所有するマンションを貸し出すのなら、収支シミュレーションは必須です。必要な情報を集め、包括的かつ正確なシミュレーションができれば、マンションの貸し出しを失敗する可能性を抑えることに繋がるでしょう。
実際にこれからマンションを貸し出すにあたって、具体的なシミュレーションを実施してから一歩を踏み出すべきかどうか検討している方も多いのではないでしょうか。そういった方にとって、シミュレーションの結果は貸し出しに一歩踏み出すための根拠にもなり得ますし、貸し出しを諦める理由にもなります。そのため、マンションを貸し出すべきかどうかを検討している方にとってシミュレーションは欠かせない取り組みの一つであると言えます。
本記事では、シミュレーションについて必要な情報と合わせて解説しておりますので参考にしてみてください。
まず、マンションを貸す際の収支シミュレーションを実施するためには、対象の物件における収入と出費について正しく把握する必要があります。その理由としては、収支シミュレーションを実施する順番が以下のようになるからです。
【収支をシミュレーションする手順】具体的な収入と出費については「マンションを貸す際の収支シミュレーションに必要な情報」で後述するため、ここではどのような方法があるのかを確認しておきましょう。収支シミュレーションの方法は主に以下の２種類があります。
PERは、マンションを貸したときに何年で購入価格を回収できるかを示す数値で、低いほど収益性の高い物件であると判断できます。一方で、利回りは見込み収益をパーセンテージで表したもので、こちらは数値が高いほど儲けが大きくなる見込みが持てます。
以下ではそれぞれのシミュレーション方法について解説していきますので、その流れで必要なる情報についても把握しておきましょう。
「PER」とは、Price Earnings Ratioの頭文字を取った言葉で「株価収益率」と訳されます。PERはマンション1戸あたりの収益力を判断する指標の一つとして利用可能です。つまり、マンションPERはマンションを貸したときに、何年で購入価格を回収できるかを示す数値で、マンションPERが低いほど収益性の高い物件であると言えます。
PERを算出する式は以下の通りです。マンション価格÷年間賃料の合計＝マンションPER
3,000万円で購入したマンションの周辺の家賃相場を調べたときに、10万円の家賃で貸せる物件であると仮定します。この場合のPERは『3,000万÷（10万×12）＝25』となり、25年で元が取れるという計算になります。
また、4,000万円のマンションを15万円の家賃で貸す場合のPERは、『4,000万÷（15万×12）＝22.22』となり、約23年で元が取れることが分かります。
上記2つの物件を比較すると、4,000万円のマンションを15万円で貸す方が、2年程度早く購入価格を回収でき、収益性が高くなると判断できます。マンションを選ぶ際にはPERを計算し、どの程度でマンション価格を回収できるのかを計算しておくと良いでしょう。
利回りとは、PERはマンションを貸すときに発生する年間の見込み収益のことです。利回りを計算することで、マンションを貸した際に毎年どのくらいの儲けを出せるのかを知ることができます。利回りはパーセンテージで算出され、数字が大きくなればなるほど多くの収益が得られ、儲けが大きくなることを意味します。
利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りは、マンションの購入価格と家賃による収入だけを考えた利回りで、貸す際に必要となる経費を考慮しません。
年間収入÷マンション価格×100＝表面利回り
で算出できます。3,000万円で購入したマンションを月10万円で貸し出した場合、
120万円÷3,000万円×100＝4％
という計算になり、空室が発生するとパーセンテージは低くなります。
実質利回りは表面利回りと違って、必要経費も考慮した利回りです。年間収入から、管理会社に支払う管理手数料やマンションの管理会社に支払う管理費・修繕積立金などの経費を差し引き、マンション購入時にかかった諸経費をマンション価格に加えることで計算します。
（年間収入-必要経費）÷（マンション価格+購入時の諸経費）×100＝実質利回り
で算出できます。3,000万円で購入した際にかかった諸経費が100万円、年間の必要経費（管理費）が50万円、賃料が月10万円、と設定した場合の計算は
（120万円-50万円）÷（3,000万円+100万円）×=2.2％
になります。
実際にマンションを貸すときには、管理費や修繕積立金、管理手数料などの費用も発生するため、実質利回りの方が実態に即したシミュレーションであると言えるでしょう。
収支シミュレーションを実施するためには、必要な情報を正確にまとめて、内容を把握する必要があります。漠然とした情報の中でシミュレーションをしても正確性に欠けてしまいますし、場合によってはフタを開けた際に赤字収益になってしまうことも考えられます。
上記のことを踏まえ、必要な情報を正しく集めることの重要性を理解し、以下でご紹介する情報を正確に把握しましょう。
それぞれの詳細について以降で解説していきます。
