リロケーションとは、転勤などで長期間留守にする間に、一時的に自宅を貸し出すことをいいます。転勤や施設の入所の際などに用いられ、家賃収入が得られること、空き家にするよりも人が生活することで家の劣化が抑えられることから、自宅の資産価値を維持しながら、防犯対策につながります。
今回は、借地借家法の改正により注目されるようになったリロケーションのメリットや注意点、利用時の流れも解説するので、自宅の貸し出し方に悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。
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目次
1. リロケーションとは
リロケーションとは、転勤者の留守宅を一定期間賃貸するシステムのことで、英語の「relocation」（移転または配置転換）を意味し、不在中の留守宅の収益化を図り、資産活用する賃貸経営のことです。
リロケーションでは「一時使用賃貸借契約」という特別な契約で貸し出します。賃貸の契約においては一般的に借主が優遇されますが、一時使用賃貸借契約は貸主が有利になります。
持ち家の場合、住んでいなくても固定資産税などの支出が発生しますが、リロケーションを活用することで家賃収入を得られることから、支出の軽減が見込めます。さらに空き家にした際にかかる管理の手間も省けるので、効率的な資産の維持･活用が叶います。
また、転勤以外にも住み替えや家族の療養や介護など、一定期間家を空けるものの、再度元の家に住みたい場合に利用するのがおすすめです。
2. リロケーションの3つのメリット
リロケーションには、次のようなメリットがあります。
1.家賃収入が得られる
2.住居へのダメージを抑えられる
3.防災・防犯効果がある
年単位で自宅を留守にする場合、換気や掃除が行なわれないことによる住宅の劣化や、防犯面の不安が残ります。価値ある物件を有効活用するためにも、留守宅として放置せず、リロケーションするのがおすすめです。
メリットの詳しい内容をみていきましょう。
2-1. 家賃収入が得られる
リロケーションで自宅を貸し出すと、毎月定額の家賃収入が得られます。
前述の通り転勤などで家を空ける場合であっても、固定資産税が発生するほか、住宅の維持に必要な支払いの多くはかかり続けます。リロケーションによる家賃収入を支払いに充て、余裕があれば家賃収入をそのまま貯蓄に回すのもよいでしょう。
実際に、弊社でリロケーションを行ったお客さまの家賃収入例を紹介します。
| エリア | 東京都品川区 | 愛知県豊田市 | 大阪府豊中市 |
|---|---|---|---|
| 物件タイプ | マンション | 戸建 | マンション |
| 間取り | 2LDK | 4LDK | 3LDK |
| 築年数 | 5年 | 6年 | 2年 |
| 契約期間 | 3年 | 3年 | 6年 |
| 月々の家賃 | 32万円 | 11万円 | 14万円 |
| 収入総額 | 1,152万円 | 396万円 | 1,008万円 |
このようにリロケーションを行うことで、留守にする自宅を活用して大きな収入を得られることがわかります。
住宅維持にかかる費用
留守の間にかかる住宅の維持費には、以下のようなものがあります。
| 費用の項目 | 金額の目安／年額 |
|---|---|
| 住宅ローン （残債がある場合） |
返済計画により異なる |
| 火災保険や地震保険などの保険料 | 1～3万円程度 |
| 固定資産税 | 10～15万円程度 |
| 都市計画税 （市街化区域のみ） |
3～5万円程度 |
| 光熱費の基本使用料 （使用を停止していない場合） |
2～3万円程度 |
転勤などによる留守中でも、住宅を維持するためにはこれらの費用がかかります。家賃収入があれば、費用の負担を軽減できます。
2-2. 住居へのダメージを抑えられる
長期間留守にする家をリロケーションで貸し出せば、人が住むことによって住居の劣化を抑えられます。実は、住居は人の出入りが少ないほど、以下のような理由で劣化が進んでしまうのです。
・換気や掃除が行なわれず、ホコリや湿気がたまりやすくなる
・時期によっては、高温多湿になりカビが生える
・害虫がわく
・カビの発生により、木造部分の劣化が進む
・給排水設備から害虫が侵入しやすくなる
人の居住にともなうダメージがないとは言い切れませんが、長期的な住宅維持の観点からは、人が住むことで家の劣化を抑えられるでしょう。
また、傷んだ部分を入居者に気づいてもらうことができるので、修理が必要な場合に早く対応することができます。
2-3. 防災・防犯効果もある
