急な引っ越しや転勤などの理由で、住んでいるマンションを離れることになった場合、売却・賃貸どちらにすればよいかというお悩みを持つ方も多いことでしょう。それぞれに利点と注意点があり、単純にどちらがいいとは言い切れません。ご家庭の状況や、いつか戻ってくるのか、あるいはもう戻ってこないのか・・・、といったあらゆるポイントを考慮して、事情に見合う選択をすることが大切です。
そこでこの記事では、マンション売却・賃貸双方の効果と注意点、そして「売る場合」「貸す場合」の流れについて解説します。お住まいのマンションを売却か、賃貸かでお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
マンションを売却することで得られる主な効果として、固定資産税やメンテナンス費用などの負担から解放されることや、まとまった現金の資産を得られることなどが挙げられます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
税金や維持費の負担がなくなることは、マンション売却の大きな効果のひとつといえます。固定資産税は、建物や土地などの不動産にかかる税金です。不動産を所有していれば毎年、固定資産税を支払わなければなりません。マンションを売却してしまえば、その分の納税義務がなくなるため税負担は減るでしょう。
またマンションを売却することで、保有していればかかる床や天井、壁紙貼り替え等のメンテナンス費用をはじめ各種保険料、そしてマンション共用部の保守点検などに関わる管理費や、大規模修繕のための修繕積立金などの費用負担からも解放されます。
一度に大きな現金が手に入ることも、マンション売却による大きな効果です。マンションを売却することで現金が得られれば、当面の生活費や住宅ローンの返済などに当てられます。
ただ、ここで注意しなければならないのが、住宅ローンの残債があり、それが売却金額を上回る場合です。不動産を売却する際は、物件に設定されている抵当権の抹消が必要となります。抵当権とは「住宅ローンを返済できない場合に、金融機関が物件を担保として差し押さえることのできる権利」です。売却金額だけで住宅ローンを完済できない場合は、差額を自己資金で補って抵当権を抹消する必要があります。
また、築年数や周辺の環境などによっては「売却できたが手元に残ったのは少額だった」というケースもあるでしょう。
マンションを売却することにより、さまざまな効果を得られる一方で、注意点もあります。とくに、
については注意が必要です。ここでは、マンションの売却を検討する際の注意点を解説します。しっかりとチェックしておきましょう。
マンションの資産価値は、時間が経つにつれて下がると考えるのが一般的です。もちろん実際には市況次第ということになりますが、少なくとも建物は古くなっていくことを考えれば、マンションの売却額は購入額より低くなりやすいということになります。売却するタイミングや立地次第で高額で売れる場合もありますが、資産価値が下がり売却益だけでは住宅ローンを完済できないケースも多くあります。マンションの売却を考える際には、まず評価額を確認して、売却時に得られる金額の大まかな目安を把握しておくことが大切です。まずは、不動産仲介会社に査定を依頼してみるのが第一歩といえるでしょう。
査定について少し掘り下げて説明すると、一般的なマンションの査定には「取引事例比較法」が多く用いられます。取引事例比較法は、査定対象となる不動産と条件が近い不動産の売却事例から査定額を試算する方法です。同じマンション内の取引事例が最も重視されます。この取引事例に、下記の４つの視点を加えた方法で算出された試算価格を「比準価格」といいます。
事情補正：何らかの事情で取引事例と比較して価格が上下しそうなとき、一般的な水準を目指して行う調整のこと
時点修正：常に変動する不動産価格にあわせて、時価に沿った価格に修正すること
地域要因比較：同じマンションに取引事例がない、あるいは少ない場合に周辺環境などをもとに似た事例を探すこと
個別的要因比較：そのマンションの一室がもつ環境（日当たり、間取りなど）を考慮し価格に反映させること
