。
家賃滞納のリスクを回避するためには、家賃滞納保証のある賃貸管理会社を選ぶとよいでしょう。家賃滞納保証とは、入居者が家賃を滞納した場合でも、賃貸管理会社が家賃を支払ってくれるシステムです。この保証があれば、入居者が何らかの理由で賃料を支払うのを止めてしまったとしても家賃収入がなくなってしまうといった心配がありません。自主管理で賃貸運営する場合のように、督促を行うなど集金のための行動を取らなくてよくなります。
ここまで、家を貸し出す際のリスクについて解説しました。自主管理ですべてのリスクに対応することは難しいため、賃貸運営を考える際には、賃貸管理会社に依頼することも含めて検討しましょう。
リロケーション・ジャパンでは、自主管理を行うことが特に難しい、転勤などで一時的に使用しなくなる家を貸し出すケースでの賃貸管理をどこよりも数多く取り扱っています。家から遠く離れたところへ向かうオーナーに代わって、小さなリスクで安心して賃貸運営できるようにするためのノウハウは、転勤以外の賃貸でも活かされています。35年以上賃貸管理サービスを提供してきた中では、数々のリスクやトラブルにも直面してきており、そうした経験が豊富な保証サービスを生み出すことにも活かされています。入居者との賃貸借契約やトラブル対応、賃貸期間中の修理費用を一部負担、プラン内の家賃滞納保証など、ほかにもリスクを軽減・回避するためのサービスが取り揃えられています。
ここからは、実際に家を貸し出す際の一般的な手順や準備について解説します。スムーズな契約ができるよう、家の貸し出しを検討している方は確認しておきましょう。
まずは、家の貸し出しや管理を依頼する賃貸管理会社を選びます。
賃貸管理会社の候補が見つかったら、ホームページなどの情報源から、「入居者募集の強み」、「管理件数」、「サービスの種類」など、大まかな特徴を調べ、自分が対応を依頼したい賃貸のイメージに近そうなところがあれば、まずは賃料査定を申し込んでみると、賃料を調べてくれるのはもちろんですが、会社のこと、サービス内容のこと、賃貸のこと、まとめて色々なことを知ることができます。とはいえ、最初は「頼みたい賃貸のイメージといっても」あまり思い浮かばないかも知れません。初めて賃貸管理会社を検討する場合は特にですが、候補が複数社挙がった場合はそれぞれ申し込んでみると、各会社の考え方の違いが分かり、比較検討しやすくなります。
できるだけ高く貸し出してくれそうな会社や、管理委託料が安い会社を選びたくなりますが、 自分の目的に合った会社に依頼することも重要です。主にマンションの賃貸管理をしている、一戸建ての賃貸管理をたくさんしているなど、会社によって得意分野は異なります。特に、転勤などで一時的に家を貸し出したい場合は、急な帰任になった際に、自宅がすぐに使えるようになるかなど、賃貸を行う上での転勤に固有の問題というものもあるため、より低いリスクで賃貸運営ができるように、リロケーションを得意としている賃貸管理会社を選ぶことをおすすめします。
依頼する賃貸管理会社を決めたら、担当者と相談をしながら、家賃や、その他入居を認める条件などを決めましょう。家賃は家の築年数、間取り、駅からの距離、周辺の家賃相場などを考慮して決めるのが一般的です。入居希望者が多い時期か、エリア内の競合は多いか、といったことを考慮する場合もあります。基本的には賃貸管理会社の担当者が各社の基準に基づいた適切な金額を査定額として提示してくれますが、「もっと高く貸し出す方法はないか」など、不明点がある場合は確認しておきましょう。
家賃が高すぎると入居者が見つかりにくいというリスクがある一方で、安すぎると思ったように収入を得ることができなくなります。どのくらいの期間でどの程度の家賃収入を期待するのか、住宅ローンの返済額はいくらか、なども含めて検討しましょう。
家賃以外の細かな入居条件も決めなければなりません。たとえば、ペットの可否、喫煙の可否、契約期間、原状回復の範囲などが挙げられます。基本的に、入居条件は所有者の意向で自由に設定できます。