リロケーションには、防災や防犯の観点においてもメリットがあります。家具や家電などを置いたまま、長期間留守にすると、放火や不法侵入、盗難などのリスクが高まるためです。
NPO法人空家・空地管理センターによると、下記のような特徴のある家は不審者の侵入や放火の被害に遭いやすいとされています。
・出入口等の開口部の施錠がされていなく、誰でも容易に侵入できる
・フェンス等で周囲が取り囲まれていない、又は壊れてしまっている
・特に夜間、建物周辺に照明がなく暗い
・庭に雑草や草木が生い茂り、建物内の見通しが悪い（侵入しても気づかれにくい）
・人が建物に通っている様子がない
引用元：「狙われやすい空き家って？」[NPO法人空家・空地管理センター]
近年は、空き家に残された金品を狙った強盗のほかにも、特殊詐欺や薬物などの犯罪で使われるケースもあり、警察が防犯の徹底を呼びかけています。
逆をいえば、家に人が住んでいるだけで不審者が近寄りにくくなるため、家を空けないことは防災と防犯、どちらの観点からも大切なのです。
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3. リロケーションにおける契約方法の種類
3-1. 入居者との契約（賃貸借契約）
賃貸を行う際に結ぶ契約方法の種類は次の3つがあります。
| 普通借家契約 | 定期借家契約 | 一時使用賃貸借契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約期間 | 2年ごとが基本 | 期間満了日を 契約時に設定 |
帰任するまで ※2年以上の賃貸期間 を設けることが 一般的 |
| 更新の有無 | 有 |
無 ※双方合意で再契約可 |
無 |
| 中途解約の可否 |
否 ※正当な事由が ある場合は除く |
否 ※契約期間満了の 半年～1年前に 解約予告が必要 |
可 ※保証期間は 解約不可 ※解約日の3か月前に 解約予告が必要 |
| おすすめの人 |
・安定した家賃収入 を確保したい人 ・長期的に貸し出し たい人 |
・賃貸した家を 将来的に自分で 使う予定がある人 ・自宅を空き家に したくない人 |
・海外赴任等で 一時的に家を 貸したい人 ・留守中に自宅を 空き家に したくない人 |
このうちリロケーションに適しているのは、定期借家契約と一時使用賃貸借契約です。なかでも一時使用賃貸借契約は貸主側にとって柔軟性の高い契約方法です。
たとえば、借主に対して行うべき解約通知は、定期借家契約では6ヶ月前までとなっているところ、一時使用賃貸借契約では、3ヶ月前までに通知すれば契約の解除が可能です。
加えて、一時使用賃貸借契約は一時使用の目的が達成されていなければ、1日単位で契約が延長されるため、想定よりも帰任が遅くなるなど、転勤期間が事前に定まらないケースのリロケーションには最適な方法といえます。
ただし、一時使用賃貸借契約は転勤など一時的な使用であると認められる場合でしか使用できないので注意が必要です。
3-2. 不動産会社との契約（管理委託契約）
リロケーションでは、賃貸中の管理を賃貸管理会社に委託しますが、このとき用いられる管理方式は、「管理委託」と「転貸借」の2つがあります。
| 管理委託 | 転貸借 | |
|---|---|---|
| 管理会社の役割 |
オーナーから委託されて 物件の管理・運営を行う |
オーナーと入居者の間に入り それぞれと賃貸借契約を結び 契約当事者として 管理、運営を行う |
| 契約関係 |
・オーナーと管理会社で 管理委託契約を結ぶ ・オーナーと入居者で 賃貸借契約を結ぶ |
・オーナーと管理会社で 賃貸借契約を結ぶ ・管理会社と入居者で 転貸借契約を結ぶ |
| トラブル時の対応 |
契約内容によって 物件オーナーが対応したり 判断したりすることも多い |
基本的に管理会社が すべて対応する |
| 管理手数料 |
転貸借に比べて 安価となる傾向にある |
管理委託に比べて 高くなる傾向にある |
| おすすめの人 |
・管理手数料をなるべく 安く抑えたい人 ・物件の近くに住んでいて トラブル時にすぐに 対応できる人 |
・なるべく管理会社に 任せたい人 ・海外赴任等で トラブルが発生しても すぐに対応できない人 |
それぞれの違いは下記の記事で詳しく解説しています。
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リロケーションと一般的な賃貸は何が違う？異なるポイントを解説
4. リロケーションにかかる費用
リロケーションにかかる費用には、不動産管理会社に支払う費用と不動産収入に課される税金があります。それぞれ詳しく解説します。
4-1. 不動産管理会社に対して支払う費用目安
不動産管理会社に支払う費用には、主に以下の4つがあります。
