「海外転勤が決まったので持ち家である一戸建てをリロケーションしたいが、何からはじめるべきなのかわからない」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
一戸建ての場合は、マンションやアパートに比べて入居者が限定されます。そのため、一軒家のリロケーション事例を多く有しており、一戸建てならではのサポートを用意している会社を探して依頼するのがおすすめです。
本記事では、一戸建てをリロケーションする手順や必要な費用・税金、委託する会社を選ぶポイントなどを詳しく解説します。
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目次
1. リロケーションとは長期不在中の一戸建てやマンションなどの自宅を貸し出すこと
リロケーションとは、転勤や海外赴任などで長期不在となる自宅を、その期間限定で賃貸物件として貸し出すことです。
通常の賃貸借契約では、入居者が更新を希望した場合、基本的にオーナーは更新拒否ができません。つまり入居者の希望によっては、転勤から戻ってきたときなど希望するタイミングで物件を使用できず立退料などが発生する悩みがありました。
しかしリロケーションであれば、予め契約期間を決めておける契約を採用します。そのため、転勤終了などオーナーの事情に合わせて退去してもらえることから、帰任時にスムーズに再入居できるなどのメリットがあります。また、転勤期間が延長する場合も双方で合意できれば、再契約ができ賃料を最大化できることもメリットです。
また一戸建ての場合、長期不在中の防犯対策や庭の手入れ、外壁や門扉の劣化防止など管理面の課題があります。リロケーションで人に住んでもらうことで、犯罪の防止効果や設備の不具合があっても早期発見ができるため、再入居時に不便を感じることもないでしょう。加えて換気や設備の使用により建物の劣化を防ぎ日常的に清掃もしてもらえるため資産価値の維持にも繋がります。
リロケーションを活用する際は専門会社や不動産管理会社に依頼することで、入居者の募集から物件管理、契約終了時の物件の明け渡しまで一貫したサポートを受けられます。リロケーションに関するより詳しい内容は、以下の記事を参考にしてみてください。
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リロケーションとは一時的に自宅を賃貸すること！特徴を詳しく解説
1-1. 一戸建てを長期不在にするときに取れるほかの手段
一戸建てを長期不在にする際に、リロケーション以外の方法として「空き家として残す」「売却する」があります。それぞれの違いは、以下のとおりです。
| 方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 空き家として残す |
・いつでも自宅を活用できる ・家具や荷物をそのまま保管できる ・海外赴任後の住居として確保しておける |
・適切な管理をしないと経年劣化が進み、資産価値が下がる ・空き巣や放火などの危険性がある ・固定資産税や住宅ローンなどの支払いが継続する |
| 売却する |
・まとまった現金を得られる ・管理の手間とコストが必要なくなる ・固定資産税などのランニングコストがなくなる |
・住宅ローンを完済しなければならない ・仲介手数料などの諸費用がかかる ・同じ家を買い戻すことは難しい ・売却により利益が発生した場合、確定申告を行い、所得税を支払わなければならない |
住宅ローンの残債や将来的に自宅として使用するなど、自身の状況や希望に合わせて手段を選択しましょう。海外赴任等で数年後に自宅に戻る予定があり、固定資産税やローンの支払いのために賃貸収入を得たい方は、リロケーションがおすすめです。
海外赴任のような長期不在にする際の持ち家問題に関して、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
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海外赴任中の持ち家はどうする？売る・貸す・空き家のメリット・デメリットを解説
2. 一戸建てをリロケーションする手順5ステップ
一戸建てをリロケーションする手順は、以下のとおりです。
- リロケーション会社の選定と契約締結
- 賃料や入居条件の決定
- 入居者の募集・契約締結
- 賃貸管理
- 解約手続き
それぞれ詳しく解説します。
2-1. Step1：リロケーション会社の選定と契約締結
まずはリロケーションを依頼する不動産会社を選ぶために、賃料査定を行うことからはじめます。リロケーション会社を探す際は、定期借家契約の賃貸管理に精通した会社がおすすめです。
選定時には複数社に賃料査定を依頼し、提示される賃料額とその根拠、提供されるサービスの内容や担当者の対応の質などを踏まえて比較検討します。会社が決定したら、代理委託方式または転貸借方式の管理形態に応じた契約を締結しましょう。代理委託方式の場合は管理業務委託契約を、転貸借方式の場合は賃貸借契約を結びます。
