一軒家を賃貸に出す際の空室対策と入居率向上には、一軒家の入居を考えている客層を分析し、それらのニーズを取り込むことで対策できます。
同時に周辺物件と比較し、賃料やどのような設備が標準化されているかなどを確認しておくと良いでしょう。この記事では、具体的な対策と入居率向上のポイントを解説していきます。
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目次
1. ターゲット層の明確化とニーズの把握
一軒家はマンションに比べ戸数が少ないため、事前の対策が重要です。ここからは具体的な空室対策と入居率向上について解説していきます。
1-1. 一軒家を検討するターゲット層の絞り込み
一軒家を借りる層は子どもがいるファミリー層が中心になります。また子どものいない夫婦でも、どちらかがリモートワークで、終日自宅で仕事をする事も考えられます。まずは、ターゲット層に合わせて、物件の強みやアピールポイントを洗い出しましょう。
たとえば、駐車場付きの一軒家であれば、借主は別で駐車場を契約しなくて済むため経済的であり、子どもの多いファミリー層からは人気が高まるでしょう。
1-2. 一軒家のニーズの把握
不動産情報サイトから周辺地域の賃貸物件や類似した物件の情報を確認し、競合物件からターゲット層のニーズを分析しましょう。
具体的には、間取り、設備、利便性が重視されていそうか、駅から多少離れても静かな環境が好まれていそうかなど、周辺環境も含めてどのような条件が重視されているかのニーズを調査しターゲットを明確にします。
・ファミリー層（子供あり）
考えられるニーズ：収納スペース、部屋の数、セキュリティ対策、駐車場、
・ファミリー層（子供なし）
考えられるニーズ：部屋の広さ、水回りの利便性（浴室乾燥機、宅配BOX）
上記のように同じ一軒家であっても間取りの違いから多少ターゲットが変わります。持ち家である一軒家はどのような作りかを確認して、ターゲットを絞り込みましょう。
確度高くターゲットを絞り込みする方法は、不動産会社の訪問査定を受けて賃料の目安や広く意見を聞くと効率的です。自分では気付かない新たなターゲットも見つかり、募集の幅も広がるかもしれません。
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2. 一軒家を賃貸に出すには物件の魅力向上も重要
物件の魅力を向上させることで入居者の目に留まりやすく、相場以上の賃料を得られる可能性もあります。同時に資産価値も上がります。ここでは、物件の魅力を向上させる方法について解説します。
2-1. リフォーム・リノベーション
築年数や物件の状態に合わせて、内装や設備のリフォーム・リノベーションを検討します。リフォームの必要性を判断する目安として、国土交通省の「令和5年度住宅市場動向調査報告書」によると、新築住宅を取得した人のリフォーム時期は、平均築後年数が25.8年という調査結果となっています。令和元年からの平均築後年数は、25年〜27年ですので、概ね25年あたりでリフォームを実施している人が多いとわかります。
また、設備では人気のある「追い焚き機能」「浴室乾燥機」「宅配ボックス」などを導入することで、魅力や競争力が高まります。また、外壁塗装や屋根の修理なども検討しても良いでしょう。
ただし、リフォームには費用がかかります。リフォームによって賃料アップも見込めますが、リフォーム費用は賃料で回収出来る範囲に納め、過剰な投資にならないよう注意しましょう。これらには管理会社を活用し過去の成約事例から賃料相場に合ったリフォーム提案を受けることをおすすめします。
リフォームやリノベーションは必須ではありません。無駄な費用を掛ける必要はないので、判断がつかない場合も不動産会社に家を見てもらい相談することをおすすめします。
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2-2. 省エネ家電や防犯対策などの設備導入
LED照明や省エネエアコンなどの導入、耐熱ガラスなどもエアコン使用時の伝導率も電気代が改善することから経済的になるため、物件の魅力向上につながります。
また、一軒家はマンションに比べ防犯対策が弱いこともあり、防犯カメラ、ドアモニター、窓ガラスに防犯用の特別な鍵の設置、防犯フィルム、トイレや浴室に面格子を設置すると別の側面での魅力向上につながります。
一軒家のターゲットはファミリー層が多く、子供がいることも考えられます。共働きで家を空けている時間も多いのでこのような対策は物件の魅力を向上させ、周囲の物件との差別化につながるでしょう。
不動産会社に賃料の目安を算出して貰い、どこまで投資するのが良いか相談し最小限の支出に留めましょう。
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3. 一軒家を賃貸に出す際の家賃設定と募集時の戦略
空室対策に家賃設定は重要です。物件の魅力が向上できても相場から大きく離れた家賃は周辺物件と比較され、決まりにくいです。こちらでは、適正な家賃設定はどのように行うのか解説していきます。
3-1. 適正な家賃設定のコツ
適正な家賃を設定するには、周辺地域の相場や物件の築年数などを考慮して家賃を設定します。高すぎる家賃は空室期間を長期化させる原因になります。
家賃設定のコツは賃貸管理会社に実際の家を見てもらい査定結果から現実的な募集賃料を決めることです。賃貸管理会社は多くの情報や事例を持っており、中には不動産会社しか入手できない情報もあるので、賃貸管理会社を活用することをおすすめします。
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3-2. 効果的な募集活動
インターネットなど一般的な募集ルート以外に、法人提携などが多くある不動産会社と契約し、幅広い層に情報を届けられるようにします。
