住まなくなったマイホームや親から相続した戸建てを貸すべきか、売るべきか、迷っている人もいらっしゃると思います。
貸せる物件であれば売るのはもったいないですし、貸せない物件であれば、やはり売却せざるをえないのか悩むところです。
貸し出す需要のある戸建ては良い物件ですので、将来活用する可能性があるかどうかも含めて戸建てを貸すか売却するかを判断することが望ましいといえます。
この記事では、「戸建てを貸すか売るか」をテーマに解説し、迷った際の判断基準も解説しています。戸建てを貸すか、売るかを考えている方はぜひご覧ください。
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1. 戸建てを貸すメリット
戸建てを貸すメリットについて解説します。
1-1. 家賃収入が入る
戸建てを貸すメリットは、家賃収入が入るという点です。
賃貸経営は一般のビジネスに比べると高度なノウハウや経験は必要なく、優良な資産を保有していれば行うことができます。
家賃収入は、安定しているという点も魅力です。
一般のビジネスのようにリピーターが確保できるまで時間がかかるといったことはなく、収益の見通しが立てやすいといえます。
1-2. 家の価値を自然と維持できる
戸建てを貸すと家の価値を自然と維持できる点もメリットとなります。
家を維持するためには、定期的な換気と通水が必要です。
定期的な換気をしないと、壁や床等にカビが発生する恐れがあります。
また、定期的な通水をしないと、排水管の下にある封水が蒸発し、下水からの汚臭が室内に充満してしまいます。
家を貸せば、借主が生活の中で換気や通水を行いますので、家賃を得ながら自然と家の価値を維持することができるのです。
1-3. 資産を残すことで将来活用できる
戸建てを貸すことで資産を残すことができ、将来活用できる点がメリットです。
まず、現時点でまとまった現金が必要なければ、特に今すぐに売る必要はありません。
資産を残しておけば、必要なタイミングで売ることができます。
また、貸しておけば、将来、子供や孫が自分たちのマイホームとして利用する住む可能性を残すことができます。
契約方法によって期間を限定した貸し出し方もあります。
さらに、子や孫が利用しなくても、将来、土地活用をしてアパート経営すれば、より多くの家賃収入を得ることができるでしょう。
活かせる土地であれば、無理に売る必要はないのです。
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2. 戸建てを貸すデメリット
戸建てを貸すデメリットについて解説します。
2-1. 貸したいけど貸せない物件も多い
戸建てを貸し出そうとした際、実際に貸したいけど貸せない物件も多いです。
不動産は、賃貸と売却の難易度は同様ではありません。
売却は価格を下げれば売れる物件は多いですが、賃貸は家賃を下げても全く貸せない物件が多く存在します。
賃貸は、立地条件の良い物件しかできないのが基本です。
貸そうと思っても、現実的に借主が見つからないというのは大きなデメリットといえます。
戸建ての貸し出しを考えている場合は、賃貸管理会社に賃料査定の依頼をして、貸し出すことが可能か相談しておくと良いでしょう。
2-2. 修繕費用が発生する
戸建てを含めた賃貸借では原則として貸主側に修繕義務があるため、家を貸すと修繕費用が発生する点がデメリットです。
経年劣化や通常損耗の部分が貸主側に修繕義務があります。
経年劣化とは、時間が経ったことにより建物や設備等に自然に発生した劣化や損耗のことで、クロスや畳、フローリングの変色等のことです。
通常損耗とは、借主の通常の使用による損耗等のことで、画鋲の跡や家具の設置によるカーペットのへこみ等が該当します。
具体的には、退去時のハウスクリーニング費用やクロスの張り替え費用等の貸主負担となる修繕費です。
2-3. リフォームが必要となることもある
戸建てを賃貸する場合、リフォームが必要となることもあります。
リフォームの必要性は、売却と賃貸では大きく異なります。
売却は、所有権が買主に移転しますので、買主が購入後に自由にリフォームできる選択肢があります。
一方で、賃貸は所有権が貸主のままですので、借主が自由にリフォームすることができません。
そのため、戸建てを貸し出す場合、リフォームを要する物件は貸主側で工事することが必要です。
リフォーム費用は相応にかかりますが、家賃収入で回収しようとするとかなりの時間がかかります。
よって、戸建てを賃貸でリフォームする場合には、無駄な費用を抑えるためにも管理会社に実際に物件を見てもらい、アドバイスを受けたうえで実施することが望ましいです。
