自宅を賃貸する場合には、権利関係についての確認が必要です。ここで注意しなくてはならないのが「借地権」です。基本的に、建物がご自身の所有物であれば、土地が地主から借りているものであったとしても、建物の賃貸は可能です。しかし、借地契約の内容次第ではトラブルが発生する可能性も。今回は、借地権がどんなものかなど借地権付き建物を賃貸する際の注意点について解説します。
まずは「借地権」が何なのかについて考えていきましょう。「借地借家法第2条1号」では、以下のように定義されています。
建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権
もう少しかみ砕くと、借地権とは「建物を建てる目的で地主へ賃料を払い借りる土地のこと」と言い換えられます。たとえば戸建ての場合、土地と建物のうち、土地が借地のものは「借地権付き建物」と呼ばれます。
「借地権付き建物」は土地と建物がセットになって販売されている一戸建てに比べ、取得費が安いというメリットがあります。これは、土地の分の取得費がかからないからです。また、土地に対して課税される不動産所得税や毎年の固定資産税・都市計画税は、借地権の所有者に対してかかります。ランニングコストという意味でも、「借地権付き建物」は安くなるのです。
なお、借地権には以下のような種類があります。
旧借地権とは、現法の借地借家法が改定される前の借地権です。1992年8月以前に土地を借りていた場合に適法となります。原則、借地契約を更新することで半永久的にその土地を借り続けられるのが特徴で、借り手有利のルールと言えるでしょう。
なお、「存続期間の定め」が契約時には決められており、これがない場合は、建物が朽廃すると借地権が自動的に消滅します。一方、存続期間の定めがある場合は、建物の朽廃に関係なく、借地権が存在し続けます。
普通借地権とは、現法となる借地借家法で定められている借地権のひとつです。1992年8月以降に土地を借りていた場合に適法となります。旧借地件と同じく、更新によって半永久的に土地を借り続けられます。一方、存続期間が当初30年と決められており、その後合意の上で更新を行うと1回目が20年、以降が10年となるのが特徴です。
定期借地権とは、原則更新のない借地契約です。期間満了とともに、土地は所有者へと返還されます。なお、返還時には建物を取り壊して更地にすることが条件となります。一戸建ての場合、契約期間を50年以上とする一般定期借地権が主に用いられています。
それでは、借地で借りた土地に建物を建て、それを賃貸することはできるのでしょうか？
前提として、借地権付き建物における所有権は、建物を建てた本人、もしくは購入者に設定されます。所有権を持っている部分をどのように使うかは、所有者の自由。そのため、建物を賃貸することも可能です。原則、地主に承諾を得る必要もありません。
そのため、「借地権付き建物を、転勤などに際してリロケーションに活用したい」といった要望も実現できます。
前述のとおり、借地権付き建物の建物部分を賃貸するのは原則自由です。しかし、借地契約のなかに条件が設定されている場合は、注意しなくてはなりません。
たとえば、「借地人が第三者に借地上の建物を賃貸する場合は地主の承諾が必要」という条文があるなら、勝手に建物を賃貸するのは厳禁。基本的には、定めに従いましょう。もし事前の承諾なしに建物を貸してしまうと、トラブルに発展する可能性があります。
借地契約に第三者への賃貸に関する記述があるが、それでも建物を賃貸したいという場合は、土地の所有者と交渉を行う必要があります。とはいえ、多くの場合この交渉は難しいものではありません。
「転勤になってしまったので、一時的に誰かに貸したい」といった事情を説明すれば、基本的に断られることはないでしょう。地主としては、勝手に自分の土地の上に建つ建物を賃貸されるのが困るだけであり、きちんと賃料さえ入れば基本的に問題とは思わないからです。
しかし、もしも地主が何らかの理由でこれを拒んだ場合には、裁判所に対して「借地借家法17条１項の規定に基づく借地条件の変更」を求めることも可能です。裁判所から認められれば、「地主の承諾が必要」という条項を削除できます。
とはいえ、裁判をするのには少なくない労力と費用がかかります。できれば話し合いのみで解決するのが理想です。
冒頭でも述べたとおり、建物の賃貸は土地の所有権にかかわらず自由に行って構いません。しかし、借地契約のなかに「地主の承諾が必要」という条項が含まれている場合は、慎重な対応が求められます。もしも所有されている家が借地権付き建物なのであれば、必ず確認を行いましょう。加えて、スムーズに事を進めるために、知識のある不動産会社などに相談することが大切です。
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