転勤などで家を貸したいが、なるべく手間を掛けたくないので賃貸会社などに委託できないかと、考えている人は多いと思います。家を貸し出す際の「委託管理」とは、マンションや戸建てを貸す際に発生する賃貸管理業務を管理会社に代行してもらうことです。賃貸管理には入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃滞納時の対応などさまざまな業務があります。不動産の専門知識を身につける必要があり、自身で対応するには手間と時間もかかります。
委託管理であれば知識や経験がなくても賃貸経営ができ、管理の負担を軽減可能です。ただし、委託管理にかかる費用面や「入居者がすぐに見つかるとは限らない」などの注意点もあるので、委託管理の特徴を十分に把握した上で賃貸経営を始めるのがおすすめです。そこで本記事では、委託管理の概要から賃貸管理会社に委託できる業務やメリット・注意点などを詳しく解説します。賃貸管理会社を選ぶポイントも理解できる内容になっているので、ぜひ参考にしてみてください。
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目次
1. 委託管理とは？2つの形態を解説
委託管理とは、マンションやアパート、戸建て住宅などを賃貸物件として貸し出す際の管理形態の1つで、全部または一部の管理・運営を管理会社に依頼することになります。 必ずしも委託する必要はなく、自ら物件の管理を行う「自主管理」もあります。
なお、委託管理で管理会社に任せられる業務は、以下のとおりです。
- 入居者の募集
- 賃貸借契約の締結や更新
- 家賃滞納者への督促
- 入居者からの連絡受付やクレーム対応
- 退去の手続きや立会い、原状回復工事の手配
詳しい内容は「不動産管理会社に委託できる主な5つの業務内容」で解説していますので、こちらもぜひご覧ください。また、委託管理には、以下のように「全部委託」と「一部委託」の2つの管理形態があります。
| 全部委託 | 一部委託 | |
|---|---|---|
| 定義 | 管理業務をすべて管理会社に委託する方式 | 管理業務の一部を自主管理し、残りを委託する方式 |
| コスト | 管理会社に支払う費用が高くなる傾向がある | 自主管理部分のコストを削減できるためコストを抑えられる |
| 日常的な管理の手間 | 管理会社がすべて対応してくれるため、手間がかからない | 自主管理部分は自ら対応する必要があるので、定期的に物件を訪れる必要がある |
| トラブル時の対応 | 経験やノウハウのある管理会社がすべて対応してくれるため、迅速に解決できる可能性が高い | 自主管理部分は自ら対応する必要があり、経験や知識の有無によっては簡単に解決できない場合もある/td> |
それぞれ詳しく解説するので、読み進めてみてください。
1-1. 全部委託
全部委託は、不動産の管理・運営を管理会社に全て委託する方法です。 一部委託に比べてオーナーの手間や負担が減り、効率的に物件管理ができるのがメリットです。
また、設備が故障したり入居者トラブルが発生したりしても、ノウハウと経験がある管理会社に対応を任せられるため、問題が拡大する前に迅速に解決できます。管理委託費用の目安は賃料の5〜12%で、一部委託と比べて高額になる傾向にあります。
1-2. 一部委託
一部委託は、物件管理の一部だけを管理会社に任せる方法です。
自主管理の内容によっては、定期的に物件に足を運ぶことになり手間がかかります。また、自主管理部分におけるトラブルを自ら対応する必要があり、問題解決までに時間がかかることも多いです。
ただし、管理委託費用の目安は賃料の3%程度で、全部委託と比べてコストを削減できるメリットがあります。
2. 不動産管理委託契約の2つの種類
不動産管理委託契約の種類は、以下の2つです。
- 一般管理契約
- サブリース契約（転貸借契約）
それぞれ詳しく解説します。
2-1. 一般管理契約
一般管理契約は、オーナーが所有物件の管理・運営を管理会社に委託する際に結ぶ契約形態です。 この契約は、賃料や付帯費用（敷金・礼金など）、条件面をオーナー自らが決められるため、希望する賃貸収入を得やすいのが特徴です。
ただし賃料を自由に設定できる反面、近隣の家賃相場や不動産動向を十分に調査して置かないと、入居者が見つからずに空室状態となる可能性があります。
2-2. サブリース契約（転貸借契約）
サブリース契約は、不動産オーナーが管理会社に賃貸し、その管理会社が入居者へ転貸（又貸し）する契約形態です。
管理会社が入居者を募集して直接賃貸借契約を結び、賃貸経営に関する業務をすべて管理会社が担うため、オーナーの手間を大幅に軽減できます。また、管理会社が契約当事者であることで、家賃滞納時の督促や明渡し請求などの法律行為を行うことができます。