マンションを貸すときの収入は、収益性や利益率を知るうえで必須の情報です。シミュレーションをする際には、まず収入から計算していくこととなるため、ここでしっかりと把握しておきましょう。
マンションを貸し始めるときの収入は、主に礼金が挙げられます。礼金とは、大家さんへのお礼のために支払われていたもので、設定してあれば管理会社を利用していてもオーナーに支払われます。礼金は、敷金と違って借主に返す必要が無いため、収入として考えることが可能です。
礼金の相場は、家賃の1～2ヶ月程度分とされています。
敷金については、あくまで保証金のような扱いとなるため、原状回復時に使用した結果、費用が余れば借主に返却しなければいけません。そのため、収入には含まれません。
マンションを貸し出し中の収入には、主に以下のようなものがあります。
家賃は地域の相場や物件の状態に合わせて設定します。駐車場の料金や管理費といった費用についてはマンションの規約で決められているケースが多く、これに基づいて決められます。
契約更新料は、家賃の1ヶ月程度が相場とされており、オーナーが設定します。
マンションを貸し出した後の収入は、基本的にありません。ただし、以下のようなケースでは借主から費用を徴収できることもあるため、ここで把握しておきましょう。
入居者の故意過失による破損の場合は、その分の修繕費を借主に請求することができます。この請求に関しては、借主の物件の使用方法によって請求が必要になるかどうかが左右されるため、実際に収入として発生するかどうかは退去時まで分かりません。そのため、初めから収入として計算しておかないことをおすすめします。
ハウスクリーニングの特約を記載している場合には、クリーニング費用を退去時に請求することができます。特約を結んでおかないと請求できないため、その点には注意が必要です。
マンションを貸すときの出費は、実質利回りを算出するうえで必須の情報です。こちらも収入と同様に、貸すときから貸した後までにかかる出費をそれぞれ解説します。
マンションを貸す前にかかる費用は、リフォーム等を実施するのかによって大きく変わってきます。以下では貸す前にかかる費用をご紹介しますので、自身に該当するかどうか確認してみてください。
綺麗な状態で物件を貸し出すためには、リフォームやハウスクリーニングの費用が必要です。もちろん過度なリフォームは必要ないため、実際に実施すべきかどうかは管理会社に相談のうえで決めることをおすすめします。
また、必要に応じて「施設賠償責任保険」のように万が一を想定して保険に入っておく必要も出てくるでしょう。保険に入るべきかどうかは、リスクをどの程度許容するべきかに合わせて判断する必要があるため、こちらも管理会社に相談するなどして最適な判断ができるようにしましょう。
貸出中にかかる出費は以下のようなものが挙げられます。
管理を委託する場合には、管理会社への管理手数料がかかります。また、マンションの場合は管理費や修繕積立金の支払いも必要で、設備の故障が発生した場合には別で修繕費用が必要となります。
さらには、家賃収入を得ることによって所得税や住民税がかかりますし、物件を所持しているオーナーには合わせて固定資産税もかかってしまうでしょう。これらの税金に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
マンション貸し出し後にかかる出費としては、以下のようなものが挙げられます。
借主が退去した後は原状回復が必要となるため、それにかかる費用も想定する必要があります。
入居者の故意過失による損傷の原状回復費用は、入居者負担となります。基本的には契約時に預かった敷金から差し引き、足りなければ入居者に請求します。
経年などによって自然に劣化したものについての費用は借主に請求できません。そのため、これらの原状回復費用は自己資金で支払うことになります。
また、マンション管理組合に支払う管理費や修繕積立金は、マンションを所有している限り支払わなければいけない費用のひとつであるため、入居者がいない状況でも払い続けなければいけません。固定資産税も同様に、所有しているだけでかかる税金であるため、入居者の有無にかかわらず毎年発生します。
マンションを購入してから貸し出す場合には、その価格も加味しなければいけません。基本的にはその費用を回収することを前提にシミュレーションを実施します。
特にPERでの計算の場合は、何年でマンションの購入費を回収できるかを計算することになるため、購入費の情報が必須です。購入費を回収できなければ、結果的に収益は赤字となってしまいます。
ただし、転勤などやむを得ない事情で貸し出す場合には全てを購入した際の費用を全て回収することまで加味する必要は無いため、自身での居住年数や賃貸予定の年数に合わせて購入価格とする金額を定めましょう。難しい場合には、管理会社に相談してみるのもおすすめです。
想定空室率とは、物件を貸し出し始めて入居者が見つかっていない状態を割合で示したものです。1物件に対する空室率を想定しなければならず、年間を通してどのくらいの空室期間が想定されるか予測します。