| 費用 | 金額目安 | 内容 |
|---|---|---|
| 管理委託申込料 |
1万円前後 （当社は無料） |
リロケーション会社にサービスを 申し込んだ際にかかる費用 |
| 契約事務手数料 | 賃料の1～1.5ヶ月分 | 入居者が決定した際にかかる費用 |
| 保証料 | 賃料１ヶ月分 |
賃貸借契約だけではカバーしきれない オーナーのリスクを保証するための 各種保証・保険費用 |
| 管理手数料 | 月額賃料の5～12％ |
リロケーション会社がオーナーに代わって 賃貸管理を行うための費用 |
リロケーション会社によって、確定申告サポートや建物設備の維持管理などのサービスを別料金で依頼可能です。そのため、オプションによっても金額が変わります。リロケーションでかかる一般的な費用に関して、以下の記事で詳しく解説しているので合わせてご覧ください。
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リロケーションでかかる一般的な費用は？
4-2. リロケーション中に課される税金
賃貸収入に課される税金
リロケーションによって得た収入は、不動産所得として所得税と住民税の課税対象になります。。
所得税の計算方法は「課税所得 × 所得金額に応じた税率 – 基礎控除」です。課税所得（不動産所得）は、物件の賃貸収入から、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などの必要経費を差し引いて算出します。
不動産を所有することで課される税金
固定資産税と都市計画税は、不動産を所有していることで発生する税金です。毎年1月1日時点で、家や土地などの不動産を所有している人に対して課税されるため、リロケーション中もかかり続けます。
住民税には所得割と均等割があります。原則として税額は全国同額ですが、自治体によって減免措置や森林環境税などの超過課税が設定されている場合があります。
家を貸すときの収入に関して、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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家を貸すときの収入は？税金や必要経費、収入を増やす3つのコツとは
5. リロケーションをする際の注意点
リロケーションには、メリットだけでなく注意すべきポイントもあります。リロケーションをする際、どのような点に注意すれば良いのかを知り、事前に対策を立てましょう。
ここからは、リロケーションをする際に注意するべきポイントを解説します。
・住宅ローンが残っている場合は金融機関の許可が必要
・貸主から途中解約できない
・解約予告が必要
・確定申告を行う必要がある
・入居者を見つけづらい
各注意点の詳しい内容をみていきましょう。
5-1. 住宅ローンが残っている場合は金融機関の許可が必要
基本的に、住宅ローンは「契約者自身が住むために契約をするローン」です。住宅ローン返済中の住宅を第三者に貸し出す場合は、金融機関の許可を得なくてはなりません。交渉次第で住宅ローンを継続できる場合もありますが、一括返済やローンの組み直しなどを命じられる可能性もあります。
なお、住宅を賃貸に出さず長期間留守にする場合でも、基本的には金融機関への報告が必要です。
住宅ローンが残っている状態でのリロケーションについて、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
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【住宅ローンでも賃貸に出せる】転勤時に持ち家を賃貸する方法、注意点を解説
5-2. 貸主から途中解約できない
リロケーションに多いトラブルは貸主が途中解約できないことです。これは契約の種類とも関係します。
普通借家契約の場合は、原則として貸主都合での解約ができず、借主からの解約を待つこととなります。定期借家契約の場合は、あらかじめ定めた期間が終了する前に途中解約を行うことはできません。
一時使用賃貸借契約の場合もあらかじめ期間を定め、この期間中は解約できません。しかし、期間が満了しても一時使用の目的が果たされなければ、契約は自動的に延長され、一時使用の目的が果たされたタイミングで解約を申し出ることができます。
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一時使用賃貸借契約とは？リロケーションで使われる転勤者におすすめの契約方法
5-3. 解約予告が必要
3-1. 入居者との契約（賃貸借契約）でも述べた通り、契約期間満了に伴う解約であっても、事前の解約予告が必要です。
