仲介と管理の違いは？賃貸管理の業務内容

賃貸の運営は大きく仲介業務と管理業務に分けられます。どちらも不動産会社など専門事業者が担当する業務ですが、自宅の賃貸を検討されているのであれば、それぞれの違いについて把握しておきましょう。こちらでは、仲介業務と管理業務の具体的な違いや、リロケーションで家を貸し出す場合の賃貸運営についてお話しします。

仲介業務とは？

仲介業務とは入居者募集に関する業務全般のサポートを行うことです。その名のとおり、オーナーと入居希望者との間で「仲介」を行います。具体的な業務範囲としては、入居者の募集から賃貸契約の締結までであり、基本的に入居後について関与することはありません。ただし、実際には後述する管理業務と仲介業務をまとめて担当する不動産会社もあります。

具体的な業務例

◆ 入居者の募集：
物件の広告制作、実際の広告展開など入居者を募るための業務を行います。近年は、Webサイトを利用した入居者募集が一般的です。賃料、共益費の金額、広告で打ち出すアピールポイントなどは、オーナー様と仲介会社の打ち合わせのもとに決められます。

◆ 入居者の審査：
入居希望者を確認し、入居審査を行います。審査にはオーナーも関与します。

◆ 賃貸借契約の手続き：
入居希望者に重要事項を説明したうえで、賃貸借契約を締結します。入居後のトラブルを防ぐため、契約を結ぶ前には必ず入居希望者に重要事項を説明し、合意を得なければなりません。

主な収入源

仲介によって入居者が決定した場合、オーナー様は不動産仲介会社に対し仲介手数料を支払います。これが不動産仲介会社の主な収入源になります。

管理業務とは？

管理業務とはオーナーに代わり、賃貸物件の管理をする業務です。非常に多くの業務が管理業務に含まれますが、実際に行われる管理の内容は管理会社とオーナーの間で締結される「管理委託契約」によって異なります。

具体的な業務例

◆ 入居者対応：
入居者からの細かな相談やトラブル、苦情などの対応を担当します。管理委託契約がカバーする範囲内であれば、オーナー様の合意を得た上で建物の修繕を管理会社が手配することもあります。

◆ 家賃集金：
口座振替の手続き、入金確認など家賃集金の業務を担当します。滞納者への督促、連帯保証人への連絡などもこの業務の範疇です。

◆ 設備の修繕手配：
建物に付帯する設備機器等に不具合が発生した場合、不具合箇所の修理、交換といったことについて、専門業者の手配を行います。
不具合箇所を特定し、費用の見積もり、費用の報告、修理・交換を行う業者の手配といった、一連の不具合解消に向けた対応を行います。

主な収入源

毎月発生する管理委託報酬が主な収入源です。なお、会社によってはシステム料や更新事務手数料、その他オプションの料金が発生する場合もあります。

仲介と管理の両方を行う不動産会社も

仲介業務と管理業務はいずれも不動産会社の一般的な業務内容です。そのため、両方の業務をワンストップで担当する会社も少なくありません。もしくは、管理業務・仲介業務を専門にしているような会社もあります。こうした会社を利用する場合、管理、あるいは仲介を行う不動産会社ともう一社が連携を取りながら業務を進めることになります。

転貸借方式の場合の業務内容は？

転貸とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げて、不動産会社が入居者に物件を貸す仕組みのことです。転貸では多くの場合、不動産会社が賃貸物件の運営をすべて取り仕切ることになります。仲介から管理までを自社で行う場合もあれば、一部の業務を外部に任せるケースも一般的です。

上述した管理委託契約の場合、賃貸借契約の当事者は入居者とオーナーになります。対して、転貸借方式では不動産会社が物件を借り上げているため、当事者は入居者と管理会社です。そのため、転貸借方式では入居者のトラブル対応や法的措置の際にオーナーが矢面に立つことは基本的にありません。

リロケーションでは転貸がおすすめ

リロケーションとは、オーナー様所有の留守宅を一時的に第三者へ貸し出すことです。一般的には、長期の出張や海外赴任などで家を離れる際に利用されます。上述した管理委託契約と転貸借方式のいずれかが適応されますが、リロケーションでは転貸借方式が用いられるケースが多い傾向にあります。

上述したように、転貸借方式の場合、借主と直接契約を結ぶ賃貸契約の当事者は不動産管理会社です。そのこともあり、賃貸管理やトラブルに関して、オーナーの直接での対応が求められることは基本的にありません。海外赴任などの場合、トラブルが発生した際の雑事に煩わされるのは避けたいものです。リロケーションでは、不動産管理会社が負う責任も大きい転貸借方式選ばれています。