空き家を放置する5つのリスク｜特定空き家を回避する対策も解説

1. 空き家を放置する7つのリスク！最悪倒壊の危険も

空き家を放置することで起こりうるリスクには、以下の7つがあります。

• 外壁・屋根などの破損や建物の倒壊
• 景観の悪化
• 害虫の発生や害獣の住みつきによる被害
• 放火による被害
• 不法侵入による治安の悪化
• 行政からの特定空き家の指定
• 固定資産税の大幅増加

単に建物に被害が出るだけではなく、他人が被害を受ける二次災害になる可能性があるので、それぞれ詳しく解説します。

1-1. 外壁・屋根などの破損や建物の倒壊

空き家の放置は、建物の老朽化を早める原因となります。住宅の材料である木材は、定期的な換気を行わないと、構造材としての強度が低下していきます。（※1）木材の劣化は、日常的に使用していなければ気がつくことが難しいものです。そのため、気づいたときには修復が困難なほどのダメージを受けている可能性もあります。

管理が不十分な空き家は、地震や台風などの自然災害時に部分的な破損や倒壊のリスクを抱えています。 倒壊した建物が隣接する住宅や道路、通行者に被害を及ぼす可能性もあり、その場合は所有者に損害賠償責任が発生する可能性も考えられるでしょう。

実際に、倒壊したブロック塀が隣接地に飛来して自動車を破損した事案が発生しています。空き家の所有者は、自己が所有する土地の工作物を適正な状態で維持保全する責務を負うという判例があります。（※2）空き家が原因となって、他人が怪我をする可能性も十分あるので注意が必要です。

NPO法人 空き家ワンストップ相談窓口が試算した「（例）倒壊による隣地家屋の全壊と夫婦、8歳の女児死亡事故の場合（想定）」損害額は、およそ2億860万円と試算されています。

参考：NPO法人│空き家ワンストップ相談窓口│空き家がもたらす損害の賠償

（※1）NPO法人 空家・空地管理センター｜老朽化による倒壊
（※2）特定非営利活動法人日本住宅性能検査協会｜【判例】空き家に関する判例

1-2. 景観の悪化

空き家の放置は、景観にも影響を及ぼします。例えば、庭の手入れがされていないことで、植栽や雑草が生い茂り、建物を覆い隠したり隣地や道路へ越境したりするケースは多いです。手入れされた住宅が並ぶなかに、植物が生い茂る区画があると目立ち、景観を損ねる要因となります。

また、雑草が高く伸びて外から様子が伺いにくくなると、ゴミのポイ捨てや不法投棄の原因にもなります。 敷地内や空き家のなかにゴミが山積みになることで、見た目だけではなく悪臭の発生も懸念されるでしょう。

さらに、外壁の汚れや剥離、雨樋の破損などが放置されることで、街並みの美観が損なわれ、地域のイメージダウンにつながります。一軒でも景観の悪化につながる空き家があることで、周辺の不動産を購入したいと考える人が少なくなり、資産価値の下落につながり、賃料相場も下落する可能性があります。

1-3. 害虫の発生や害獣の住みつきによる被害

人の気配がない空き家は、以下のような害虫や害獣にとって格好の住処となります。

• ゴキブリ
• ハエ
• スズメバチ
• シロアリ
• ネズミ
• ハクビシン
• アライグマ　など

空き家のなかに、生ゴミや生き物の死骸などがあると、ハエやゴキブリが発生する原因になります。繁殖力が高いため、気がついたらハエやゴキブリだらけになり、隣地にも悪影響を与える可能性があります。

スズメバチは、毎年多くの人が被害にあっている凶暴なハチです。植栽や家屋のなかなど、場所を選ばずに巣を作り、所有者だけではなく近隣住民に被害を与えるケースもあり、刺されたことで年間約20人の死亡者も出ています。

参考：朝日新聞│巣駆除中にスズメバチに刺され死亡　専門業者の作業員　館山市

また、ハエやゴキブリ、ハチは家自体には被害を与えませんが、シロアリは空き家の構造に直接ダメージを与えるため非常に危険です。 湿った場所を好むため、日当たりが悪い場所に放置された木材や基礎部分に注意が必要です。

ネズミやハクビシン、アライグマなどの小動物は、わずかな隙間から建物内に侵入し、住み着いてしまいます。これらの動物は建物内で繁殖を始め、糞尿による悪臭や建材の破壊などの被害が報告されています。 （※1）

害虫・害獣が住み着いた場合、その駆除や雑草除去に数十万円単位の費用が必要です。（※2）

（※1）国土交通省｜現地調査及び文献調査結果の最終報告
（※2）公益財団法人日本住宅総合センター｜空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果

