一軒家を賃貸に出す際の入居者募集と審査をしっかり行うことは、空室期間を最小限に抑えトラブルを防ぐために非常に重要です。
また専門性が高いため自分自身で行うことは経験が大事になりますが、これらをスムーズに行う方法もあります。
この記事では、一軒家、一戸建ての入居募集や入居審査それぞれのポイントとスムーズに行う方法について詳しく解説します。
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目次
1. 一軒家における入居者募集のポイント
1-1.ターゲット層の明確化
一軒家を賃貸に出す場合、ファミリー層が中心になりますが、子どもの有無でニーズも変わり、どのような層をターゲットにするかによって、募集方法やアピールポイントが変わります。
また、それほど多くはないですが、単身者でも個人経営者が自宅兼事務所として一軒家を借りるニーズもあります。
部屋の数や広さ、収納スペースなど、持ち家である一軒家の間取りを確認しながら、どのようなターゲットであれば、よりニーズに合いそうかを確認して魅力を打ち出すことが重要です。
1-2.適切な賃料設定
高すぎる賃料は空室期間を長期化させる原因になります。
そのため、周辺の賃料相場や物件の築年数、設備などを考慮し、適切な賃料を設定する必要があります。
賃貸情報サイトで見る賃料はあくまでも募集時の賃料です。競合物件として参考にはなりますが、成約時の賃料とは異なることが多いです。個人では見られない情報などもあるため不動産会社に査定を依頼し専門家の意見を聞くことが重要です。
1-3.効果的な物件情報の発信
インターネットの賃貸情報サイトや不動産会社のウェブサイトなど、様々な媒体を活用して物件情報を発信します。規模の大きい管理会社の場合、社宅としての法人との提携などもあります。
魅力的な物件写真や、他の物件にはなさそうな「浴室乾燥機能」「ドアモニター」のような設備などの情報を掲載し、入居希望者の興味を引くことが重要です。
1-4.内見の準備
内見は入居希望者が物件を直接確認する機会です。清掃や整理整頓を行い、物件の魅力を最大限に引き出すようにしましょう。
質問には丁寧に答え、入居希望者の不安を解消することが大切です。
1-5.不動産会社の活用
一軒家を賃貸に出す際の最大のポイントは、不動産会社の活用です。
地域の賃貸市場に詳しい不動産会社や管理実績や管理戸数が豊富な不動産会社に依頼し、効率的に入居者募集を行うことができます。
不動産会社は募集だけの仲介会社ではなく、入居後の管理まで全てを行ってくれる賃貸管理会社を選びましょう。管理会社であれば募集だけでなく、入居後にトラブルがあった際の対応から退去時の手続き、敷金の精算までトータルで管理をしてくれるので安心です。
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2. 一軒家における入居者審査のポイント
入居者審査は個人では扱いが難しい情報も多く、見極めの専門性も必要なため、一般的には賃貸管理会社を通じて調査会社に依頼します。以下はどのようなポイントで一軒家を賃貸に出す際に審査をするかをご紹介します。
収入の安定性
家賃の支払い能力があるかどうかを確認するため、収入証明書などを提出してもらい、収入の安定性を確認します。
連帯保証人の確認
連帯保証人の有無や支払い能力を確認し、万が一の滞納に備えます。
過去の居住履歴
過去の居住履歴や信用情報を確認し、トラブルを起こした経験がないかなどを確認します。
人柄や生活態度
内見時の印象や会話を通して、人柄や生活態度を確認します。
近隣住民とのトラブルを防ぐためにも、重要なポイントです。
保証会社利用の検討
近年では、家賃保証会社を利用するケースが増えています。保証会社を利用することで、家賃滞納のリスクを軽減できます。
クレジットカードやローンの支払い履歴
信用情報機関（CICなど）を通じて、過去に延滞や債務整理がないかをチェックします。
合わせて退去時のトラブル（破損や清掃不良など）なかったかを確認します。過去の借主からの推薦状や連絡先を求めるのも有効です。
入居申込があっても、審査が通らない場合もあります。なぜ通らなかったかの理由は個人情報のため教えてもらうことは難しいですが、審査に落ちた入居希望者はトラブルの原因にもなることもあるため、空室期間が延びたとしても他の入居者を探した方が良いでしょう。
2-1.入居審査で失敗しないためのポイント
家を貸す際、入居審査で失敗しないポイントは賃貸管理会社に賃貸管理を委託することです。
賃貸管理会社なら日々多くの照会をしているため信用情報機関との連携もスムーズです。
審査の厳しい機関、多少緩い機関など複数の機関を使い分け、申込者から提出された書類や内見時の雰囲気などから総合的に判断をしアドバイスしてくれます。その結果、落さなくて良い入居者を落とさずに済むこともあり空室期間の長期化を防げ収益につなげることができます。
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3.一軒家を賃貸に出す際の注意点
3-1.契約形態の選定
普通借家契約、定期借家契約など、契約形態によってメリット・デメリットが異なります。将来的に自宅として再入居する可能性がある場合は、事前に契約期間を決めておける定期借家契約を検討するのも良いでしょう。賃料は相場よりも2割程下がる可能性がありますが契約期間を決められるため安心できます。
3-2.住宅ローンの確認
住宅ローンが残っている場合は、賃貸に出すことが可能か金融機関に確認しなければいけません。
転勤であれば帰任後の再入居を条件に認められるなど例外もありますが、住宅ローン中に家を貸すことは住宅ローンの性質上難しいでしょう。
3-3.物件の状態の記録
入居前に室内の傷や汚れを写真で記録しておきます。入居前に部屋の状態を確認しておくことで退去時に責任の所在を明確にできるからです。入居者の故意過失でできた汚損の原状回復費用は入居者に請求できるので無駄な費用を払う必要がありません。
3-4.入居者の同意事項
前述の原状回復時の費用負担、喫煙の可否やペットの飼育、楽器の使用に関するルールは、契約時に入居者にしっかりと説明し、同意を得ておきましょう。近隣住民とのトラブル防止にもつながります。また、守られなかった場合の罰則も設けておきましょう。
3-5.火災保険の加入
貸主が加入するものですが、入居者にも火災保険に加入することを義務付ける契約を結びましょう。入居者の保険は入居者の故意過失によるもののみが対象となります。放火やもらい火は貸主の保険での対応となりますので、必ず双方で保険に加入しておきましょう。
また、不審火などによる被害があった場合、入居者の生活への影響度合いによっては貸主の費用負担が発生するため、注意しておきましょう。
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4.まとめ
一軒家を賃貸に出す際の入居者募集のポイントは次の5つです。
- ターゲット層の明確化
- 適切な賃料設定
- 効果的な物件情報の発信
- 内見の準備
- 不動産会社
一軒家を賃貸に出す際の審査のポイントは、信用情報機関に委託することです。不動産会社を通して入居審査が行われ、審査基準も信用情報機関のものを用いるため貸主が設定する必要はありません。
最後に一軒家を賃貸に出す際の入注意点は次の5つです。
- 適切な契約形態の選定
- 住宅ローン利用時の金融機関への確認
- 貸し出し前の物件状態の記録
- 入居者の同意事項
- 火災保険の加入
これらのポイントに注意して、一軒家の賃貸を成功させましょう。
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