例えば、1年間の内2ヶ月の空室期間を想定するのなら『2ヶ月÷12ヶ月×100＝16.6％』という計算式になり、約16％が想定空室率として計算できます。この想定空室率をもとに、家賃の年間見込み収益を決めることが可能です。
ローンを組む場合には、現金で自己資金をどのくらい用意するかによって、マンションの購入価格に対する融資額の占める割合が変わってきます。
自己資金の分も回収することを前提にシミュレーションするのは当たり前ですが、その資金には利息がかかりません。しかし、ローンを組んで仕入れた資金は返済時に利息がかかるため、自己資金とは別で考えた方がより正確にシミュレーションできます。
先述したように、ローンを組んだ際は返済に利息がかかるため、実際借りた金額に対してどのくらいの返済が必要となるのかを計算しなければいけません。例えば変動金利なら、借入金額や期間、金利の状況に応じてその返済額は常に変動するため、ある程度の変動を見越した返済シミュレーションを立てる必要があります。
以上のことを踏まえて、借入れした際のローンの情報を正確に把握しておくことが大切です。
続いては、実際に収支シミュレーションを行う際に押さえておくべきポイントをご紹介します。ポイントは以下の通りです。
シミュレーションは理想の状態を前提に実施するのではなく、リスクを踏まえた上で実施することが大切です。空室率、金利の上昇、家賃相場の下落など様々なリスクを想定したうえで、シミュレーションを行なえば、予想を下回る事態に陥っても資金繰りを維持することができるでしょう。
考え得る複数のパターンを想定してシミュレーションすることで、マンションを貸した際の精度の高い収支予測をできるでしょう。
シミュレーションをした通りの収支になることはほとんどありません。思うように入居者が集まらないこともあれば、想定外の設備破損によって急な出費が増えてしまうこともあります。複数のパターンを想定しておくことで、予想の範囲内で賃貸運営をしていくことに繋がります。
具体的には、考え得る条件をリスト化してそれぞれの情報をもとにシミュレーションしてみると良いでしょう。条件の幅は現実的な範囲で考えつつ、悪い条件の場合や良い条件の場合などを具体的に数値で出して実施してみてください。想定空室率、ローン金利など条件幅のある情報はいくつもあるので、実際にシミュレーションをして様々なケースを想定してみましょう。
先述したように、理想形のシミュレーションを実施したとしても、その通りに進まないことは珍しくありません。悪い時期というのは少なからずあるため、そういった時でも自身の負担を大きくしすぎないようにマイナス面も想定してシミュレーションを実施しましょう。
家賃や入居率の低下は特に思い通りになりにくい項目で、付近の相場の低下はもちろんのこと、築年数の増加によって家賃を下げざるを得ない状況になることも十分に考えられます。また、人口減少に伴って入居率が下がることも考えられるでしょう。
ですので、実際にシミュレーションをする際には物件の価値が今後どのように変化していく可能性があるのか、地域の情報を踏まえて入居率にはどのような変化がみられる可能性があるのか、といった内容をなるべく下がっていくことを前提に条件を設定してシミュレーションをしてください。そうすることで、将来実際に家賃や入居率が下がるようなことがあっても、そういった状況を理解した上で運営を続けていくことができるはずです。
どのくらい下がるかについては、地域の不動産会社や管理会社に相談して情報収集することをおすすめします。
様々なリスクを想定したシミュレーションをしたうえで、利益を最大化するためには以下のポイントを実施することをおすすめします。
家賃収入は、自身の努力で高めることができる部分では無いため、相場の家賃の範囲内で出来る限り出費を抑えて利益率を上げることが大切になってきます。節税対策はもちろんのこと、設備破損などが発生した際の責任の区分の明確化など、リスクを最小限に抑える方法を実施しておくことで失敗する可能性を最小限に抑えられます。
マンションを貸す上で知っておくべきことの一つに税金があります。マンションを貸す際に押さえておくべき税金の種類としては主に以下のようなものがあります。
| 税金の種類 | 概要 |
|---|---|
| 所得税 | 個人の所得に対して課される税金のことです。マンションを貸して得た家賃などの収入から、必要経費を差し引いた金額に対して課されます。 |
| 復興特別所得税 | 東日本大震災の復興のための財源に充てるため、2013年1月1日から2037年12月31日までの間に、通常の所得税に上乗せして徴収される特別税です。 |
| 住民税 | 地方税の一種で、都道府県が課税する道府県民税と、市区町村が課税する市町村民税の総称です。教育、福祉、ゴミ処理など、地方自治体が提供する公共サービスをまかなうために使われます。 |
| 個人事業税 | 個人事業主が都道府県に対して納める地方税のひとつです。個人で事業を行う際、さまざまな行政サービスを利用していることから、その経費の一部を負担するための税金となります。 |