1-4. 放火・漏電による被害

管理が行き届いていない空き家は、放火の標的となるリスクがあります。 雑草が生い茂っていたりゴミが放置されていたりすると、特に燃えやすい環境になっているため被害が拡大しやすいです。

また、空き家であっても、ブレーカーが切られていなければ電気は供給され続けており、漏電火災が発生する危険性があります。家屋内の電線は樹脂で覆われた被覆線ですが、経年劣化やネズミなどの害獣による咬害、湿気や水漏れによる腐食などが原因で被覆が損傷します。被覆が破れて導線が露出すると、壁内部や天井裏でショートが発生し、周囲の木材や断熱材に引火して火災につながることが多いです。

火災は、近隣の住宅への延焼の危険性も高く、人命に関わる重大な事態に発展する可能性もあります。延焼により近隣の建物に被害が及んだ場合は、被害の状況によっては多額の損害賠償請求を受けるでしょう。

実際に、約24年間管理不全状態だった空き家が不審火により類焼した事例があります。本事例では、当該空き家に加えて、隣接する3棟と道路を隔てた4棟の火元側の壁1面が焼け焦げる被害が発生しています。

参考：公益財団法人日本住宅総合センター｜事例1）空き家が火元となった類焼事例

1-5. 不法侵入による治安の悪化

管理の行き届いていない空き家は、不法侵入により無断で使用される可能性が高く、周辺地域の治安悪化につながる恐れがあります。 施錠が不完全な状態や窓ガラスが破損したままの空き家には、住居不定者が住み着いたり、犯罪行為の拠点として利用されたりするケースもあります。

長崎県では、無断で空き家に住んでいたことで「不動産侵奪罪」に問われた事例がありました。不法侵入者による犯罪行為や迷惑行為が発生した場合、空き家の所有者にも管理責任が問われる可能性があるので注意が必要です。

参考：公益社団法人 全国賃貸住経営者協会連合会｜空き家・空き室不正利用への注意喚起

1-6. 行政からの特定空き家の指定

空き家を適切に管理していない場合、行政から「特定空き家」に指定されるリスクがあります。これは建物の倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の悪化など、周辺環境に悪影響を及ぼす空き家に対する行政措置です。

特定空き家に指定されると、行政指導からはじまり、最終的には行政代執行による強制解体まで進む可能性があります。詳細は次章で解説しますので、こちらもぜひご確認ください。

1-7. 固定資産税の大幅増加

特定空き家として勧告を受けると、それまで適用されていた住宅用地の固定資産税特例が解除されます。これにより固定資産税は最大で従来の6倍、都市計画税は3倍まで増加する可能性があります。特定空き家の内容と合わせて次章で詳しく解説するので、このまま読み進めてみてください。

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2. 空き家の放置により「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクがある

空き家を放置することで、建物の倒壊や害獣の侵入などの被害が発生するだけではなく、行政から「特定空き家」「管理不全空き家」に指定される可能性もあります。空き家所有者にとって、これらの指定がどのようなリスクになるのかを詳しく解説します。

2-1. 特定空き家と管理不全空き家の概要

日本全国で深刻化する空き家問題への対策として、2014（平成26）年11月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が制定されました。この法律では、管理不全な状態の空き家を段階的に分類し、適切な管理を促すための仕組みが設けられています。特に重要なのは「特定空き家」と「管理不全空き家」という2つの区分です。

特定空き家とは、周辺住民の安全や生活環境に深刻な影響を及ぼす危険な状態の空き家のことです。 一方、管理不全空き家は、現時点では深刻な問題は発生していないものの、適切な管理が行われなければ将来的に特定空き家になる可能性が高い建物を指します。

管理不全空き家に指定されると、自治体から改善に向けた指導や勧告が行われ、所有者は早急に対応しなければなりません。指導や勧告を受けても、それに応じない場合は「特定空き家」に指定されます。

2-2. 特定空き家に指定される条件

国土交通省が公開している、特定空き家の指定条件は、以下のとおりです。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

参考：国土交通省｜管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)

具体的には、建物の基礎に深刻なひび割れが発生している場合や、外壁が著しく破損して剥がれ落ちる危険性がある場合などが、保安上危険な状態として判断されます。また、建物内にゴミが大量に放置され、悪臭や害虫が発生している状況や敷地内の雑草が著しく繁茂し周辺に悪影響を及ぼしている場合なども、特定空き家に指定される可能性があります。

