相続したマンションは、「自分で住む」あるいは「売却する」もしくは「賃貸に出す」といった主に3つの選択肢が考えられます。
いずれを選択するにしても、マンションを相続したら名義変更が必要です。
相続後の名義変更は、2024年4月から義務化されました。
マンションを相続したら、どのような手続きを行っていけば良いのでしょうか。
この記事では「マンションの相続」について解説します。
最初にマンションを相続したときの流れについて解説します。
相続が発生した場合、まずは遺言書の有無を確認します。
遺言とは、遺言者の生前の最終意思を尊重し、その意思の実現を死後に図る制度のことです。
遺言書がある場合は、原則として遺言書に従って財産の引き継ぐ人を決めますので、遺言書が残っていないかを確認する必要があります。
一般的な遺言書には、公正証書遺言と自筆遺言があります。
公正証書遺言の保管先は、公証役場です。
自筆遺言の保管先は、貸金庫や書斎、もしくは被相続人(死亡した人)が生前依頼していた弁護士や税理士等が保管していることがよくあります。
相続税は、マンションだけでなく原則として被相続人が残した全ての財産が課税対象です。(例外として墓地や仏具等の非課税財産はあります。)
課税対象となる財産は、マンションや現金等のプラスの財産だけでなく、借金等のマイナスの財産も含まれます。
相続税を計算する上では、全ての財産を確定することが必要です。
また、念のため、相続人も確定しておきます。
仮に隠し子がいて相続人が増えてしまうと法定相続割合等が異なってきますので、相続人を確認することは必要です。
相続放棄とは、はじめから相続人でなかったこととする制度です。
被相続人が明らかに大きな借金を抱えているようなケースで利用することが想定されています。
限定承認とは、マイナスの財産をプラスの財産の限度内で相続する制度です。
被相続人の残した遺産がプラスの財産とマイナスの財産のどちらが大きいのかわからない場合に利用することが想定されています。
相続放棄と限定承認は、相続開始を知った日から3ヶ月以内が期限です。
相続後、すぐに期限が訪れますので、早い段階で検討する必要があります。
なお、相続放棄はマンションだけを放棄するといった利用方法はできません。
相続放棄をするとマンションも含めて全ての財産を相続することができなくなるため、相続放棄をする際は慎重に判断を行います。
相続税の納税義務のある人は、相続税の申告と納付を行います。
相続税の申告と納税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内が期限です。
相続税とは、被相続人が基礎控除額を超える財産を残した場合に課される税金です。
基礎控除額とは、以下の計算式で求められるものになります。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
国税庁の「令和4年分相続税の申告事績の概要」によると、2022年に相続税を納税した人の割合は全体の9.6％の人たちです。
つまり、90％以上の人は相続税の納税義務はない人ということになります。
相続税は、基本的には一部の資産家にしか課税されない税金ですので、まずは被相続人が基礎控除額を超える財産を残したかどうかを確認することが適切です。
この章では、名義変更の手続きについて解説します。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
相続登記とは、相続を原因とした名義変更のことです。
相続登記の期限は、相続で取得したことを知った日から3年以内となります。
売却前の査定は、複数の不動産会社に依頼する人が多いです。
2024年4月1日より前に相続した物件でも義務化の対象です。
名義変更の方法には、遺言と遺産分割協議、法定相続による分割の3種類があります。
遺言書が残っている場合は、遺言に従って分割を行います。
もし遺言書とは異なる方法で分割したい場合には、次に説明する遺産分割協議によって分割することになります。
遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分割方法を決める話し合いのことです。
遺産分割協議を成立させるには、相続人全員の同意が必要となります。
遺産分割協議の内容をまとめた書面を、遺産分割協議書と呼びます。
遺産分割協議には、特にいつまでに行わなければいけないという期限はありません。
法定相続による分割とは、法定相続割合でそのまま共有することです。
例えばマンションを売却して現金を相続人同士で法定相続割合によって分割したい場合には、法定相続による分割がよく用いられます。
法定相続人と法定相続割合の関係は、下表のようになります。
| 法定相続人 | 法定相続割合 |
|---|---|
| 配偶者と子どもの場合 | 配偶者 1/2、子ども1/2 |
| 配偶者と直系尊属 | 配偶者 2/3、直系尊属1/3 |
| 配偶者と兄弟姉妹の場合 | 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4 |
名義変更の必要書類は、以下 の通りです。
マンションの相続では、引き継ぐ人を早く決めることが注意点です。
マンションは、毎月のように管理費や修繕積立金のランニングコストが生じます。
これらのランニングコストは、共有状態にある場合は共有者の持ち分割合(法定相続割合)に応じて負担することが原則です。
共有状態が長引くと、相続人全員の応分負担しなければならない費用が増えてしまいます。
承継する人がすぐに決まらない場合には、とりあえずランニングコストを支払う代表者を決めておきます。
相続が発生したらすぐに管理組合に連絡し、代表者が管理費や修繕積立金を支払う旨を伝えることが適切な対応です。
この章では、マンションの相続税評価額の計算方法について解説します。
土地の評価額は相続税路線価を元に評価されます。