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3. 戸建てを売るメリット
戸建てを売るメリットについて解説します。
3-1. まとまった現金が入る
戸建てを売るとまとまった現金が入るという点がメリットです。
例えば、老人ホームに入所するための一時金が必要な場合や相続税の納税資金が必要な場合等はまとまった現金が必要となるケースとなります。
まとまった現金が必要というタイミングが今であれば、売却することをおすすめします。
3-2. 住宅ローンが残っている物件でも売ることができる
売却であれば、住宅ローンが残っている物件でも実行することができます。
戸建てを含めた賃貸の場合、住宅ローンを返済中の物件は転勤等のやむを得ない事情がない限り、原則として貸すことはできません。
一方で、売却の場合、住宅ローン残債が売却価格を下回っている状態であれば売却時に残債を一括返済できるため、売ることはできます。
そのため、戸建てを売却する場合は残債額を確認しておきましょう。
3-3. リフォームしなくても売れることが多い
戸建てを売却する場合はリフォームしなくても売れることが多い点もメリットとなります。
例えば、不動産会社へ売却する買取では、不動産会社が買い取った後にリフォームしますので、売主がリフォームを行うことは不要です。
買取とは、再販を目的とした不動産会社に下取り価格で安く家を売ることを指します。
また、買取ではなく、仲介を選択したとしてもリフォームせずに売却できることは多いです。
高額なリフォーム費用を投じないと貸せない物件は、売却を選択した方が経済的といえます。
4. 戸建てを売るデメリット
戸建てを売るデメリットについて解説します。
4-1. 資産を手放すことになる
戸建てを売却すれば、その時点で資産を手放すことになります。
今後、子が孫や住んだり、自分でアパート経営等をしたりといった活用ができなくなります。
売却はいつでもできますので、今すぐ現金が必要といった事情がない限り、無理に売却する必要はありません。
期間を限定できる契約方法もあるので、貸し出せる需要がある戸建てであればとりあえず賃貸に出して家賃収入を稼いでおき、現金が必要となったタイミングで収益物件として売るのが望ましいといえます。
4-2. 不動産は買い替えると購入時の価格が高い
近年は不動産価格の高騰が続いており高く売りやすいことから、単純に売却だけであれば売りどきと捉えることもできます。
しかしながら、買い替えを行う場合には、購入時の価格が高くなる点がデメリットです。
不動産の買い替えは売却と購入を同時に行いますので、不動産価格が高い時期に行うと売却では得をしますが購入では損をします。
よって、買い替えを行う場合には、必ずしも今が売りどきとは限らないのです。
4-3. 相続税が上がる場合がある
相続税が発生する資産家の場合、戸建てなど不動産を売却すると相続税が上がってしまう点がデメリットです。
不動産の相続税評価額は時価よりも低いことが一般的であるため、戸建てを売却して不動産を現金(時価)に換えてしまうと相続税評価額が上がります。
そのため、相続税が課税される恐れがある資産家の方は、生前中に不動産は売却しない方が相続税対策となります。
なお、相続税は被相続人(死亡した人)の資産が基礎控除額を超える場合に課税される税金です。
基礎控除額は、以下の計算式で求めるものになります。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ (600万円 × 法定相続人の数)
被相続人の財産が基礎控除額以下であり相続税が課税されない人は、売却によって相続税が上がるデメリットはありません。
5. 今は戸建てを売らない方が良い理由
この章では、今は戸建てを売らない方が良い理由について解説します。
5-1. インフレ対策になる
近年は戸建てなど不動産価格の高騰が続いている状況であることから、売りどきと言われることも多いです。
しかしながら、今が売りどきと考えるのは、一部は正しいですが、全部は正しいとは限らないといえます。
近年における日本の土地価格は2013年から上昇し始めており、2024年時点では11年連続で上昇している状況です。
物価は上昇しており、日本全体としてはインフレ傾向にあるといえます。
インフレとは、不動産のようなモノの価値が上がる現象ですが、見方を変えると現金の価値が下がる現象です。
売却とは、これから価値が上がるモノを、わざわざ価値が下がる現金に換える行為といえます。
インフレ時代においては、現金を持つよりもモノを持った方が得であることから、インフレ対策として戸建てなど不動産は売らない方が良いのです。
5-2. 不動産は買いたいときに安く買えない
