マンションを貸し出す際、ほとんどのケースで物件の管理は賃貸管理会社に依頼することになります。自身の大切な資産であるマンションを管理してもらう賃貸管理会社は、できる限り信頼のおける会社を選びたいものです。
しかし、賃貸管理会社について何も知らない状態では「信頼ができるのかどうか」も分からないことがほとんどでしょう。
この記事では、賃貸管理会社に関する基本的な情報や管理を委託するメリット、選び方のポイントなどを解説します。これからマンションを貸しに出そうか検討している方は、本内容を参考に賃貸会社選びに役立ててみてください。
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目次
1. 賃貸管理会社とは？
賃貸管理会社とは、その名の通り賃貸物件の管理を行う会社のことで、物件を運用するうえで必要な業務を請け負います。企業が所持する物件を管理するケースもあれば、物件を所有するオーナーから委託を受けて管理するケースもあります。。
初めてマンションを貸す人は、基本的に賃貸管理会社に管理を依頼するケースがほとんどです。そのため、これからマンションを貸すことを検討している場合には、賃貸管理会社の業務内容や委託するメリット・デメリットを理解したうえで依頼することが重要になってきます。
1-1. 賃貸と仲介の違い
不動産賃貸の業務には、主に賃貸管理業務と賃貸仲介業務という2つの業務があります。マンションを貸す場合には、これらの業務の違いを知っておくと賃貸運営の流れを掴みやすくなります。
賃貸仲介業務とは、物件を貸したい人と借りたい人を引き合わせて契約を成立させる業務のことです。主な業務は入居者の募集や賃貸借契約の手続きです。
一方で賃貸管理業務は、家賃の集金や室内設備の修繕手配などがあり、仲介業務が完了した後の業務全般を請け負います。
賃貸管理会社によっては、賃貸管理と仲介の両方を請け負う会社もあるため、マンションを貸す際に少しでも手間を削減したい場合には、そういった会社を選ぶのも一つの選択肢です。仲介と管理の違いについては、以下の記事でも詳しく説明しているので参考にしてみてください。
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仲介と管理の違いは？賃貸管理の業務内容
2. 賃貸管理会社の仕事内容
以下では、賃貸管理会社の具体的な仕事内容を解説します。実際に依頼するにあたり、どういった業務を請け負ってくれるのかを確認しておきましょう。
| 仕事内容 | 概要 |
|---|---|
| 家賃の集金 | 毎月の家賃の集金、振込状況の確認等を行います。合わせて滞納者がいる場合には、その督促や連帯保証人への連絡といった業務も請け負います。 |
| 設備機器等の 修繕手配 |
物件に整備されている設備機器等の不具合を確認した場合に修繕の手配を行います。専門業者を探すところから、見積もりや業務の手配まで対応してくれるため、オーナーは費用の負担だけで済みます。 |
| トラブルや クレームの対応 |
入居者から発生するトラブルやクレームに対応してくれます。主な対応内容は、水漏れ設備破損などのトラブル、近隣住民に対するクレームなどが該当します。 |
| 賃貸借契約更新 | 借主が賃貸借契約を更新する際の手続きも代わりに請け負ってくれます。手続きは契約方法に基づいて行うため、1年に1回の場合もあれば2年に1回手続きをする場合もあります。 |
| 退去の 立ち会い・精算 |
退去が決定している場合、借主が退去する際の立ち合いや最終的な敷金の生産を行なってくれます。特に敷金の精算についてはトラブルが発生しやすいポイントですが、管理会社が間に入ってガイドラインに則って適切に対処してくれます。 |
先述しましたが、会社によっては仲介業務を請け負ってくれる場合もあるため、入居者の募集、審査、契約も業務内容に入っているケースがあります。どの範囲まで業務を請け負ってくれるかは、実際に依頼しようとしている管理会社に確認してみるとよいでしょう。
3. 賃貸管理の方法
続いては賃貸管理の方法についてです。方法は主に３種類あり、それぞれ管理の負担度合いや得られる収益の大きさが異なります。まずは以下の表で、それぞれのメリットについて確認してみましょう。
| 賃貸管理の方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 自主管理 |
|
|
| 管理委託 |
|
|
| サブリース |
|
|