管理会社は、オーナーに対して事前に取り決めた固定賃料を支払う契約形態です。なかには、入居者の有無にかかわらず収入を確保できる家賃保証を付帯する契約もあります。ただし空室保証サービスを利用する場合、空室期間の長期化や地価の変動などの影響で、賃料の減額を要求されるケースがあります。
サブリース契約に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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サブリース契約ってどんな仕組み？サブリース契約のメリットやデメリットもご紹介
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3. 不動産管理会社に委託できる主な5つの業務内容
不動産管理会社に委託できる主な業務内容は、以下の5つです。
- 入居者の募集
- 賃貸借契約の締結と更新
- 家賃滞納者への督促
- 入居者からの連絡受付やクレーム対応
- 退去の手続きや立会い、原状回復工事の手配
それぞれ詳しく解説します。
3-1. 入居者の募集
賃貸経営において、重要な業務の1つが入居者の募集活動です。入居者の募集を自ら行う場合、以下のような業務を行う必要があり、多くの時間と労力が必要となります。
- 物件の写真撮影
- ポータルサイトへの掲載
- 問い合わせ対応
- 内見の案内 など
管理会社に依頼することで、空室が発生した際でもスムーズに新しい入居者を探してくれます。また管理会社は、魅力的な物件写真の撮り方や内見時の営業ノウハウを持っているため、早期の空室解消につながりやすいです。
自ら入居者を募集するには、新聞広告やポータルサイトへの掲載が必要で、費用は数万〜数十万円ほどかかるのが一般的です。費用だけでなく作業時間の確保が必要であり、慣れない作業や内見希望者とのやり取りなど精神的な負担も考慮することが大切です。
3-2. 賃貸借契約の締結や更新
賃貸借契約の契約や更新は、賃貸住宅管理業法や宅地建物取引業法などの法律知識や、不動産取引の専門的な経験が必要となる重要な部分です。管理会社に委託することで、賃貸借契約の締結や更新を代行してもらえます。
具体的には、以下のような業務があります。
- 入居希望者の身元確認と入居審査
- 賃貸借契約書類の作成と交付
- 鍵の受け渡し
- 更新手続きの案内と契約更新料の受領
- 各種書類の保管と管理
これらの業務を適切に行うには、宅建業法や借地借家法などの専門知識が必要です。自身で対応する場合、宅地建物取引士資格や賃貸不動産経営管理士資格などの専門資格を取得して知識を身につける必要があり、誤った対応は後々大きなトラブルを招く可能性があります。
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3-3. 家賃滞納者への督促
管理会社に委託することで、家賃滞納者への督促を代わりに行なってもらえるため、オーナーの手間を削減できます。
ただし、滞納家賃の回収は弁護士の独占業務に抵触するため、管理会社が行えるのは家賃滞納者への督促までです。例えば、オーナーに代わって管理会社名義で内容証明郵便を送付したり、裁判所に和解や訴訟の申し立てをしたりすることは、弁護士法により禁止されています。
管理会社が督促を送っても滞納している家賃を支払わない場合は、オーナー自らが入居者と直接話をするか、弁護士に相談する必要があります。
3-4. 入居者からの連絡受付やクレーム対応
管理会社に委託することで、入居者からの連絡受付やクレームにも対応してくれて、管理会社に委託することで、入居者からの連絡受付やクレームにも対応してくれて、オーナーは報告を受けるだけで済みます。入居者からの連絡は平日の日中に限らず、深夜や早朝、休日など予期せぬタイミングで発生することもあります。
24時間体制で電話対応する管理会社であれば、入居者からトラブルの連絡やクレームが入っても、自社の工事部門や協力業者と連携して適切かつ迅速に対応してもらえるでしょう。しかし、自身で対応する場合、24時間365日いつでも連絡が入る可能性があり、精神的な負担は計り知れません。またトラブルの内容を正確に判断し、必要に応じて修理業者に連絡を取る必要があります。
3-5. 退去の手続きや立会い、原状回復工事の手配
入居者の退去時には、立会いによる室内の確認や敷金の精算が必要であり、委託しておくことで管理会社が代行してくれます。退去後には、必要に応じて原状回復工事の手配やハウスクリーニングの手配を行い、新しい入居者募集の準備まで整えます。