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を用いれば、所有するマンションがどのくらいの金額で取引されているか、自分で確認することも可能です。
参考：「不動産取引価格情報検索」[国土交通省]
マンションを売却するときには、さまざまな費用がかかることにも注意しなければなりません。代表的には、以下のようなものが挙げられます。
仲介手数料
マンションを売却する際の大きな費用といえばまず、不動産仲介会社に支払う仲介手数料が挙げられます。マンションの売却においては、一般的に不動産仲介会社との間で媒介契約を結びます。そして売買が成立した場合に、その取引額に応じて所定の仲介手数料が発生します。仲介手数料の内訳は以下のとおりです。
仲介手数料の上限額については取引価格をもとに算出され、宅地建物取引業法によって以下のように定められています。あくまで上限金額ですので、依頼する不動産会社によってはこれより安くなるケースもあります。
200万円以下の場合：売買価格の5％＋消費税
200万円超400万円以下の場合：売買価格の4％＋2万円+消費税
400万円超の場合：売買価格の3％＋6万円+消費税
ただし、下記のような費用は、仲介手数料とは別に請求される場合もあるため注意しましょう。
印紙税
不動産売買契約書を作成する際には「印紙税」がかかります。「印紙税」は、課税文書を作成した場合に納付すべき国税で、印紙税法に規定されています。売買契約書の場合、双方に印紙税がかかり、物件の売買価格が1,000万円以上5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円以上1億円以下の場合は3万円です。たとえば、売買契約書に記載の売買価格が3,000万円であれば、1万円の印紙税を納める必要があります。なお、記載金額が10万円以下のものは軽減措置の非対象、1万円未満のものは非課税です。
抵当権抹消にかかる登記費用
抵当権抹消にかかる登記費用は、不動産1つにつき1,000円で、原則収入印紙で納付します。
司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合は、登記費用に加えて手数料がかかります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物等の不動産を売却した際に得た利益にかかる税金のことです。売却価格が購入価格を上回り、利益が出た場合にかかります。
他の所得と分離して所得税や住民税が課税されます。課税対象となる譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
＊収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
この計算式では「収入金額」はマンション売却代金を指します。「譲渡費用」は仲介手数料や印紙税など、売るためにかかった費用を指します。
特別控除額については、所有期間が10年を超える自宅マンションを売却する場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が受けられます。そして所有期間の長さに関わらず、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例もあります。なお、これらの特例は住宅ローン控除と併用できません。
所得税額は、この譲渡所得金額に所有期間に応じた税率をかけて求めます。税率は、売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となり税率は39％（所得税30％、住民税9％）、5年を超える場合は、長期譲渡所得となり税率は20％（所得税15％、住民税5％）です。
上に示した計算式「収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」を用いて、分かりやすい金額でシミュレーションしてみましょう。たとえば、
「3年前に2500万円で買ったマンションを3000万円で売却したAさん」の場合
課税譲渡所得金額：3000万円-(2500万円+100万円)-100万円=300万円
譲渡所得税額：300万円×0.39=117万円