2-3. 特定空き家に指定されたあとの流れとリスク

特定空き家への指定とその後の流れは、以下のとおりです。

1. 行政による調査
2. 特定空き家への指定
3. 助言または指導
4. 勧告
5. 命令
6. 行政代執行

近隣住民からの通報や定期的な巡回調査により、問題のある空き家が発見されると、自治体による詳細な調査が実施されます。調査の結果、特定空き家の基準に該当すると判断された場合、所有者に対して段階的な行政指導が開始されます。

最初は「助言」や「指導」という形で改善を促されますが、これに従わない場合に行われるのが「勧告」です。勧告を受けると、それまで適用されていた固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大幅に増加します。 勧告にも従わない場合は、相当な猶予期間が与えられたうえで「命令」が出されます。

猶予期間中に命令に従わなかった場合は、最大50万円の罰金が科されて、最終的に「行政代執行」により強制的な是正措置（建物の解体）が実行される流れです。解体や瓦礫の搬出にかかる費用は、所有者に請求されます。なお、猶予期間は特定空き家の規模や命令の内容に応じて自治体が決定し、市区町村によって異なります。

実際に同法律の施行から2022（令和4）年度末までに、空家法第14条に基づく特定空家等に対する措置が講じられたのは41,476件で、そのうち行政代執行は180件です。（※1）また2015（平成27）年度は2,516件の行政処置に対し、2022（令和4）年度は5,798件に増加しており、今後も増えていく事が考えられます。（※2）そのため、空き家を放置したままでいるといずれ行政処置を受けるリスクにつながると考えられます。

（※1）国土交通省｜改正空家法 施行に向けた空き家対策の現在地
（※2）国土交通省｜空き家対策の原状について

2-4. 税金への影響

住宅用地には固定資産税の特例措置が適用されており、以下のように土地面積に応じた税負担の軽減を受けられます。

• 200平方メートルまでの小規模住宅用地：課税標準額を6分の1に軽減
• 200平方メートルを超える住宅用地：課税標準額を3分の1に軽減

しかし、特定空き家として勧告を受けると、これらの優遇措置の恩恵は受けられません。結果的に、固定資産税は最大で従来の6倍、都市計画税は3倍まで増加します。例えば、年間10万円の固定資産税を納めていた場合、勧告後は最大で60万円まで跳ね上がる可能性があります。

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3. 放置された空き家への対処法5選

放置された空き家の主な対策には、以下の5つがあげられます。

• 所有したまま空き家の管理を行う
• 解体して更地にする
• リフォームを行いビジネスに活用する
• 売却する
• 賃貸物件として貸し出す

それぞれ詳しく解説します。

3-1. 所有したまま空き家の管理を行う

空き家を所有し続ける場合は、定期的に訪問して管理を行うことで、特定空き家に指定されないようにします。適切な管理を行えれば、建物の劣化を防げて防犯面でも安全性を確保できます。空き家の管理方法は、主に以下の3つです。

• 自主管理
• 親族や知人への管理の依頼
• 空き家管理の専門業者への委託

自主管理の場合、管理委託費用はかかりませんが、定期的な訪問や清掃、設備点検、入居者からのクレーム対応などが負担になるでしょう。特に遠方に住んでいる場合は、空き家までの交通費や移動時間を考慮する必要があります。さらに、火災や不審者の侵入などの被害が起きた際に遠方だと素早く対応できません。

信頼関係がある親族・知人に管理してもらえれば安心できますが、長期的な依頼は相手への負担になってしまいます。また、建物管理のプロに依頼するわけではないため、万が一トラブルが発生したとしても責任の所在はあくまでも所有者になるでしょう。

おすすめは、空き家管理の専門業者に依頼することです。専門業者に依頼することで以下のようなサービスを受けられるため、安心して管理を任せられます。

• 定期的な見回り
• 清掃
• 通気・換気
• 設備点検
• 庭木の状態の確認　など

ただし、管理を依頼すると月々の管理費用が発生します。管理費用の目安や本当に必要なサービスがわからない人も多いので、複数社の話を聞いてプロの提案を参考に比較検討してみましょう。

3-2. 解体して更地にする

建物の老朽化が進み、修繕費用が高額になる場合は、解体も有効な対策の1つとなります。更地にすることで、建物の倒壊リスクや防犯上の問題が解消され、管理の手間も大幅に軽減されます。さらに、駐車場やコインパーキングとして活用するなど、新たな収益機会も生まれるでしょう。

ただし、解体には費用がかかります。木造住宅の場合、30坪で100万円以上するケースが一般的です。また、更地になると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなるため、税負担が増加します。解体を検討する際は、将来の土地活用計画や費用を考慮して、慎重に検討しましょう。