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2-2. Step2：賃料や入居条件の決定
依頼する賃貸管理会社を決定したら、賃料や入居条件を決めます。定期借家契約を前提とするリロケーション物件は、入居期間が限定されることから、通常の賃貸物件と比べて賃料が低めに設定される傾向にあります。そのため、周辺相場よりもやや低い賃料設定になる可能性が高いと覚えておきましょう。
賃料はリロケーション会社からの提案をベースに、周辺の賃料相場や予定している入居期間などを考慮して決定します。希望する賃料を伝えた上でリロケーション会社に相談し、入居者を確保できる賃料を設定することが大切です。
2-3. Step3：入居者の募集・契約締結
入居者の募集は、主に不動産ポータルサイトやリロケーション会社独自の集客方法、店舗での広告掲載などを通じて行われます。しかし、すぐに入居者が現れるとは限りません。反響が悪く入居者が決まらない場合には、募集条件の見直しや広告掲載の方法を変更するなどの柔軟な対応が必要です。
入居希望者が現れたら、入居審査を行います。家賃の滞納リスクに備えて入居者に家賃保証会社の利用を義務付けることが多く、家賃保証会社によって支払い能力の審査が行われるのが一般的です。保証会社による支払能力の審査をクリアすれば、正式な契約締結となります。
2-4. Step4：賃貸管理
物件の管理業務は、基本的にリロケーション会社が一括して担当します。入居者とのやり取りやクレーム対応、修繕時の業者手配など、日常的な管理業務全般を代行してくれて、オーナーへ定期的な報告や重要な修繕方針の決定などの連絡もあります。
2-5. Step5：解約手続き
帰任が決まったら速やかにリロケーション会社へ伝え必要な手続きを確認します。契約期間が決まっていても、物件オーナーは入居者に対して、期間満了によって契約が終了することを通知しなければなりません。契約期間が1年以上の場合は、期間満了日の1年前〜6ヶ月前までに通知する必要があります。
ただし、リロケーション会社や契約内容によって必要な通知期間が異なる場合があります。リロケーション・ジャパンでは「一時使用賃貸借契約」を用いるため、3ヶ月前の解約通知が可能です。
リロケーション会社や契約内容によって解約を申し出るタイミングが異なるため、契約前に十分に確認しておきましょう。
以下の記事では、持ち家を賃貸に出す際の流れや注意点を解説しているので、合わせて確認してみてください。
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持ち家を賃貸に出すにはどうすればよい？手順から注意点まで徹底解説！
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3. 一戸建てのリロケーションに必要な費用や税金
一戸建てのリロケーションに必要な費用や税金には、主にリロケーション会社に支払う費用と家賃収入に課される税金があります。各費用と税金の目安を詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
3-1. リロケーション会社に支払う費用
リロケーション会社に支払う費用には、大きく以下の4つがあります。
| 費用 | 金額目安 | 内容 |
|---|---|---|
| 管理委託申込料 | 1万円前後 | リロケーション会社にサービスを申し込んだ際にかかる費用 |
| 事務手数料 | 賃料の1～1.5ヶ月分 | 入居者が決定した際にかかる費用 |
| 保証料 | 賃料の1ヶ月分 | 賃貸借契約だけではカバーしきれない、オーナーのリスクを保証するための各種保証・保険費用 |
| 管理手数料 | 月額賃料の5〜12% | リロケーション会社がオーナーに代わって賃貸管理を行うための費用 |
例えば、賃料10万円で一戸建てを貸し出す場合の費用は、以下のとおりです。
管理委託申込料：1万円
事務手数料（賃料の1ヶ月分で設定）：10万円
保証料（賃料の1ヶ月分で設定）：10万円
管理手数料（月額賃料の5%で設定）：5,000円
合計：21万5,000円
そのほかの費用として、更新料や宣伝用の物件撮影料、各社サービスのオプション費用があります。さらにマンション1室と比較して一戸建ては部屋数が多く、使用面積も広いため現状回復費用以外の修繕費用が多くかかる可能性があることを覚えておきましょう。
リロケーションでかかる一般的な費用に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてみてください。
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リロケーションでかかる一般的な費用は？