「20年前に5000万円で買ったマンションを6000万円で売却したBさん」の場合
課税譲渡所得金額：6000万円-(5000万円+200万円)-200万円=600万円
譲渡所得税額：600万円×0.2＝120万円
※譲渡費用・特別控除額はおおよその金額を想定
なお、2013年1月1日から2037年12月31日までの25年間は、復興特別所得税が課されます。復興特別所得税の税率は、基準所得税額に対して2.1％です。譲渡所得がマイナスの場合、復興特別所得税は発生しません。
出典：
「マイホームを売ったときの特例（令和３年度版）」[国税庁]
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（令和３年度版）」[国税庁]
司法書士に支払う報酬
マンションを売却する場合は前述のとおり、抵当権を抹消してから引き渡します。
抵当権抹消登記は、債務者本人が行うか、司法書士に依頼するか、2つのケースが考えられます。司法書士に依頼する際の報酬は、10,000円から20,000円が相場で、登記費用が含まれます。
抵当権が設定されていない場合や既に抹消済なら、この費用は発生しません。
住宅ローン一括返済手数料
マンション売却の際は、住宅ローンをすべて返済する必要があります。なぜなら、
抵当権を必ず外しておく必要があるからです。マンション売却時にローンが残っている場合は、残債の他に住宅ローン一括返済のための事務手数料が必要です。手数料の金額は、金融機関によって変わるため事前に確認しておきましょう。
ハウスクリーニング費用
マンションを売却するときは部屋をきれいな状態にしておくことが必要なため、一般的にはハウスクリーニングのための費用がかかります。部屋が汚れているとマイナスの印象を与えてしまい、買い手が見つかりにくくなります。物件価格を上げたい場合などは物件の人気を高めるためにハウスクリーニングのみではなく、リフォームで手を加えてから売り出すこともあります。
マンションを売る場合にかかる費用の主なものについて紹介しました。ほかにも、家財道具の処分代や引越代などがかかります。お住まいのマンションを売却するのは収入を得るためですが、やはり売るときには何かと費用がかさみます。売却額によっては自己資金の持ち出しが必要になることも心得ておく必要があるでしょう。
特に、購入してから年数があまり経っていない場合は、売却できても住宅ローンの一部が借金として残る可能性が高いので、注意が必要です。
賃貸に出すことも、マンションの活用方法のひとつです。マンションを貸し出せば、家賃収入を得られ、売る場合との違いとして将来的に再び住むこともできるといったことが考えられます。それぞれについて、順番に詳しく見ていきましょう。
所有するマンションを賃貸に出し、入居者が見つかれば月々家賃収入が得られるようになります。得られた家賃収入は資産として蓄える、あるいは生活費やローンの返済、自分が暮らすための住居費等の支払いに充てるといった使い道があるでしょう。
ただし継続して家賃収入を得るためには適切な金額を設定し、入居者を確保しなければなりません。マンションの築年数や間取り、周辺環境なども考慮しながら、適切な家賃を決めることが大切です。自ら入居者を募集したり、入居条件を決めたりするのは難しいため、信頼できる賃貸管理会社に依頼することも検討しましょう。
マンションを賃貸に出そうというときに、あまり手をかけずとも十分に貸し出しやすい場合もあれば、少し費用をかけて設備を充実させることで貸し出しやすくする場合もあります。特に初めての賃貸では、高額の初期費用はかけづらいものですが、貸そうとしている物件が分譲マンションである場合、既に内装や設備を、そこで暮らす家族が住みやすいようにカスタマイズしていることも考えられます。手を加えた内容によっては賃貸時の付加価値となり、賃料を上げるための好材料になっていることが考えられます。実際にどれくらいの家賃収入が期待できるかは賃貸管理会社に査定を申し込むことで確認できます。
マンションを売却したときと異なる点として、マンションを賃貸に出せば、将来的に再び住むことができます。特に、転勤などで一時的に別の場所に住む場合は売却よりも賃貸が有力な選択肢になります。
