賃貸経営で、最も避けたいのが空室リスクです。物件が空室のままでは、収益を上げることができず、家賃や管理費、維持費、ローン返済がオーナーの負担になります。
本記事では、空室になる原因とその対策、やってはいけない空室対策までを具体的に解説していきます。これを読んで、空室問題を解決し、安定した賃貸経営を実現しましょう！
空室が発生する原因はいくつかの要因が複合的に影響しています。立地や家賃設定、設備の魅力、そして需要と供給のバランスなどが絡み合うことで、空室が生じます。ここでは、空室を引き起こしやすい主な要因について詳しく見ていきます。
立地は賃貸物件において最も重要な要素の一つです。周辺の交通アクセスや商業施設、学校や病院などの生活インフラが整っていない場所では、入居希望者が集まりにくく、空室が発生しやすい傾向があります。例えば、駅から徒歩10分以上かかる、坂道が多く高低差が激しい、日当たりが悪い、近所にコンビニやスーパーがない、などです。
また、治安が悪い地域や騒音問題があるエリアも、空室率を高める要因となります。
家賃が相場よりも高いと、入居者は他の物件に流れてしまいます。特に、周辺に同じような条件の物件が多く存在する場合、家賃設定を見直すことが空室対策に繋がります。
問合せの数が少ないと感じたら、周辺の賃貸市場の調査を行い、適正価格に見直すことが求められます。
入居者が物件を選ぶ際、設備の充実度は空室対策の大きなポイントになります。キッチン、バス、トイレ、収納、エアコンなど、基本的な設備が古かったり劣化していたりすると、他の物件と比較して見劣りしてしまいます。
また、インターネット環境やセキュリティ設備など、現代のニーズに対応していない場合も、空室が続く原因となります。周辺の住環境に合わせた設備は空室リスクを低減させることに繋がります。
地域や時代のニーズに合わない物件は、入居者を引き付けにくくなります。例えば、ファミリー向けの物件を貸し出したとしても、実際には単身者や学生が多い地域であれば、需要にマッチしておらず、入居希望者を見つけづらいでしょう。
また、築年数が経過した物件や、間取りが古いタイプだと、現代のライフスタイルに合わず、空室になる可能性があります。
入居者を募集する方法が効果的でなければ、物件は空室のままです。インターネット広告や不動産ポータルサイトへの掲載、SNSの活用など、現代のマーケティング手法を取り入れていない場合、入居者が目にする機会を逃してしまいます。
また、物件の写真や紹介文が魅力的でない場合も、入居希望者の関心を引けません。一眼レフを使って画質の良い写真を多数掲載する、画角の広い写真や動画、360°カメラで借主に入居しているイメージを持ってもらうことが空室対策では重要です。
当然ですが周辺に同じような条件の物件が多い場合、競争が激しくなり、空室のリスクは高まります。特に新築やリノベーションされた物件が多数あるエリアでは、古い物件や設備の整っていない物件は競争力を失いがちです。ライバル物件との差別化ができていないと、空室が続く原因となります。
入居者や管理会社・大家との信頼関係が築かれていないと、入居者が長期的に住み続けることが難しくなります。また、管理会社や大家とのコミュニケーション不足が原因で、入居者の不満やトラブルが放置されると、退去につながることから空室リスクが高まります。
空室対策を効果的に行うためには、問題をきちんと解決していくことが重要です。ここでは、空室を解消するための基本的な3つのステップをご紹介します。これらのステップを実行することで、物件の魅力を高め、空室のリスクを回避することができます。
まず取り組むべきは、賃貸管理会社とのコミュニケーションです。管理会社は市場動向や地域の需要に精通しており、空室の原因や改善策について有益なアドバイスを提供してくれます。定期的にミーティングを行い、物件の現状や今後の戦略について話し合いましょう。
また、管理会社の提案やフィードバックを積極的に受け入れることで、空室を早期に解消するための有効な手段が見つかることが多いです。信頼できるパートナーとして、管理会社と密に連携することが空室対策成功の鍵となります。