リスクを避けるために多くの条件を付けたくなりますが、家を探している入居者の側も住む家の条件を増やすと見つけづらくなるのと同じで、入居者の条件として多くの制限を設定すると入居者が決まりにくくなるため注意が必要です。賃貸管理会社の担当者とも相談しながら、適切な範囲で設定しましょう。
スムーズに入居者を見つけるためには、家をきれいにしておくことが重要です。キッチンやトイレなどの設備が古くなっている場合や、壁紙や床に大きな傷や汚れがある場合は、マイナスの印象につながる可能性があるため、部分的なリフォームや設備の更新をするのがおすすめです。ただし、リフォームに費用をかけすぎると、家賃収入を得たとしても全体として赤字になるケースもあるため、担当者と相談しながら決めるとよいでしょう。
新築したばかりの一戸建てや、購入して間もないマンションの場合は、必ずしもリフォームを行う必要はありませんが、入居希望者に良い印象を持ってもらえるよう、ハウスクリーニングは実施しましょう。自分で行うのではなく、プロに依頼するのが一般的です。
家賃の設定やリフォームなどが終わったら、入居者を募集します。基本的には賃貸管理会社が宣伝活動をしてくれますが、入居希望者にアピールできるよう、家の住みやすさや周辺環境などの魅力を事前に伝えておくことは大切です。
入居希望者が見つかった場合は、実際に家を内見してもらいます。鍵を預けておけば賃貸管理会社が対応してくれるため、物件の所有者が内見に立ち会う必要はありません。
内見後、入居希望者から申し込みが入ったら審査を行います。賃貸管理会社が勤務先や年収、現住所や保証人などを確認したうえで、最終的には物件の所有者であるオーナーが決定するのが一般的です。空室時の賃料保証が付いているサブリース契約などで多いことですが、すべてを賃貸管理会社に任せるようなケースもあります。
審査を行い、問題なければ賃貸借契約を結びます。賃貸管理会社が作成した契約書の内容を確認し、その家の所有者と入居者が署名や押印をすれば契約完了です。
家を貸し出すことにはリスクがありますが、実は、空き家のまま放置しておくことにもリスクがあります。ここでは、空き家にしておくことの3つのリスクを紹介します。
家を空き家のままにしておくと劣化しやすいというリスクがあります。家は誰も住んでいないと密閉状態となり、しばらくその状態が続くことで劣化が速くなります。また、空き家で雨漏りなどが発生すると、気付けずに長期間経過してしまい、いつの間にか深刻な損傷となってしまう可能性もあります。賃料にはあまり期待していなくても、家を長持ちさせたいならば、家は空き家のまま放置せずに誰かに貸し出すことが、その方法の一つになります。
近隣トラブルにつながる可能性があることも空き家のリスクのひとつです。空き家として放置しておくと、ゴミを不法に捨てられたり、庭の雑草が伸びて隣の庭に侵入したりする可能性もあります。ゴミの悪臭が原因で、近隣住民に迷惑がかかるケースもあるため十分注意が必要です。
空き家として放置しておくと、不法侵入などの犯罪リスクもあります。物を盗まれたり、設備を壊されたりするだけでなく、最悪の場合、放火されるといった危険性もあるため注意しましょう。
今回は、家の貸し出しに潜んでいるリスクや、リスクを回避するためのポイントなどを紹介しました。家を貸し出すことには、自宅に戻れなくなる可能性、賃貸中の家の設備に対応が必要な問題が起こるなど、いくつかのリスクがあります。契約方法を慎重に検討する、メンテナンスや保証のサービスがついたサービスを選ぶといったリスク対策を行って家を貸し出すことが大切です。
家を貸し出さず、空き家として放置しておくことにもリスクがあります。しっかりとリスク対策をすれば、長期間使わない家だけでなく、転勤などで一時的に使っていない家も有効活用して利益を得られるため、一定期間空き家になることが分かっているのであれば貸し出すことを検討しましょう。リロケーション・ジャパンなら、入居者の募集や審査といったことだけでなく、リフォーム工事やその後の売却といったことも対応が可能です。ぜひお気軽にご相談ください。
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