自ら対応する場合、経年劣化と故意・過失の区別や適切な原状回復費用の算出など、賃貸不動産経営の専門的な判断が欠かせません。原状回復費用の負担はトラブルに発展しやすい内容であり、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に則った適切な対応が求められます。実際に原状回復をめぐって訴訟に発展しているケースは多いので、管理会社に対応してもらうことをおすすめします。
4. 委託管理の3つのメリット
委託管理で得られるメリットは、以下の3つです。
- 物件管理の負担を軽減できる
- 入居者満足度の向上につながる
- 知識や経験がなくても賃貸経営を行える
それぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
4-1. 物件管理の負担を軽減できる
管理委託であれば、入居者の募集や契約の締結、退去時の立会いなどの管理業務を管理会社が代わりに応対してくれるため、オーナーの負担を軽減できます。
副業で不動産投資を行う人も増えていますが、物件管理業務の多さから本業と両立させるのは困難です。管理会社に委託しておけば、物件の状態を確認してもらえて定期的に報告も受けられるため、本業に集中しながら安心して家を貸し出せます。
4-2. 入居者満足度の向上につながる
管理会社への委託は入居者満足度を高め、安定的な収益確保につながります。賃貸経営で安定的な収益を得るには、入居者に長く住んでもらうことが大切であり、そのためには満足度の高い管理・運営が欠かせません。
管理会社は経験とノウハウを持っているため、設備トラブルやクレームなど、入居者からのさまざまな要望に対して迅速な対応が可能です。実際に、24時間365日のトラブル受付や滞納時の対応など、充実したサポートを提供している管理会社も多くあります。入居者の満足度が高まることで、家賃の減額交渉が避けられたり、契約更新率の向上につながったりと、収益の安定化を実現できます。
4-3. 知識や経験がなくても賃貸経営を行える
賃貸経営の初心者でも、管理会社に委託することで安定した運営が可能です。初めて賃貸物件のオーナーになる方にとって、専門知識や経験の不足は不安要素の1つです。自主管理の場合には、適切な知識や経験が乏しいことで、トラブル対応や入居者とのコミュニケーションで問題が発生する可能性があります。
管理会社は不動産管理の専門知識を活かし、入居者募集から契約の締結、トラブル対応や退去時の立会いなどの業務を適切に行うことが可能です。
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5. 委託管理の3つの注意点
委託管理の注意点は、以下の3つです。
- 委託管理の管理内容を確認する
- 委託にかかる費用を見込んで収支計画を立てる
- すぐに入居者が見つかるとは限らない
それぞれ詳しく解説します。
5-1. 委託管理の管理内容を確認する
管理会社選びでは、手数料の安さだけでなく、管理内容の範囲を確認することが大切です。手数料が安い契約の場合、委託できる業務範囲が限られていたり、予期せぬ責任がオーナーに発生したりする可能性があります。
例えば、以下のようなケースがあげられます。
- 退去時の査定や精算に立ち会ってもらえない
- 滞納した家賃の督促に対応してもらえない
- オーナー自身が法的な対応を進めなければならない など
委託範囲外の業務が多いと、オーナー自身が不慣れなことに対応しなければなりません。また、賃貸管理契約途中の解約に対して違約金が発生するケースもあり、不利な条件が含まれていることもあります。そのため、契約前に管理委託の範囲を詳細に確認し、想定外の負担が生じないよう注意が必要です。
5-2. 委託にかかる費用を見込んで収支計画を立てる
委託管理を依頼する場合、家賃収入のすべてが純収入とはならず、管理会社への手数料や仲介手数料などの経費が発生することを覚えておきましょう。
一般的に管理手数料は、家賃収入の5～12%となるケースが多いです。また管理手数料とは別に、入居者の募集と契約業務を行ってもらうと、成功報酬として仲介手数料を支払う場合があります。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で「家賃の1ヶ月分 ＋ 消費税」と決められています。
リロケーション・ジャパンで委託していただく場合、仲介手数料は発生しません。
ただし、自主管理にかかる労力や時間を考慮すると、適切な手数料を支払って専門家に任せる方が効率的な場合が多いです。賃貸管理に必要な手数料の相場に関しては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
関連記事：賃貸管理での手数料の相場は？安さだけで選ばない相場に合った管理会社の選び方
5-3. すぐに入居者が見つかるとは限らない
管理会社に委託しても、必ずしもすぐに入居者が見つかるわけではありません。入居者が見つからない場合は、部屋探しをしている人の目に留まりやすいように賃料を含む賃貸条件を調整したり、広告掲載の方法を工夫したりする必要があります。