物件そのものに付加価値をつけることを考えましょう。市場には多くの競合物件が存在するため、自分の物件が他と比べてどのように差別化できるかが空室対策の重要ポイントです。例えば、最新の設備を導入する、インターネット接続を無料にする、ペット可の条件を設ける、防音にする、玄関に姿見を付けるなど、小さな工夫が入居者にとって大きな魅力となります。
また、リノベーションやリフォームによって物件の外観や内装を刷新し、より魅力的な空間を提供することも効果的です。物件に新たな価値を加えることで、競争力が高まり、空室を埋める手助けとなります。
なんといってもオーナー自身が積極的に動くことも空室対策には欠かせません。物件の管理や宣伝に関して、管理会社に全てを任せるのではなく、自らも行動することで、より良い結果を得られることがあります。
例えば、自らインターネットで物件の広告を行う、SNSを活用して物件の魅力を発信する、地域イベントに参加して物件をPRするなど、オーナーが主体的に関わることで、より入居者のニーズに応えることができるでしょう。
また、定期的に物件を訪れ、自身の目で状況を確認することで、改善すべき点に早めに気づくことができます。積極的な姿勢で空室解消に向けた取り組みを続けることが大切です。
空室対策に悩んでいるオーナーの皆様に向けて、実践的なアイデアを20個ご紹介します。これらの対策を取り入れることで、物件の魅力を高め、早期の入居者確保に繋がるでしょう。
■設備の充実
現代の生活において、インターネットは欠かせません。Wi-Fiを無料で提供することで、入居者のインターネット環境を整え、利便性を高めることは差別化にもつながり、空室対策としても欠かせません。特に若年層やテレワークを行う方々には、魅力となるはずです。
セキュリティがしっかりしている物件は、入居者にとって大きな安心感を与えられるため有効な空室対策になります。オートロックや監視カメラの設置、防犯ライトなどを導入することで、安全性を高め、家族や女性単身者にもアピールできます。
家具付き物件は、初期費用を抑えたい入居者やすぐに引越ししたい方にとって非常に魅力的です。ベッド、テーブル、椅子などの基本的な家具を用意することで、物件をより魅力的に見せることができます。
テレワークの普及に伴い、仕事がしやすい環境を提供することが、賃貸物件の魅力を高める重要なポイントとなっています。高速インターネット環境の整備はもちろん、専用のワークスペースや防音対策を施した部屋、オンライン会議に対応した照明やカメラ設置など、テレワークに最適な設備を導入などです。
ただし、費用もかかるため、部屋の間仕切りによって個室の空間を作るなどが簡単に取り組める空室対策として有効です。
環境意識の高まりに伴い、エコフレンドリーな設備を導入することが入居者の関心を引き、空室対策のポイントになります。例えば、太陽光発電システムやエネルギー効率の高い家電、節水型のシャワーヘッドやトイレなど、環境に配慮した設備を設置することで、入居者にとって魅力的な物件になります。
また、これにより光熱費の削減にも繋がるため、入居者の長期滞在を促す要因にもなります。
■内装のアップグレード
物件の第一印象を良くするためには、清潔さが何よりも大切です。プロのハウスクリーニングにお願いすることで、物件が常にきれいな状態を保つことができます。清掃が行き届いていると、入居者はすぐにでも住みたくなるでしょう。ハウスクリーニングと合わせて共用部の清掃も合わせて行うことは比較的容易に行える空室対策となります。
古くなった設備や内装をリフォームすることで、物件の価値を大幅にアップさせることから空室対策としての効果が期待できます。特に、キッチンやバスルームなどの水回りをリノベーションすることで、快適な住環境を提供できるでしょう。築年数の古い物件でも、リノベーション次第で新築同様の魅力を持たせることが可能です。
高齢者や障碍者の方にも配慮したバリアフリー設計の物件は、幅広い層に受け入れられやすくなります。段差をなくす、手すりを設置するなど、細やかな配慮が入居者の安心感を高め、他物件との競争力が高まり空室対策として有効です。
■入居者費用負担の軽減
家賃の支払いをクレジットカードで行えるようにすることで、ポイントが貯められるなど、入居者にとって大きなメリットになります。また、支払いが自動化されるため、滞納のリスクも減少します。家賃をクレジットカードで「支払い可」にすることは、よく行われる空室対策の一つです。