なお、老朽化した空き家の解体には、国や市区町村の補助金を受けられるケースもあります。補助金を活用する場合は、市区町村のWebサイトで確認するか窓口への直接相談をおすすめします。解体業者を紹介してくれる場合もあるので、依頼先の選定に悩むことなく、安心して解体を進められます。

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3-3. リフォームを行いビジネスに活用する

空き家をリフォームして新たな用途で活用することで、従来の賃貸運営よりも高い収益を得られる可能性があります。近年は、以下のような多様な活用方法が注目されています。

• シェアハウス
• ワーケーションスペース
• イベントスペース
• オートキャンプスペース
• 農家民宿　など

ただし、用途変更には建築基準法や消防法など、関連法規への適合が必要です。また、事業計画の綿密な検討がなければ、投資の回収が困難になる可能性もあります。地域のニーズや競合状況を十分に調査することが重要です。

3-4. 売却する

空き家の売却は、管理の負担から解放される有効な方法です。売却収入が得られることに加え、固定資産税や維持管理費用、管理のための交通費などの支出もなくなります。

しかし、立地条件や建物の状態によっては、希望価格での売却が困難な場合もあります。また一度売却が成立すると、その後に同等の物件を取得することは困難です。これは不動産価格の上昇や、同じ立地・広さ・環境の物件が市場に出回りにくいことが理由です。一度売却すると、将来的な不動産価値上昇の恩恵が受けられなくなり、家族での利用ニーズが発生する可能性も考慮する必要があります。

3-5. 賃貸物件として貸し出す

賃貸ニーズが見込める場合は、空き家を貸し出すのがおすすめです。空き家を貸し出すことで定期的な賃料収入が得られるため、以下のような維持費の負担を賃料で賄える可能性があります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• メンテナンス費用

これらの費用は空き家のままでも発生し続けるため、誰も住んでいない状態で支出するよりも、人に貸して賃料を得るほうが経済的にメリットがあります。また、空き家を賃貸に出すことで単なる支出から収入を生み出す資産へと変えることが可能です。

さらに、入居者による日常的な利用により、建物の劣化防止や犯罪リスクの低減ができます。一方で、入居者の退去から次の入居者が決まるまで、賃料を得られない空室期間が生じたり、原状回復工事の手配、そのほか契約・更新・解約時の対応などの手間が発生したりします。

管理業務が多岐にわたる賃貸運営では、自主管理ではなく賃貸管理会社への委託がおすすめです。委託費用はかかりますが、借主との契約や交渉、家賃滞納時の対応、退去時の立ち会いなどに対応してもらえるため、自身の手間も少なく賃貸運営を行えます。

また、空き家を貸し出す際には、専門知識を持つ管理会社への委託が重要です。どのような管理会社に依頼すべきかわからない方は、以下のようなポイントを参考にしてみてください。

• 空き家に関する情報やノウハウが豊富にある
• 空き家のリフォームや修繕に関する一定の知識を持っている
• 賃料支払保証や明渡し保証のようなサービスがある
• 賃貸管理全体の戸数が多く、実績も長いこと

空き家特有の設備劣化や防犯対策について、豊富な経験とノウハウを活かした提案ができる会社であれば安心して貸し出せるでしょう。

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5. まとめ

空き家の放置は、建物の倒壊や防犯上の問題、近隣への悪影響など、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。さらに特定空き家への指定により、固定資産税の大幅な増額や行政による強制執行などが実施される可能性があり、所有者にとって大きな負担となります。

これらの問題を回避するためには、適切な管理や活用方法の選択が重要です。特に賃貸活用は、定期的な収入確保と建物の維持管理を両立できる有効な選択肢といえます。ただし、成功のためには専門的な知識とノウハウが必要不可欠です。

リロの留守宅管理では、空き家に「賃貸」という選択肢を持ってもらうため「リロの空き家再生」という空き家活用のサービスをつくりました。リロの空き家再生」の主な特徴は、以下のとおりです。

• 空室時の賃料保証
• 賃料の一括前払い
• 定期借家契約

当サービスでは、5年間の定期借家契約を締結し、契約開始後1～3ヶ月間の免責期間の後、3年間の賃料を保証します。賃料保証期間が終了する時点で入居者がいる場合は、4年目以降も入居者が退去するまで賃料保証が継続します。

そのため、オーナーは入居者の募集や空室の心配がありません。また、一括前払いを行っているので、リフォーム費用に充てることが可能です。空き家活用でお悩みの方は、お気軽にリロケーション・ジャパンにご相談ください。