3-2. 家賃収入に課される税金
家賃収入に課される税金は、大きく以下の4つです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 住民税
固定資産税と都市計画税は、家や土地などの不動産を所有しているとかかる税金で、毎年、納税義務が発生します。
リロケーションによって得た収入は不動産所得として扱われるため、所得税と住民税の課税対象となります。不動産所得（課税所得）は、物件を貸し出すことによって得られた総収入から、固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費などの必要経費を差し引いて算出します。
所得税の計算方法は「課税所得 × 所得金額に応じた税率 – 基礎控除」です。住民税には、所得割と均等割があり、自治体によって異なります。
4. 家賃収入を得た場合には確定申告が必要
会社員の場合は、給与所得以外に年間20万円以上を得た場合に、確定申告をしなければなりません。不動産所得が年間20万円以下の場合は、不動産所得に対する確定申告は不要です。
しかし不動産所得が赤字の場合は、確定申告で「損益通算」することで、課税所得金額を下げることが可能です。結果的に、住民税等の納税額を抑えられる可能性があります。なお、給与明細があれば、各市区町村が用意する試算システムで納税額のシミュレーションができます。
例えば、東京都中央区の「個人住民税額シミュレーション」で、給与所得500万円ある場合の住民税を計算して比較してみてください。
| 所得 | 住民税 |
|---|---|
| 給与所得のみ（500万円） |
特別区民税：189,300円 都民税：125,200円 森林環境税：1,000円 合計年税額：315,500円 |
| 給与所得（500万円）+不動産所得（年間24万円の赤字） |
特別区民税：174,900円 都民税：115,600円 森林環境税：1,000円 |
| 合計年税額：291,500円 |
※基礎控除のみ反映
結果を確認すると、赤字の不動産所得も含めて計算した場合のほうが、24,000円ほど納税額が低いことがわかります。そのため、リロケーションを行うにあたっては、たとえ赤字でも確定申告を行うのがおすすめです。
家を貸し出す際の収入や税金・必要費用については、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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家を貸すときの収入は？税金や必要経費、収入を増やす3つのコツとは
5. 一戸建てのリロケーションを依頼する会社を選ぶ5つのポイント
一戸建てのリロケーションを依頼する会社を選ぶポイントは、以下の5つです。
- 管理戸数や実績が豊富
- サポート体制が充実してる
- 営業担当者が信頼できる
- 一戸建てを賃貸した事例が豊富にある
- 契約期間を柔軟に変更できる
それぞれ詳しく解説します。
5-1.管理戸数や実績が豊富
管理会社を選ぶ際には、リロケーションの事業年数や一戸建ての管理戸数を確認してみましょう。
2000年3月の借地借家法改正により定期借家契約が生まれたことで、リロケーションを取り扱う会社が増えてきました。しかし、2000年以前からリロケーションを行っている会社もあるので「リロケーションの事業年数」が長い会社を探してみましょう。実績や経験が多ければ、リロケーションのメリット・デメリットを熟知しており、トラブル時の対応手順やノウハウも確立されている可能性が高いです。
また、リロケーション専門の会社でも、取り扱い物件に差があるため、一戸建て住宅を管理している割合を確認しておくことが大切です。
5-2.サポート体制が充実している
リロケーション会社のサポート体制の充実度は、委託先選びにおいて重要です。入居者との賃料交渉を含む契約手続きを、すべてリロケーション会社に任せられると安心できます。例えば、転勤が決まった際は業務の引き継ぎや引っ越しの準備などで忙しくなるでしょう。そのため、手厚いサポートをしてくれるリロケーション会社を選ぶのがおすすめです。
海外赴任の場合、時差がありメールや電話対応に時間がかかる可能性があります。そのため、管理会社がオーナー用のアプリを開発して、そのアプリを通じた電子契約の締結や何かあった際の連絡、収支報告ができるようなサービスがあるかを確認してみましょう。
帰任の際にも業務の引き継ぎや帰国手続き、引越しなどで多忙を極めます。帰任時には、退去後の部屋の確認や契約の解約手続きなども必要なため、よりリロケーション会社が主体的に動いてくれるかどうかが重要な判断基準になります。
5-3.営業担当者が信頼できる
担当営業に対して「この人になら安心して任せられる」と、感じられるかが重要です。信頼できるかの判断基準には、以下のような項目があげられます。