収益の面だけで見れば「自主管理＞管理委託＞サブリース」の順番で得られる賃料が大きいです。管理負担度合いだと「サブリース＜管理委託＜自主管理」の順番で負担が小さくなります。
転勤の場合には、必要な時に家に戻れるのか、基本は全て任せてしまいたいのか、などを踏まえて最適な方法を選択することが重要です。
3-1. 自主管理
自主管理とは、その名の通り自分自身で物件を管理することです。自身で管理を実施するため、委託するよりも自由度が高くなります。ただし、クレーム処理なども自身で行なわなくてはいけないため、物件の周辺環境や設備状況によってはクレーム処理に時間がかかってしまうことも考えられます。そのため、転勤などを理由にマンションを貸す場合にはあまり適していないでしょう。
また、自身で管理をするにしてもそれなりの知識が必要になるため、初心者の方には難しい方法です。
【自主管理でマンションを貸すのがおすすめな人】
- 物件を自分で管理することができる人
- 管理手数料の分も自身の収益にしたい人専業にできるくらい時間に余裕のある人
- 物件の近くに住んでおり、トラブルなどに即対応できる人
3-2. 管理委託
管理委託とは、自身の物件の管理業務を賃貸管理会社に依頼する方法のことです。入居者、物件の管理業務を専門業者に任せることができるため、オーナーの負担を大きく軽減することができます。「賃貸管理会社の仕事内容」で触れた業務を代わりに請け負ってくれるのが特徴で、転勤で物件が遠方にありご自身で管理が難しい方におすすめです。マンションを貸し出すにあたり専門知識がなくても全て管理会社に任せられるので安心感もあります。
賃貸管理会社に管理業務を任せるという側面ではサブリースと違いはありませんが、管理委託の場合、貸主は管理会社とは管理委託契約を、入居者とは賃貸借契約を締結します。直接の借主は管理会社にならないのでサブリース程管理コストは発生しません。
【管理委託でマンションを貸すのがおすすめな人】
- 自主管理が難しい人
- 物件が遠方にある人
- 時間や精神的な負担をなるべく軽減したい人
- 会社員など本業に専念したい人
- マンション一室を賃貸する場合
- マンションを貸すにあたり、専門知識がない人
3-3. サブリース
サブリースとは、物件の賃貸契約と入居契約を借主とではなく管理会社と直接結ぶ契約方法のことです。転貸とも呼ばれます。サブリース契約も管理委託と同様に入居者募集や管理などの業務をサブリース会社が請け負ってくれるため、オーナーの手間は削減できます。
当社サービスの場合、空室保証は発生しませんが契約者当事者として家賃未納時の対応など法的措置も行い管理の範囲が広くスピーディーに解決することができます。
サブリース会社によっては一括借り上げなどで空室保証のサービスも行っているところもあり、その場合は入居者がいなくても賃料が支払われるため空室時のリスクヘッジとなります。ただし、サブリース会社との解約時に手数料などが発生することや空室期間が長引く場合や地価の変動など、サブリース会社の利益が最優先になり賃料の減額要求なども発生する場合があります。賃貸管理の手間が軽減される反面、手数料が上がるためオーナーの手元に入る金額は少なくなり、管理委託と比べると収益自体は少なくなる傾向にあります。
【サブリースでマンションを貸すのがおすすめな人】
- 物件を賃貸に出すことで発生する業務をできる限りなくしたい人
- 賃貸の経験が少ない人
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4. 賃貸管理の手数料の相場
賃貸管理手数料の相場は、家賃収入の5～10％程度とされています。この数値は法律で定められている数値では無いため、基本的に賃貸管理会社ごとに手数料の割合が異なります。
そのため、管理を委託する場合には少しでも割合の低いところに依頼して費用負担を抑えたいと考えるのが通常です。ただし、割合が低い管理会社の場合は請け負う業務範囲が少ないことも考えられるので気を付けなければいけません。
賃貸管理会社を選ぶ際は「相場は5～10％程度」というのを踏まえつつ、請け負ってくれる業務範囲などを確認して選びましょう。相場に関する詳しい情報は、以下の記事でも触れていますので参考にしてみてください。
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5. マンションを貸す際に賃貸管理会社に委託するメリット
賃貸管理会社への管理委託を検討している場合には、そのメリットについて押さえておくと具体的な価値を正しく理解できます。以下では、委託するメリットを3つご紹介します。
【マンションを貸す際に賃貸管理会社に委託するメリット】