ただし、手数料が貸主負担になるため注意が必要です。
初期費用が高額だと、入居のハードルが高くなります。フリーレント期間を設けるなど、初期費用を減額することで、入居者の負担を軽減し、契約をしやすくすることが可能です。
フリーレントは空室対策になりますが、フリーレント期間は家賃収入がないため収益の悪化にも繋がります。契約途中で退去されないよう、長期的に住んでもらえる計画を立てて慎重に決める必要があります。
■契約条件の緩和
ペットを飼いたいと考えている人々にとって、ペット可の物件は非常に魅力的です。ペット可にすることで、ターゲット層を広げ、空室のリスクを減らすことができます。ただし、ペットによる物件の損傷などに対するリスク管理も忘れずに行いましょう。具体的には、「4. 空室対策のアイデアで考えられるメリットやデメリット、費用などを解説」します。
多様化の時代において、さまざまなバックグラウンドを持つ入居者に対応することが、空室対策になります。外国人や高齢者、障碍者、LGBTQコミュニティの人々など、多様なニーズに応える物件を提供することで、これまでにない新しい市場を開拓することができます。多様化する社会において、このような柔軟な対応は、賃貸市場での競争力を高める大きな武器となるでしょう。
最近では、転職や転勤、短期滞在など多様なライフスタイルに合わせたフレキシブルな契約条件が求められています。例えば、短期契約の受け入れや家具付き短期賃貸、ペット同伴可など、従来の契約条件に捉われない柔軟なオプションを提供することで、入居者の幅が広がります。
■サービスの充実
外国人入居者が増えている中で、言語の壁を取り除くことは非常に重要です。通訳や翻訳サービスを提供することで、契約書やマンションの決まりなどの文書を外国語対応ができます。これにより外国人の入居希望者に安心して契約してもらうことができます。借主の属性を広げることも空室対策につながるでしょう。
既存の入居者に新しい入居者を紹介してもらうことで、紹介者と新規入居者の双方にメリットを提供する制度です。紹介制度を導入することで、信頼のある入居者層を広げ、空室を減らすことができます。
入居者が安心して住める環境を提供するために、24時間対応のサポート体制を構築することが重要です。例えば、水漏れやトイレの詰まり、鍵を無くした時など、緊急時に 24時間365日、専門スタッフが対応できる体制を整えることは、入居者の満足度が向上します。これにより長期的な入居を促進することができます。賃貸管理会社が提携している場合があるので、管理会社に確認し募集時にこれらのサービスをアピールすることで空室対策への期待も高まります。
■共用部分の充実
インターネット通販が普及している現代では、宅配ボックスの設置が入居者にとって非常に便利です。仕事や外出中でも荷物を受け取れるため、特に単身者や共働き家庭には高い評価を得られます。
不在時でも荷物を受け取れることから、ポータルサイトの絞込み条件にもなっているところもあり、今日ではほぼ必須の条件で空室対策としても有効です。
ゴミ出しの時間が制限されている物件よりも、24時間ゴミ出しが可能な物件の方が、忙しい入居者にとって非常に便利で競合物件との差別化にもなり、空室対策にも繋がります。特に、夜勤が多い人や共働き家庭には大きな魅力となるでしょう。
自転車やバイクを所有している入居者にとって、専用の駐輪スペースがあるかどうかは物件選びの重要なポイントから空室対策にもつながります。十分なスペースを確保し、利便性を高めることで、入居希望者を増やすことができます。
共用スペースを充実させ、入居者同士の交流を促進することも空室対策の一つです。例えば、シェアキッチンやワーキングスペース、ラウンジエリアなどの共用スペースを設け、定期的にイベントを開催することで、住民同士のつながりを強化し、コミュニティの一体感を生み出すことができます。
上記で述べた「具体的な空室対策アイデア２０選」ですが、もちろん対策は出来るに越したことはないですが、メリットだけではなくデメリットもありますから、導入を検討する際には注意が必要です。以下は、その一例になります。