ただし、貸すときには契約方法に注意が必要です。契約方法の選択を間違うと、例えば「（転勤などから帰ってきて）またその家に住みたいのに明け渡してもらえなくなる」という状況も起こりえます。次の項目で紹介する注意点も参考にしながら、最適な契約方法を選びましょう。
マンションを貸せば家賃収入が期待できますが、一方で住宅ローンの取り扱いや確定申告、そして契約方法については少し注意が必要です。ここでは、マンションを賃貸に出すうえで知っておきたいポイントについて解説します。
住宅ローンが残っている場合は、賃貸に出す前に金融機関に相談する必要があります。賃貸を行う場合、通常は住宅ローンよりも金利が高い不動産投資用ローン（アパートローン）などへの借り換えを提案されます。一方で、相談の結果、今後の返済を継続する上で、いま住んでいるマンションを賃貸に出すことも現実的に必要だと認められれば、住宅ローンを続けられることもあります。やむを得ない理由として比較的認められやすい例としては、転勤や家族の介護などが考えられます。いずれにしても、あらかじめ金融機関に相談をすれば、「ローンのせいで貸せない」ということは稀です。相談の結果次第で金利が上がると理解した上で、得られる賃料と合わせたトータルの収支を見積り、賃貸に出すかを判断しましょう。
リフォーム、ハウスクリーニングについては、売却時でもした方が良い場合があると触れました。貸すときもそのままだと、マンションが「賃貸に適した状態」でない場合があります。そうしたときは、費用をかけてリフォームを行うと入居者獲得に近づきます。大きく手を加えずに貸し出せるケースもありますが、リフォームの必要がないときでも、プロによるハウスクリーニングは必須と考えたほうがいいでしょう。こうした準備や貸し出し中の修繕で支払う費用は、賃貸で効率的に収益を生み出すための投資であると同時に、賃貸を行う上での主な金銭的リスクとなり得ます。どの程度リフォームすべきか、あるいはハウスクリーニングのみでも希望の賃料による入居者獲得を期待できるかどうかについて、自分で判断するのが難しい場合は、賃貸管理会社に相談してみるのもよい方法です。
があります。賃貸する予定のマンションへ近い将来、戻ってくる予定がなければ、長期間の賃貸運営に適した「普通借家契約」で貸し出すのが一般的です。ただ、普通借家契約でマンションを貸し出すと、入居者側の住む権利が強く守られるため、貸主側から途中で解約することが非常に難しい点は注意が必要です。契約期間中だけでなく、契約の更新時にも、特別な事由がなければ契約更新を拒否することはできません。転勤や一時的な引越などで空けるマンションに対してこの契約方法を用いて賃貸した場合「帰ってきても自宅に住めない」という事態になる可能性が高いので、別の契約方法を検討しましょう。
対して「定期借家契約」は期限付きで賃貸経営ができる契約です。相続物件など、将来的に売却もありかも、という場合にはこの契約がおすすめです。再びご自分で住む場合は期間満了の１年から６か月前に入居者に対して、解約通知をする必要があります。
そして、転勤などの理由でマンションを一時的に貸し出す場合は「一時使用賃貸借契約」が最適です。一時使用賃貸借契約は、期間を限定した賃貸向きの契約方法です。マンションの貸主側から契約を解除できるのが大きな特徴です。もちろん、契約内容に基づき、事前（明け渡し日の3か月前まで）に解約の通知をする必要はありますが「転勤が終わったのに家に帰れない」という事態は防げるでしょう。
いずれの契約でマンションを貸し出したとしても、今お住まいのマンションに誰かが住んで家賃を支払ってくれることで得られる家賃収入は経済的にも、気持ちの面でも大きな支えとなることでしょう。
契約方法を吟味し、現状に適した形で上手に賃貸経営を行いましょう。
スムーズに入居者を見つけるためには、適切な家賃や入居条件を決めることが大切です。入居者が見つからないと、当然家賃は入らず、ハウスクリーニングなどにかけた費用を回収できません。マンションの築年数や間取り、その地域の家賃相場などを考慮して、適切な家賃設定をすることで入居者を確保しましょう。空室が長期化する場合は家賃を下げる、入居条件を緩める、といった対策を考えなければなりません。