- 管理の手間を軽減でき、時間に余裕ができる
- 入居者へのサポートをしてもらえ、不慣れな対人交渉をしないで済む
- 適切なマンションの管理をしてもらえ、資産価値の維持につながる
- 退去後の立会い、修繕の交渉を行って貰える
どのメリットにも共通しているのは、自身の負担を軽減し、マンションという資産価値を維持できる点です。物件管理に関する知識が豊富ではない初心者の場合、自身で管理しようとすると負担が大きくなってしまいます。
賃貸経営だけで収益を得ているなら別ですが、転勤などを理由にマンションを貸すようなケースでは、管理を委託したほうがメリットは大きいでしょう。
5-1. 管理の手間を軽減できる
物件の管理業務を賃貸管理会社に委託してしまえば、管理にかかる手間を削減できます。削減できる業務内容は、入居時の立会いや契約周り、や契約更新手続きなど様々で、自身が借主と直接合わなくても管理会社が代わりに応対してくれます。
管理業務の負担は決して軽いものでは無いため、自身が管理業務に集中できない場合には、管理を委託した方が転勤などで遠くにいても安心して任せることができます。
5-2. 入居者へのサポートをしてもらえる
管理業務の一つではありますが、入居者（借主）へのサポートも賃貸管理会社が代わりに行なってくれます。サポート内容としては、設備トラブルやクレームの対応などが挙げられます。これらのサポートは実際に対応しようとするとかなりの負担になるため、管理会社が請け負ってくれることでオーナーの精神的な負担をかなり軽減することができるでしょう。
また、管理会社がサポートを請け負ってくれれば迅速な対応にも期待できるため、入居者の満足度の向上にも繋がり家賃の減額相談が減ることや契約の更新に繋がることが期待できます。
5-3. マンションの維持管理をしてもらえる
マンションの維持管理とは、設備や居室の適切な使い方を入居者に伝え、物件の劣化が発生した場合の修繕等を行うことが挙げられ簡単なものなら工事会社を通さず管理会社が直接行うこともあり、物件の状態を少しでも良い状態で維持するために管理をしてくれるため、オーナーが手を下さなくても物件の状態を保持することが可能です。
基本は、査定結果が良い管理会社を選択するのが好ましいですが、査定結果の良い管理会社を選択する場合は「その査定に根拠があるか？」をチェックする必要があります。もちろん、査定結果を初心者が正確に分析できるわけでは無いため、管理会社の実績などによって裏付けされる信頼があるかを判断すれば、ある程度査定結果を信用することができるでしょう。
6. マンションを貸す際に賃貸管理会社に委託するデメリット
マンションを管理委託するメリットがある一方で、委託することによるデメリットもあります。最も知っておくべきデメリットは、管理を委託することによって発生する管理手数料です。
管理手数料の相場は5～10％程度とされていますが、月10万円の家賃収入で１年間120万円の収益があれば、そのうち６～12万円は手数料として支払わなければいけません。120万円のうちの6～12万円だと決して高くは無いように見えがちですが、マンションを貸しに出すことで設備修繕など費用が掛かるため、そういった金額もムダにはできません。
とはいえ管理手数料を支払えば、自身ではスムーズに対応できない設備故障時の対応やその他の家賃回収といった業務、借主の対応などを代わりに請け負ってくれます。自身で管理する時間が無い人ほど利用メリットは大きくなり、相場の範囲内の手数料なら十分に支払う価値があると言えるでしょう。
7. マンションを貸す際の賃貸管理会社の選び方のポイント
賃貸管理会社を利用する価値を知ることが出来たら、実際に管理を委託する賃貸管理会社を探さなければいけません。以下では賃貸管理会社を選ぶ際のポイントを4つまとめましたので、管理会社選びに役立ててみてください。
【マンションを貸す際に賃貸管理会社に委託するメリット】
これら全てのポイントを満たす会社があればそれがベストですが、料金が割高だったり、担当者との相性が悪かったりすることも珍しくありません。以下で解説するそれぞれのポイントの詳細を確認し、自身が重要視すべきポイントはどれかを見定めて会社を選ぶ際の参考にしてみてください。
7-1. 委託したい業務の取り扱いがあるかで選ぶ
「賃貸管理会社の仕事内容」でご紹介した業務は、全ての賃貸管理会社が共通して請け負ってくれるわけでは無い点に気を付けなければいけません。会社によっては、入居希望者を募集する業務や修繕手配をしてくれないケースがあることも考えられます。もし手数料を払ったにも関わらず自身が求める管理をしてくれなければ、委託するメリットは小さくなってしまうでしょう。