リフォームやリノベーションは物件の魅力を大幅に向上させるため空室対策に繋がります。また、賃料アップや早期の入居につながる可能性があります。特に古い設備や内装を刷新することで、競合物件との差別化を図ることができます。
ただし、初期費用が高額になることや工事期間中に入居募集ができなくなるリスクも伴います。リフォーム費用が回収できるよう、賃貸管理会社とも相談してシミュレーションを作ると良いでしょう。
現在、インターネットは日常生活に不可欠な要素です。物件に無料Wi-Fiを導入することで、特にテレワーク需要の高い入居者や若年層を惹きつけることができるでしょう。
とはいえ、初期導入費用や毎月の運用費が発生するため、コストを考慮した上での導入が求められます。
ペット可物件は、特定の入居者層（ペットを飼いたい人々）に非常に魅力的に映ります。ペットを飼うことができる物件は依然として少ないため、差別化の一つとして空室対策には有効です。
しかし、ペットによる物件の損傷や騒音など、トラブル発生のリスクもあるため、その点に配慮した対応が必要です。
クレジットカードでの家賃決済を導入することで、入居者にとって利便性が高まり、空室対策として効果的です。クレジットカードでの支払いが可能な物件は、特にキャッシュレス志向の若年層に人気があります。
ただし、先述の通り決済手数料を負担することやシステム導入コストが発生する点を踏まえた検討が必要です。導入前には、メリットとデメリットを十分に検討し、最適な空室対策を選択することが重要です。
リフォームやリノベーションは、空室対策として有効ですが、無計画に高額なリフォームを行うことはリスクがあります。
特に、室内の間取りを大幅に変更するフルリフォームや、バストイレを別々にするリノベーションは、コストが高く、回収までに長い期間がかかることがあります。賃料が十分に上がらない物件に対して過剰な投資をすると、かえって収益を損なう結果になりかねません。
空室を埋めるために、ペット可や外国籍、高齢者の入居を許可することは空室対策の有効な手段ですが、リスク管理が不十分だと、後々のトラブルにつながります。
例えば、ペット可にした場合、退去後の原状回復に高額な費用が発生することがあります。また、外国籍の入居者の場合、家賃滞納後に無断で国に帰ってしまうリスクもあります。
これらのリスクを緩和するためには、保証会社の利用や適切な契約条件の設定が重要です。
空室対策の目的は、空室期間を短くし、安定した収益を維持することです。地域の賃料相場に見合わない高額な家賃設定は、入居希望者を遠ざける原因になります。賃料が高すぎる物件に対して費用をかけて空室対策を行っても、効果は限定的です。
適正な賃料を設定し、空室期間を最小限にすることが、長期的な収益性を確保するために重要です。
空室対策では、信頼できる管理会社の選定が重要です。適切な管理会社と連携することで、物件の魅力を引き出し、効果的な空室対策を実施できます。以下に、管理会社との効果的な連携方法と信頼できる管理会社の見つけ方について解説します。
管理会社と定期的にコミュニケーションを取り、物件の運営状況、家賃の相場状況など市場動向を定期的に共有することで改善点や空室が発生した際に、迅速かつ的確な対応を図れます。信頼関係を築くためにも、定期的なミーティングで進捗を確認し、問題が発生した際には即対応できる体制を整えましょう。
信頼できる管理会社を選ぶためには、まず実績を確認しましょう。過去の管理物件や空室対策時対応方法確認することで、その会社の能力を評価できます。また、対応の速さやサービスの内容や、提案力も重要なポイントです。複数の管理会社を比較し、自分の物件に最も適した会社を選ぶことが、長期的な賃貸経営や空室が出た場合の助けに繋がります。柔軟な対応力があるかも確認しましょう。
空室対策を成功させるには、立地や設備、賃料設定などの原因を正しく分析し、効果的な対策を講じることが重要です。物件に付加価値をつけたり、信頼できる管理会社との連携を強化したりすることで、競争力を高めることができます。また、やってはいけない対策を避け、費用対効果を考慮した賢明な選択を行うことが、安定した不動産経営や空室対策の鍵となります。
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