| 固定資産税 | 土地や家屋を所有している人に課される地方税です。固定資産の所有者は、その資産価値に応じて算定された税額を、固定資産の所在する市町村に納めます。マンションを貸していても、所有者はオーナーであるため、固定資産税は入居者ではなく所有者に請求がきます。 |
| 都市計画税 | 都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てるために、市町村が課税する地方税です。 |
これらの税金は、所持する物件の価値によって金額が変わる固定資産税や家賃収入の金額によって変化する所得税などの種類があります。近年、税金の負担率は増加傾向にあるため、できる限り負担を減らせるように節税対策しておくことをおすすめします。具体的には以下のような方法があるので押さえておきましょう。
節税対策をすることで年間、数万円～数十万円の負担を軽減することもできるかもしれません。節税に関するより詳細な情報は以下の記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。
修繕費や税金などマンションを貸す上で発生する出費は比較的多いです。そのため、家賃収入が追い付かなければ、自己資金の持ち出しになる可能性もゼロではありません。
転勤などの理由でマンションを貸す場合だとしても、持ち出しは負担でしかないため出来る限り抑えた方が良いです。自己資金を減らさないためにも、空室率や家賃の下落などマイナス面での想定をしたうえで、いくつかのパターンを想定したシミュレーションをしましょう。シミュレーションの結果、何ヶ月も赤字収益という最悪の場合を回避できれば、持ち出しを回避することにも繋げられます。
マンションの貸し出しを失敗しないためには、効率よく入居者を見つけ、安定した家賃収入を得るための準備が必要です。常に入居者を確保し、継続的な家賃収入を得るためには、市場のニーズに合った家賃や入居条件を設定しなければなりません。。
当然のことですが、家賃が高すぎれば入居者が見つかりにくく、安すぎれば十分な家賃収入が得られないでしょう。貸し出すマンションについて、そのマンションと似た物件をさまざまな面から比較し、借りる側の視点に立ったうえで、妥当な家賃設定にすることが肝要といえます。
また、家賃だけではなく、契約の種類や契約期間、敷金・礼金、ペット飼育や喫煙の可否といった入居条件の設定も必須です。厳しすぎる条件は入居希望者を遠ざけます。「自分の希望」と「借りる人の借りやすさ」の両面から検討し、適切な条件を設定して、安定した収入が得られるようにしましょう。
マンションを貸した後、借主が退去することになった際には原状回復が必要になります。原状回復は、借主とオーナーが最も揉めやすい項目の一つです。原状回復の取り決めをしっかりと行なっておくのはもちろんのこと、退去時の状態と入居時の状態を正確に比較できるようにしておくことが大切です。
比較できるようにしておくためには、貸す前の状態を画像や動画で正確に記録しておきましょう。そうすることで、退去時に借主から何か言われたとしても証拠として画像や動画を提示できます。
借主が長く住むほど原状回復の負担は大きくなる可能性が高いため、少しでも負担を減らすために状態の記録は必ず行いましょう。
マイナス面を加味したうえでのシミュレーションを実施したうえで、悪い場合の収支予測を許容できるのなら貸すことを検討しても良いでしょう。もし、シミュレーションの結果、ある程度の空室率を許容できなかったり、持ち出しが発生する可能性があったりする場合には、貸さない方向で検討することも、失敗しないためには大切な判断の一つです。
マンションを貸したからといって必ずしも儲けられるわけではありません。儲ける仕組みを理解したうえで貸し出さないと、様々な出費のせいで思うように利益が出せなくなることも想定されます。収入を最大化し、出費を最小化する、これを意識することが儲けるためには欠かせません。詳しい内容については以下の記事でも解説しているので参考にしてみてください。
マンションを売るべきか、貸すべきかはその人の状況によって判断しなければいけません。その物件をその後どのように利用する予定か、収支シミュレーションの結果はどうだったか、など様々なポイントを踏まえた上で判断します。
具体的な内容については、以下の記事で詳しく解説しております。参考にしてみてください。
マンションを貸す際は、必ず収支シミュレーションを実施した方が良いです。大きな資産である物件を利用するからこそ、シミュレーションを実施の上、利益を確保できる予測が立ってから貸し出すようにしてください。
もし、シミュレーションの結果、持ち出しが発生する可能性が高いのなら貸し出すことはおすすめできません。転勤などで自宅を空ける際の一時的な貸し出しであっても同様です。貸すことによって、設備の劣化等は進むため修繕費が余計にかかってしまうことも想定されます。
まずは、シミュレーションを実施するためにも、見込める収入や出費などを把握して、物件のことについて正しく理解しましょう。そして、本記事でご紹介した失敗しないためのポイントを実施して、安定した利益が出せるように運営を図ってみてください。
カテゴリ：マンションを貸す 関連記事
人気記事TOP5
人気記事TOP5 
海外赴任 