- しっかり話を聞いてくれる
- 質問したことに対して的確に答えてくれる
- 賃料に関しても根拠を持って提示してくれる など
横柄な態度や知識不足を感じた場合や、専門用語ばかりで強引に契約を推し進めてくるような場合は依頼自体を考え直すべきでしょう。また利用者の要望に合わせて、収支報告書の発行や不動産所得の税金管理サポートなどにどこまで対応しているかも話を聞いてみるのがおすすめです。
5-4.一戸建てを賃貸した事例が豊富にある
一戸建ての扱いに慣れている会社であれば、戸建て住宅を管理するポイントを熟知していると考えられます。例えば、劣化しやすい箇所やお庭の植栽が隣接地に飛び出していないかなどを確認できると、住宅の維持・保全やトラブル防止につながります。
また、一戸建ての入居者にはファミリー層が多いと想定できます。ファミリー層であれば、部屋数の多さや駐車場、庭といった部分がアピールポイントになるでしょう。また、宅配BOXや浴室乾燥機など、家庭ごとに設置してある設備を効果的にアピールできると入居者も集まりやすいです。一戸建ての賃貸需要を熟知している会社であれば、魅力的なアピールを行ってくれるでしょう。
5-5.契約期間を柔軟に変更できる
賃貸管理会社によっては「定期借家契約」のみの取り扱いで、契約期間を柔軟に変更できないケースも多いです。
例えば、転勤期間2年の予定で契約したとしても急遽3年に伸びた場合に、定期借家契約では期間の延長ができません。そのため、再契約が必要で契約手数料も再度かかる可能性があります。しかし「一時使用賃貸借契約」であれば、契約期間は一時使用の目的（転勤）が果たされるまでです。海外赴任のような、転勤が終わるまでのケースでは赴任の短縮・延長を気にする必要がありません。
また貸主からの解約の申し出は、定期借家契約では6ヶ月〜1年前ですが、一時使用賃貸借契約では3ヶ月前に設定されています。管理会社を選ぶ際は「一時使用賃貸借契約」も取り扱っているか確認しておきましょう。
信頼できる不動産会社の選び方とポイントは、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
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6. 一戸建てのリロケーションなら『リロの留守宅管理』がおすすめ
リロケーション・ジャパンが提供する『リロの留守宅管理』は、入居者募集・入居中・入居者退去にいたるまで、安心・安全にこだわった賃貸管理サービスです。リロケーション・ジャパンは、1984年に日本で初めてリロケーションを事業化しました。40年以上のリロケーションをはじめとした賃貸管理の実績から、お客様に合わせた賃貸プランで多くの転勤者の持ち家の賃貸運営をサポートしてきました。
また管理物件のうち40％以上が一戸建てであり、豊富な実績から一戸建てのリロケーションを検討している人のニーズにも応えられる可能性が高いです。以下のような特徴も備えており、海外転勤による一時的な貸し出しや一軒家を賃貸したい人にもおすすめです。
- 一時使用賃貸借契約のプランを用意しており、契約期間の延長にも柔軟に対応可能
- 賃料支払い保証や明渡保証、メンテナンスフリーなどの充実した安心サポートを提供
- 戸建てのみの定期巡回サービスを用意
- 海外赴任者専用の「特定確定申告サポートサービス」を用意
- 各種手続きの申し込みや収入・支出の確認ができる専用アプリ「soraリロ」を準備
またリロケーション・ジャパンでは、転貸方式を採用しており当社と入居者が転貸契約を結ぶので、オーナーには契約や交渉などの手間がかかりません。海外転勤中の賃貸では、トラブルが発生してもオーナーが対応するのが難しいので、転貸契約であれば居住者に安心してもらえるでしょう。
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7.まとめ
一戸建てのリロケーションは、戸建て住宅をもちながら、海外転勤等で長期間自宅を空ける人にとっての選択肢の1つです。リロケーションすることで、賃貸収入を得ながら住宅の劣化を抑えたり防犯面での不安を解消したりできます。
管理会社を探す際には、リロケーションに適した一時使用賃貸借契約の締結可否や一戸建て住宅の管理割合などを確認しましょう。さらに、明渡保証や確定申告サポートなどもあると、オーナーは安心して住宅を任せられます。
「リロの留守宅管理」であれば、一時使用賃貸借契約が締結可能で、一戸建て住宅の管理にも慣れています。豊富な実績から、一戸建てのリロケーションを検討している人のニーズにも応えられる可能性が高いです。賃料支払保証や明渡保証などのサポートも用意しているので、一戸建てのリロケーションでお悩みの方は、まずは当社までお気軽にお問い合せください。
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