入居者が見つからない場合の賃料見直しのタイミングや条件変更の基準について、事前に管理会社と確認しておくことが重要です。また、幅広いネットワークを持つ管理会社であれば、より効率的な入居者募集が期待できます。そのため、管理会社選びの際は、空室対策への取り組み姿勢や、企業ネットワークの充実度も重要な判断基準となります。
6. 不動産管理会社を選ぶ際の3つのポイント
不動産管理会社を選ぶ際のポイントは、以下の3つです。
- 管理物件の入居率を確認する
- 管理実績を確認する
- 管理実績を確認する複数の管理会社を比較する
それぞれ詳しく解説します。
6-1. 管理物件の入居率を確認する
入居率は、オーナーの家賃収入を左右する重要な要素ですので、管理会社選びの判断として重要なポイントです。高い入居率を維持できる管理会社は、入居者の満足度や定着率が高いだけではなく、効果的な広告戦略や適切な家賃設定、内見時の対応力など入居者募集に欠かせない営業力があります。
また入居率は、以下のような日常的な管理業務の質を反映しています。
- 適切な建物メンテナンス
- 迅速なクレーム対応
- 入居者との円滑なコミュニケーション など
入居率は管理会社のホームページや資料で確認するか、営業担当者に直接聞いてみましょう。入居者の質や長期入居者の割合も確認すると、入居率だけでは見えない管理会社の実力を把握しやすいです。
6-2. 管理実績を確認する
安心して任せられる管理会社を見つけるには、これまでの管理実績を確認しましょう。実績が十分にあり、かつ高い入居率をキープできているかを基準にするのがおすすめです。実績豊富な会社であれば、それだけ賃貸管理のノウハウを持っている可能性が高く、質の高いサービスを提供しているからこそ管理物件の数も多いと考えられます。
実績はホームページを確認し、事業を継続している年数や管理戸数をチェックしてみましょう。また、口コミを確認することで、実際の利用者からの客観的な意見も参考にできます。
なお、入居者の募集や賃貸借契約を締結できる会社は、宅地建物取引業免許が交付されており、免許の更新回数で事業継続の年数を確認する方法もあります。「会社概要」に記載してある免許番号「国土交通大臣または都道府県知事（）第0000号」の（）の数字を確認してみましょう。免許更新は、5年に1回のため、数字が大きいほど長年事業を行ってきていると判断できます。
6-3. 複数の管理会社を比較する
管理会社によって提供サービスや料金体系が異なるため、複数社を比較・検討することが大切です。管理会社に直接相談したり無料賃料査定を活用したりして、サービス内容と管理手数料を確認してみましょう。
管理会社の比較には、一括査定サービスを活用する便利な方法もありますが、あまりおすすめできません。サイトによって参加している不動産会社が限定されるため、自身の希望にあった会社に出会えない可能性があるからです。また、その後の営業電話に煩わしさを感じる方も多いです。
一括査定といえども結果がまとめて届くわけではないため、自ら個別に賃貸管理会社へ賃料査定を申し込むのと変わりません。信頼できる賃貸管理会社を探すのであれば、一括査定サイトではなく自ら不動産会社を調べてみましょう。
信頼できる不動産会社の選び方とポイントに関して、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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7. まとめ
委託管理は、賃貸物件の管理業務を管理会社に任せることで、物件管理の負担軽減や入居者満足度の向上が期待できます。特に初めて不動産投資に挑戦する人や副業として賃貸不動産経営を行う人は、なるべく時間や手間をかけないで済む委託管理がおすすめです。
また、賃貸経営に関する専門的な知識や経験がなくても、委託管理を活用すれば安定的に家賃収入を確保できます。宅地建物取引業免許を持つ管理会社に依頼すると、入居者募集から契約締結まで一貫して行えるため、オーナーは効率よく賃貸不動産経営を行うことが可能です。
「リロの留守宅管理」は、40年以上の賃貸管理事業を持ち、今までに25万件以上の管理戸数実績があります。また、入居者募集・入居中・入居者退去にいたるまで、安心・安全にこだわった賃貸管理サービスを提供し、賃貸不動産経営のリスクに備えるさまざまな保証サービスでオーナー様をお守りいたします。無料の賃料査定を行なっていますので、賃貸経営をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
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