あわせて、室内の写真は明るく撮影する、実際に住むイメージが湧くようにホームステージングを行い、魅力的な部屋を演出する、広告に掲載するイメージにも気を使いましょう。写真だけでなく動画撮影を掲載することで成約につながりやすくなるかもしれません。
3-3. 募集時の戦略としての入居条件の緩和
募集時の戦略として、賃料を下げるだけでなく、ペットや楽器演奏などの入居条件を緩和することで、ターゲット層を広げることも戦略のひとつです。
一軒家は子どもを持つファミリー層が多く、ペットの飼育やピアノなどの楽器演奏も十分に考えられます。
ただし最初から緩和するのではなく、入居申込が少ない場合に段階的に緩和しましょう。特にペット飼育は原状回復工事の費用がかさみ、近隣とのトラブルの原因になる可能性があるため慎重に検討する必要があります。
4. 入居者満足度の向上と安心感のポイント
これまで入居者募集時に物件の魅力を活かすことを紹介してきましたが、長期的に住んでもらう事も空室対策にもつながります。長期入居のためのポイントを紹介します。これらを個人で行おうとすると物件の近くに住み、賃貸管理を専任で行うことになり無理が生じるため、賃貸管理を行うには賃貸管理会社に委託することが一般的です。
4-1. 迅速な対応
入居後のトラブルや問い合わせには、迅速かつ丁寧に対応しましょう。特に夏や冬にエアコンが故障した際には健康にも影響が出るのですぐに新しいものに交換しましょう。このような信頼関係を築くことで長期入居につながります。
4-2. 定期的なメンテナンス
定期的な点検やメンテナンスを行い、快適な住環境を維持しましょう。エアコンやガス給湯器などが壊れると入居者の生活に支障をきたします。
貸し出す前に設置日を確認し、古いものは新しいものに変えることを検討しましょう。省エネ設備になり入居者の満足向上につながります。また、物件の魅力向上にもつながるでしょう。
4-3. 管理体制の充実
管理体制は入居者の利便性に影響します。
24時間365日対応の窓口や、設備の不具合があった際にすぐに駆けつけてもらえるサービスは入居者に安心感を与えます。
4-4. 周辺環境の情報提供
スーパーや公園、公共交通機関、病院など、生活する上で周辺の便利な施設の情報を提供します。一軒家のターゲットとなる子供がいるファミリー層が喜びそうなお祭りなどがある場合は街の魅力として付加価値になることもあるでしょう。
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5. 一軒家を貸す際は不動産管理会社を活用する
入居の募集から管理までを、専門的な知識やノウハウを持つ不動産管理会社に委託することで、適切な賃料設定、トラブルが発生した際の対応など賃貸管理を効率的に行えます。貸主が会社員である場合は、賃貸管理に割く時間も限られるため、管理会社の活用は必須といえるでしょう。
5-1. 不動産管理会社の選び方
管理会社を選ぶ時は、実際に管理している物件種別に着目します。一軒家を賃貸に出すにあたり、マンション管理中心の管理会社ではうまくいきません。
管理会社の得意、不得意をホームページの管理事例などから確認しましょう。
古い物件の場合も同様です。事例が少ない場合もあるため、募集ルートが多く、入居者を募集する仲介会社との提携数が多い管理会社に依頼するのがよいでしょう。
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5-2. 転貸での管理委託
管理会社へ委託する際は、「転貸」型の管理方法を選びましょう。
転貸型は、貸主と管理会社が賃貸契約を締結し、管理会社と借主が賃貸契約を締結します。借主にとって管理会社が貸主となるので、家賃値下げの相談や家賃滞納時の対応なども、管理会社が当事者として交渉の窓口となり、オーナーの収益確保のために動いてくれます。
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5-3. 仲介店舗を持たない管理会社
物件の管理だけを専門で行う管理会社をおすすめします。
仲介事業も扱うところは仲介の店舗を持っているため、店舗維持費がかかったり、自社での仲介にこだわったりすることがありますが、店舗を持たず提携先の仲介会社へ募集を依頼する管理会社は複数の仲介会社を通して一斉に募集をするので、よりオーナーの利益を優先に考えてくます。
これらの対策を総合的に実施することで、空室期間を短縮し、安定した賃貸経営を実現できます。家賃の値下げは最終手段として残し管理会社と相談しながら方向性を決めていきましょう。
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6. まとめ
一軒家を賃貸に出す際の空室対策と入居率向上の方法は、次の5つが挙げられます。
- ターゲット層の明確化とニーズの把握
- 物件の魅力向上
- 家賃設定と募集戦略
- 入居者満足度の向上、安心感
- 不動産管理会社の活用
特に一軒家を賃貸に出す場合は事例が少ないため、客観的かつ専門家である賃貸管理会社の意見を活用することが重要です。
賃貸管理会社は、様々な事例や実績に基づいた適切な賃料設定をはじめ、入居者募集から賃貸管理まで全てを委託できます。リフォームが必要な場合には、行うべき工事内容の提案とその効果について、投資的な観点からアドバイスを受けることもできます。
当社では管理物件の40％以上が一軒家です。マンションに比べて管理業務が煩雑で、やや難易度の高い一軒家でも多くの実績があります。
また、リログループの1万社を超える独自の法人集客チャネルを通して、借り上げ社宅としての契約も見込めます。
戸建ての賃貸を検討している場合は、まずは賃料査定からご相談ください。
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