また、通常の生活により故障したマンションの室内設備などは、所有者の責任で直す必要があります。入居者から連絡を受けた際にそのままにしておくことはできません。
賃貸管理サービスを利用することで、これらの不安は解消します。賃貸中のこうした出来事に対するオーナーの手間はほとんどなくなるでしょう。貸し出したマンションで起こるクレームやトラブルへの対応、設備故障などは自分で対応するのが難しいものです。賃貸管理会社を選ぶ際には、
について確認して、手数料等の費用と見比べてみましょう。
マンションを貸して家賃収入を得た場合、不動産所得として確定申告をしなければなりません。家賃収入があるにも関わらず確定申告を行わないと脱税となり、罰金や追徴課税等を請求される可能性があるため、しっかりと確定申告を行う注意が必要です。駐車場の賃料や、契約更新のための更新料なども忘れずに申告しましょう。
賃貸管理会社によっては、確定申告を簡単にするためのサービスを提供していることもあります。たとえば当社のサービス利用者専用サイト「soraリロ」では、確定申告の添付書類として使える年間収支明細などがあり、データをPDFで出力できて便利です。
詳細はこちらで→ オーナー様専用ページ「soraリロ」
マンションを貸すのではなく売却することに決めた場合、まずは信頼できる不動産仲介会社を探し、媒介契約を結びましょう。ここではまず、マンションを売却する際の一般的な流れを解説しますので参考にしてください。
大手に限らず、個々のオーナーに合った良質なサービスを提供している不動産仲介会社も多いでしょう。しかしあえて、大手と呼ばれるいくつかの会社からサービスの説明を聞いてみることは、大手ではない会社の提案内容との違いが分かりやすくなる期待が持てます。
大手不動産会社は一般的に社員・顧客・経験・情報などあらゆる面で規模が大きいため、以下のようなことが考えられます。
例外は考えられますが、初めての人が不動産仲介会社に頼って、売買のあらゆることについて知識を得ながら売却活動を進めていく場合、小規模の１社から話を聞くだけだと情報が偏ってしまう恐れがあります。不動産物件という大きな資産の形を変える取り組みとして、情報や知識が不足したまま進めることはリスクが高いので避けた方が良さそうです。
とはいえ、たくさんの会社から話を聞くのは大変です。情報量が多そうな大手を含めて数社から話を聞き、上手に売却するためにはどんな情報を得ればいいか、事前に自分でも調べてみるといいでしょう。
大手と中小の不動産仲介会社には、それぞれに得手不得手があるため、どちらがよいと一概には言えません。売却査定サービスの際に、
こうしたオプションサービスについても、どういったサービスを備えているか比較したうえで、売買仲介を依頼する会社を選びましょう。
不動産仲介会社を選んだら、その会社の担当者に物件まで来てもらいましょう。売却に関する情報が提供されるとともに、担当者がプロの目で物件を見て、売却査定で出した金額が妥当かどうか現地チェックしてくれます。
媒介契約は、複数の不動産会社が売却活動を行う「一般媒介契約」、一社のみが売却活動をする「専任媒介契約」、一社のみの活動に加えて自己発見取引ができない「専属専任媒介契約」の3つから選びます。
そして、契約が済んだらいよいよ売却活動のスタートです。物件が「売り出し中である」という情報が市場に出回り、売れるのを待ちます。
（マンションを売却せず）貸す場合も、対応できる会社を見つけて査定をきっかけに会社・サービス・賃貸について知り、申し込み先を決めていくという大まかな流れは売却と同様です。
ここでは、マンションを貸し出すときの一般的な段取りを紹介します。
まず電話やインターネットなどを通して、賃貸するマンションの状況（住所や広さなど）を賃貸管理会社に情報提供することで、おおまかな査定額を算出してもらえます。
ここで聞いた査定額を元にすれば、賃貸に出した場合の大雑把な収支を見込むこともできます。
その後、実際にいくらでどうやって募集を開始すれば良いかを検討する際には、賃貸管理会社に現地を訪れてもらい、周辺環境や物件を目視で確認した上での査定額を提示してもらいます。登記記録や地図、購入時の図面などを求められる場合があります。