個別のマンションの部屋の土地の相続税評価額は、全体敷地の評価額に敷地権割合を乗じたものです。
敷地権割合は、マンションの登記簿謄本に記載されている割合となります。
概算で求めるマンションの土地の評価額の計算式は、以下の通りです。
マンション全体の敷地の相続税評価額 ＝ マンション敷地全体の土地面積 × 前面道路の相続税路線価
敷地権の相続税評価額の概算額 ＝ マンション全体の敷地の相続税評価額 × 敷地権割合
実際に使用する相続税評価額では、奥行価格補正や側方路線影響加算と呼ばれる補正を行って求めることが通常です。
正確な土地の評価額を知りたい場合には、税理士にご相談していただければと思います。
建物の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
建物の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されています。
2024年1月1日以後の相続では、マンションの相続税評価額が一部改正されました。
改正後は、主にタワーマンションの高層階の相続税評価額が時価と大きな乖離が生じないように是正が行われます。
改正後のマンションの評価額は、以下の通りです。
【改正後のマンションの評価額】
マンションの評価額 ＝ 現行の相続税評価額 × 区分所有補正率
現行の相続税評価額とは、前節までに解説した方法で計算される評価額です。
区分所有補正率は、まず以下の式で評価乖離率を求めます。
評価乖離率
= 当該マンション一室に係る建物の築年数 × ▲0.033
+ 当該マンション一室に係る建物の総階数指数[※1] × 0.239
+ 当該マンション一室の所在階 × 0.018
+ 当該マンション一室の敷地持分狭小度[※2] × ▲1.195
+ 3.22
※1：総階数÷33（1.0を超える場合は1.0）
※2：当該マンション一室に係る敷地利用権の面積÷当該マンション一室に係る専有面積
評価乖離率の逆数(1÷評価率)を評価水準とし、下表に基づいて区分所有補正率を決定します。
| 区分 | 区分所有補正率 |
|---|---|
| 評価水準 ＜ 0.6 | 評価乖離率 × 0.6 |
| 0.6 ＜＝ 評価水準 ＜＝ 1 | 補正なし |
| 1 ＜ 評価水準 | 評価乖離率 |
この章では、マンションを相続した後の3つの選択肢について解説します。
相続したマンションは、相続人が自分で住むという選択もあります。
自分で住むメリットとしては、大きなコストの負担をすることなくマイホームを手に入れることができる点です。
また、マイホームとして住めば、将来売却する際もマイホームの3,000万円特別控除が利用できるため、将来の売却で節税できる点もメリットになります。
一方で、デメリットとしては必ずしも親のマンションが自分の住みたいエリアにあるとは限らないという点です。
また、親の住んでいたマンションは築年数が古い物件も多く、修繕積立金が高い、建物の設備仕様が古い等のデメリットが存在する場合もあります。
相続したマンションは、売却するという選択肢もあります。
売却するメリットとしては、まとまった現金を手にすることができるという点です。
相続人同士で現金を平等に分け合うこともできます。
また、売却は賃貸に比べると立地条件が劣っていても問題なくできることも多いです。
固定資産税や管理費及び修繕積立金等のランニングコストの負担もなくなります。
一方で、デメリットとしては家賃収入を得る等の資産運用ができない点です。
立地条件の良い物件であれば、売るのは少し惜しい選択肢といえます。
相続したマンションは、賃貸に出すという選択肢もあります。
賃貸に出すメリットとしては、家賃収入を得られるという点です。
通常、住宅ローンが返済中の物件は賃貸に出すと銀行との契約で資金使途違反になることから原則として貸すことはできません。
そのため、分譲マンションを賃貸に出せるケースは少ないです。
しかしながら、相続したマンションであれば住宅ローンは完済していることが多いため、賃貸に出すことができます。
分譲マンションの賃貸は希少性があるため、借主が決まりやすく、賃貸経営上も有利です。
また、近年はインフレ基調であることから、立地条件の良いマンションは保有していると資産価値が上がっていきます。
売却は現金が必要なときに行えば良いので、売るまで賃貸に出して運用していた方が財産の目減りを賢く防止できるのです。
一方で、デメリットとしては、賃貸は売却よりも求められる立地条件が厳しいことから、賃貸に出しても借主が見つけられない物件も多いという点です。
また、築年数が古く、フルリフォームしないと貸せないような物件は、コストメリットが少ないといえます。
マンションを賃貸に出す場合、まずは賃貸管理の実績が豊富な会社に相談することをおすすめします。
いくらで貸せるか、リフォームは必要か等を相談してから決めることが望ましいです。
マンションの賃貸経営は、物件の条件だけでなく管理会社によっても成否が大きく異なってきます。
賃貸仲介に強い管理会社に管理を任せれば、入居者をすぐに決めてくれますので、空室も発生しにくく、賃貸経営も安定します。
賃貸に出す場合は、管理会社も併せて検討していただければと思います。
以上、マンションの相続について解説してきました。
マンションを相続したら、相続税の納税義務のある人は相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告と納税が必要です。
名義変更の方法には、遺言、あるいは遺産分割協議、もしくは法定相続による分割の3つの方法があります。
相続後のマンションの選択肢としては、相続したマンションは、自分で住む、あるいは売却する、もしくは賃貸に出すがありました。
相続したマンションを引き継ぐうえで、参考にして頂ければと思います。
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