定期借家契約では契約期間満了の6ヶ月前までに、一時使用賃貸借契約では3ヶ月前までに通知を行わなければならず、通知が遅れた場合はその分解約日が後ろ倒しになります。
5-4. 確定申告を行う必要がある
家賃収入が年間20万円を超える場合、不動産所得の確定申告が必要です。確定申告を怠ると「無申告加算税」や「重加算税」などのペナルティが科されることがあるため、注意が必要です。
一部のリロケーション会社では、確定申告に関するサポートサービスを提供しています。特に海外赴任の方は、納税管理人の設定なども必要になるので、サポート体制のある会社を選ぶことをおすすめします。
なお、家賃収入から管理費や修繕費などの必要経費を差し引いた結果、赤字となった場合でも、確定申告を行うことで還付金を受け取れる可能性があります。赤字でも確定申告は必ず行いましょう。
リロケーションで得た収入の確定申告に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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リロケーションで得た収入の確定申告はどうする？
5-5. 入居者を見つけづらい
リロケーションでは、貸主によって賃貸期間が定められています。賃貸期間も2～5年程度と短いため、長く住みたいと考える入居者からは敬遠されがちです。
短期間での引越しは費用もかさみます。そのため、リロケーションでは相場よりも家賃を低めに設定して募集することが一般的です。
一方で、戸建てや分譲マンションなど、賃貸市場では希少な物件は強みとして活かすことができます。リロケーション会社は、広告宣伝においてこのようなリロケーション物件ならではの魅力を熟知しているので、リロケーション実績の豊富な不動産会社に入居者募集を依頼することが重要です。
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6. リロケーションを利用するまでの流れ
リロケーションを利用する際の大まかな流れは、次のとおりです。
6-1. リロケーション会社の選定
不動産会社のなかには、リロケーションプランのある会社やリロケーションを専門とする会社があります。
提供されるサービスや対応は会社によって異なるため、リロケーションを検討し始めたら、なるべく早い段階でリロケーション会社の比較を行ないましょう。
契約の前に「費用と、どの範囲まで対応してくれるのか」を必ず確認しましょう。サービスの料金が安くても、依頼できる業務が少なければ、貸主の負担が増えてしまいます。
リロケーション会社を選ぶポイントは、以下の4つです。
- 管理実績
- サービス内容
- サポート体制
- 集客チャネル
8.リロケーションを成功させるための賃貸管理会社選びのポイントで詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
6-2. 入居者の募集～契約
依頼するリロケーション会社が決まったら、契約期間や賃料などの条件を設定し、入居者の募集を開始します。募集状況は定期的に報告または、管理会社が用意するオーナーページに状況が更新されます。
入居希望者が現れたら、入居審査を行います。現在は、家賃滞納のリスクに備えて借主に家賃保証会社の利用を義務付けることが多く、家賃保証会社によって支払い能力の審査が行われます。支払い能力に問題がなければ、晴れて契約締結です。
6-3. 入居者の募集～契約
契約後の住居の管理は、リロケーション会社が行ないます。入居者との連絡や修繕対応の業者手配などもリロケーション会社によって行われることが一般的です。
修繕方法の相談が必要な場合や報告などの場面では、リロケーション会社から適宜連絡が入ります。会社選定の際にリロケーション会社がどの範囲まで対応してくれるのか、確認しておくとよいでしょう。
6-4. 帰任後の手続き
自宅へ戻ることが決まったら、早めにリロケーション会社へ伝えます。リロケーション会社や契約内容によって、解約を申し出なくてはならないタイミングが異なるため、しっかり把握しておきましょう。
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7. リロケーションはどんなときにおすすめ？
リロケーションは、転勤や住み替えなどで一時的に空いてしまう家を有効活用したいときにおすすめの方法です。家賃収入を得ながら、入居者によって家を維持管理してもらうことができます。
リロケーションの行う際は、2年以上の賃貸期間の設定が必要です。加えて、入居者募集の期間も必要です。賃貸期間を最大化するためには、リロケーションをしたいと思ったら、すぐに準備を進めましょう。