まずは委託を検討している賃貸管理会社の業務範囲がどの規模まであるのかを確認し、自身が求める範囲まで行なってくれるのかを見定めてください。そして、業務内容がマッチした賃貸管理会社に委託するようにしましょう。
7-2. 営業実績や管理戸数で選ぶ
営業実績や管理戸数は、賃貸管理会社の信用度を測るうえで重要な項目です。例えば、営業実績が多い会社なら空室リスクを最小限に抑えられるため入居者募集のチャネルが複数あり、管理戸数が多ければその分だけ管理のノウハウは十分に蓄積されていると考えられます。
他にも、入居者の質などを気にするなら大手企業との提携数は信用度を測るうえで参考になるポイントです。例えば大手企業との提携数が多ければ、提携している大手企業が物件を社宅として借りる可能性が出てきます。もし社宅として採用されれば、大手企業の社員が住むことになり家賃の滞納が発生しにくくなります。これにより、マンションを貸し出すことによって考えられる滞納リスクを最小限に抑えることができるでしょう。
オーナー自身が賃貸管理の知識を十分に持ち合わせていない場合は、管理会社が適切な業務をしているのか判断できないため、なおさら実績を重視することが大切になってきます。
実績は企業によって様々ですが、リログループの場合は以下のような実績があります。
- 35年以上の賃貸管理実績で豊富な事例
- リロケーションのパイオニアとして、1984年に日本で初めて事業化し戸建や分譲マンションの豊富な賃貸管理実績
- 「賃料支払い保証」など賃貸オーナーを守る、助ける充実のサービスや保証
- 転勤中の賃貸、相続で得た空き家の賃貸、長期的な資産運用など的確なプランをご用意
- 1万社を超える取引企業や8,000店舗を持つ国内最大級の不動産ネットワークでの集客チャネル
以上のように十分な実績を持ち合わせておりますので、賃貸管理会社を探している場合にはぜひ一度ご相談ください。
7-3. 管理手数料で選ぶ
マンションを貸す場合の管理手数料の相場は5～10％程度を基準に考えるのはもちろんのこと、その費用に見合った業務範囲となっているかの判断も必要です。
例えば、他社と比較したうえで業務範囲が少ないにもかかわらず相場通りの金額の場合は、割高な支払いとなってしまうでしょう。逆に相場通りで提示していて業務範囲が広い場合には、すぐに割安と判断せずにサービスの質自体をよく確認する必要があるかもしれません。
管理手数料での賃貸管理会社選びは、数値で判断できるので簡単ですが、それに伴う業務範囲なども踏まえないと後から負担になってしまうことも考えられるので、注意してください。
7-4. 担当者との相性で選ぶ
担当者との相性は、管理を依頼するうえで重要な選定ポイントです。担当者との相性が悪ければ、営業や管理に関する打ち合わせをスムーズに行うことができないかもしれません。自身の大切な資産である物件の管理を任せる以上、どういった担当者（会社）に任せるべきか慎重に判断した方が良いでしょう。
ちなみに、契約をするまでに管理時の担当者を正確に把握することは基本的に難しいと考えられます。そのため、営業担当者の応対等を確認して管理会社の信用度を判断する必要があります。管理会社の信用度を見定めたうえで、依頼する価値があると感じた場合は契約へと進んでみてください。
もし、自身に付いてくれた担当者との相性が合わないにも関わらずその管理会社と契約したい場合には、管理会社へ担当者の変更をお願いするのも一つです。
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8. まとめ
賃貸管理会社とは、賃貸物件の管理を行う会社のことで、物件を運用するうえで必要な業務を請け負ってくれます。不動産賃貸の業務には、賃貸管理業務と仲介業務の２種類があり、賃貸管理会社は主に前者の業務を担当してくれます。ただ、企業によっては仲介業務も合わせて行なってくれることがあるため、賃貸管理会社を選ぶ際に確認してみると良いでしょう。
また、物件の管理委託をすれば、自身の管理の手間を最小限にすることが可能です。しかし、その分だけ手数料が取られてしまうため収益が最大限得られない点には注意が必要です。とはいえ、専門知識が無ければ自身で管理するのは難しいため、基本は賃貸管理会社に委託することになります。
その際には、本記事でご紹介している選ぶポイントを参考に自身にマッチした賃貸管理会社を探してみてください。
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