簡単に査定額を知りたい場合は、当社の「無料賃料査定サービス」がおすすめです。不動産の査定に必要な項目を入力し、一般的には数分程度で査定申込が完了します。お気軽にご利用ください。
売却同様、数社の査定結果を比較することでも視野が広がります。賃料査定を通して、その会社から賃貸に関する話をいろいろ聞いてみましょう。
賃貸管理会社を選んだら、査定の結果も踏まえて、契約の方法や期間、家賃や入居条件などを決めます。初めての賃貸では不動産に関する耳慣れない言葉も多く、難しく感じられることもあると思いますが、手続きの多くは賃貸管理会社がサポートしてくれます。賃貸管理サービスの説明を行う担当者に分からない部分を確認しながら、入居者募集の条件を固めつつ、サービス内容や賃貸借契約への理解を深めていきます。
前述のとおり、マンションを貸し出すときの契約方法としては、
の3つがあります。状況に合わせて、賃貸管理会社とも相談しながら決めましょう。
長期的に貸し出したい場合は、普通借家契約で問題ありません。おおまかな期間を決めて貸したい場合は定期借家契約を、そして転勤などの理由で一時的に貸したい場合は一時使用賃貸借契約を選ぶといいでしょう。
などの入居条件についても、賃貸管理会社と相談しながら決めます。
「マンションの賃貸を検討するうえで覚えておきたいポイント」の項目で、ハウスクリーニングやリフォームの必要性についてふれました。契約方法と家賃をふまえて、これらの検討に入ります。
入居者に気持ちよくマンションを使用してもらうために、ハウスクリーニングを行いましょう。ハウスクリーニングで内見時の印象がよくなり、入居を決めてくれるケースもあります。逆に、マンション内がきれいな状態でないためにマイナスの印象を与えてしまい、なかなか入居者が見つからない可能性もあります。
築年数の古いマンションを貸し出す場合は、状況に応じてリフォームを行うことも重要です。たとえば、
などをして家賃を上げたり、入居希望者の印象をよくしたりできます。どの程度のリフォームを行うかは、賃貸管理会社と相談するといいでしょう。
入居者募集において広告用に必要な写真を撮ります。室内を中心に外観・周辺環境を撮影します。基本的にはプロの賃貸管理会社へ任せておけば問題ないことが多いです。しかし、賃貸管理会社や担当者によって撮影の仕方は変わるかもしれません。どこの写真を撮るのかを尋ねるなどしてみて、家の特徴のなかで「載せればきっと反響が増える」というものがあれば、それを提案することもできます。
内見に対応してもらうために、賃貸管理会社へ鍵を預けておくのが一般的です。その場合、マンション所有者は、内見に立ち会う必要はありません。鍵を預ける際は、鍵預かり証を発行してもらいます。預ける鍵の本数やメーカー、鍵番号などが正しく記載されているか確認しましょう。
準備が整ったら、入居者の募集を開始します。ここも基本的には賃貸管理会社に任せておけば問題ありませんが、マンションのアピールポイントや魅力など「住んでいたからこそわかる情報」は伝えておくとよいでしょう。内見の希望が入った場合、賃貸管理会社は預かった鍵を使い、賃貸仲介会社と連携しながら対応を行います。
契約までに、入居者には主に以下のような書類を準備してもらいます。
今回は、マンションを売却することや賃貸に出すことによる効果や注意点について解説しました。マンションを売却することで、
という一方で
などには注意しなければなりません。また、マンションを賃貸に出す場合は、家賃収入が期待できる反面、
などに気を配る必要があります。
どちらの活用方法にも、得られる効果と注意点があります。マンションを売却するべきか賃貸に出すべきかは、所有者の状況や目的によって異なるといえるでしょう。たとえば、もう住まないから処分して現金に換えたい、という場合は売却も検討の余地がありますし、あるいは転勤によって一時的にマンションを空ける場合などは、賃貸に出すことで物件を有効活用できます。 マンションの売却・賃貸にはそれぞれ専門的な知識が求められるので、悩んだら一度専門家に相談してみましょう。カテゴリ：マンションを貸す 関連記事
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