不動産の性質として、不動産は買いたいときになかなか安く買えないという性質があります。
土地は立地を考慮すると同じ商品が存在しないことから、一点モノの商品です。
一点モノの商品は購入希望者が2人以上現れると価格が競り上がってしまう性質があり、安く買うことが難しくなります。
昔購入した土地の値段は、往々にして安いことが多いです。
一度売却してしまうと、将来同じ土地を買おうとしたときに昔買った金額では二度と購入できないため、不動産は売らずに持っていた方が良いといえます。
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6. 戸建てを貸すか売るかの判断基準
この章では、戸建てを貸すか売るかの判断基準について解説します。
6-1. 立地の良否
戸建ては、売却はできても貸せない物件は多く存在します。
貸せない物件の最大の理由は、立地が劣るという点です。
立地が劣る物件は、仮に最初は借主が見つかったとしても、次回以降はなかなか借主が見つからない可能性があります。
借主を見つけにくい立地であれば、空室が長期化して維持費の負担が重くなっていくことから売却を選択した方が良い場合が多いです。
一方で、立地が良い物件であれば売るのは惜しいため、貸した方が良いといえます。
戸建てはターゲットがファミリー世帯になりますので、例えば以下のような立地は特に戸建てが貸しやすい立地です。
- 評判の良い学校の学区内にある
- 学童保育がある小学校の学区内にある
- 塾に通わせやすい
- 病院やスーパーなどが近くにあり生活しやすい
近くに大企業がある街であれば転勤族も多いため、評判の良い公立学校の学区内は戸建ての賃貸ニーズが強いです。
近年、保育園不足は解消されつつありますが、学童保育(小学生児童を預かる場所)の不足が指摘されています。
学童保育は小学校に併設されているケースが多く、学童保育が併設されている小学校の学区内には戸建ての賃貸ニーズがあります。
また、学童保育よりも子供を塾に通わせたいという親も存在し、塾に通わせやすい立地も賃貸ニーズが強いです。
塾は駅近辺にあることが多いため、駅近辺の立地には根強い賃貸ニーズがあります。
賃貸ニーズがあるかを知るためには、賃貸管理会社に実際の物件や周辺の環境も合わせて見てもらうのが良いでしょう。
6-2. リフォームの必要性
戸建てを貸すか、売るかの判断基準としてリフォームの必要性の有無も、貸すかどうかの判断ポイントです。
リフォームが必要な物件の場合、売却であればリフォームしなくても売ることはできますが、賃貸であればリフォームは必要となります。
賃貸のリフォームは、費用のわりに得られる収入が少なく、投資回収に時間がかかる点が難点です。
そのため、高額のリフォーム費用が発生してしまう場合には、売却を選択するのも判断の一つです。
6-3. 将来活用する可能性
戸建てはマンションとは異なり、建て替えができる点が特徴です。
マンションも理論上は建て替えができますが、現実的には建て替えが難しいため、マンションは将来活用しにくい点が戸建てとの相違点になります。
そのため、戸建ては将来活用する可能性を十分に考慮したうえで、貸すか売るかを判断することが望ましいです。
活用法としては、例えば子や孫が住んだり、必要に応じて売却したり、自分でアパートを建てたりすることが考えられます。
戸建てを貸せる立地の物件は希少性がありますので、将来少しでも活用する可能性があれば、売らずに賃貸に出していくことをおすすめします。
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7. まとめ
以上、戸建てを貸すか売るかをテーマに解説してきました。
戸建てを貸すメリットには「家賃収入が入る」等があり、デメリットには「空室時は維持費の負担が重くなる」等がありました。
一方で、戸建てを売るメリットには「まとまった現金が入る」等があり、デメリットには「資産を手放すことになる」等があります。
近年はインフレ方向にありますので、インフレ対策として今は家を売らない方が良いです。
戸建てを貸すか売るかの判断基準としては、「立地の良否」と「リフォームの必要性」、「将来活用する可能性」の3つがあります。
戸建てを貸すか売るかを決める際の判断材料としていただければと思います。
筆者の見解
戸建ては将来建て替えることができるため、長い目で見ると資産価値の高い不動産です。貸せる立地の不動産は、一度手放すとなかなか手に入りません。戸建ては売却せずに貸した方が将来的には望ましい選択と考えられます。
カテゴリ： 家を貸す 関連記事
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