8. リロケーションを成功させるための賃貸管理会社選びのポイント
リロケーションを依頼する賃貸会社を選ぶ際は、下記のポイントを意識しておきましょう。
リロケーションすると決めたとしても、入居者がすんなり決まるとは限りません。入居者が決まったとしても、リロケーションしている間にトラブルが発生することも考えられます。こうした際に賃貸管理会社が適切な対応してくれるかどうかは、その会社の質によります。
つまり、快適なリロケーションができるかどうかは、賃貸管理会社にかかっているとも言えるので、リロケーションを依頼する賃貸管理会社は慎重に選ぶ必要があります。
8-1. リロケーション管理実績
リロケーション会社を比較する際は、事業年数と管理戸数を確認しましょう。実績が多ければ、リロケーションについての様々なノウハウを持っていると考えられます。
リロケーションは、2000年3月の借地借家法改正により定期借家契約が創設されたことを機に取り扱う会社が増加しました。そのため、リロケーションを専門的に扱う会社は少なく、不動産会社が賃貸管理事業の一環としてリロケーションサービスを展開しているケースも少なくありません。
実績が少ない、または専業ではない会社は、リロケーションのノウハウが少なく、管理中にトラブルが発生した際の対応が十分でない可能性があります。
実績のほかに、リロケーション会社の実力を見極めるのであれば、入居者決定までのスピードも重要なポイントです。リロケーション会社の担当者にスケジュールを伝え、その内容を基に賃料設定の相談や、どのような対応を行ってくれるのかを提案してもらいましょう。
8-2. 契約期間やサービス内容
リロケーションは貸主が貸出期間を決められるという利点のある契約方法ですが、賃貸管理会社によっては「定期借家契約」のみの取り扱いであるケースもあります。
たとえば転勤期間が2年の予定であったところ、3年になってしまった場合、定期借家契約では再契約が必要となり、多くの場合で契約手数料がかかります。入居者に更新料が発生する場合も多く、更新後の賃貸期間が短い場合は、入居者は契約更新せずに退去することも考えられます。しかし、「一時使用賃貸借契約」であれば、転勤期間が延びた場合は、契約は自動延長されます。
定期借家契約ではリロケーションのメリットを十分に享受できない可能性があるため、賃貸管理会社を選ぶ際は、「一時使用賃貸借契約」も取り扱っているか確認しておきましょう。
8-3. 入居者募集から退去までのサポート体制
転勤が決まった際は、引っ越しの準備や手続きなどやるべきことが多くあります。リロケーション会社が手厚いサポートをしてくれるかどうかは大きなポイントです。
入居者募集から賃料交渉を含む契約手続きまで、すべてリロケーション会社に任せられると安心です。賃貸期間中は、急なトラブルが発生した際の対応や退去時の手続きについても確認しておきましょう。
修理やメンテナンスについて、費用の一部を負担してもらえるオプションもあります。こうしたサービスを追加しておけば、転勤中の急な出費を抑えられます。
そのほか、収支報告書の発行や不動産所得の確定申告サポートなど、標準プランの範囲やオプションについても確認し、必要なサービスを提供できる体制が整った会社を選びましょう。
8-4. 法人提携などの独自の集客チャネル
リロケーション会社のなかには、大手企業との提携を売りにしているところも少なくありません。一般賃貸同様の入居者募集に加え、提携先企業の社員に対して物件の情報提供を積極的に行うことで、空室リスクを抑えることができます。
また、法人相手の賃貸契約は、入居者の勤務先が判明しているため安心感があります。勤務先は通常の入居審査の際にも確認されるポイントです。リロケーション会社を選ぶ際には、どれくらいの数・規模の法人と提携しているかも確認しておきましょう。
9. まとめ
リロケーションは一時的に自宅を貸し出せるため、転勤の期間が決まっていて、その間に自宅を貸し出したい人におすすめの方法です。希望に沿ったリロケーションができるかどうかは、依頼する賃貸管理会社との契約条件や対応力に左右されます。本記事で紹介したポイントを抑えて、より良い賃貸管理会社を探してみてください。
これまで10万件以上の豊富な管理実績を持つリロの留守宅管理では、迅速かつ最適な賃料での貸し出しが可能です。賃料支払保証や、最大5,000万円までの補償がつく施設賠償責任保険付保など、貸出中のトラブルにも安心のサポートが充実しています。お客様ごとに最適なご提案を差し上げますので、まずは当社までお気軽にお問い合せください。
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