転勤が決まったら、「持ち家はどうする？」「単身赴任？家族帯同？」「住宅ローンはどうすればいい？」「転勤中の家の管理はどうすればいい？」など、考えなければならないことが山ほどあり、混乱してしまう人も少なくありません。転勤で持ち家をどのようにするかは、5つの選択肢があります。持ち家以外にも子供の学校や家族の事情なども考慮して決める必要があります。
そこで本記事では、転勤が決まった際に「持ち家をどうすれば良いか」について5つの選択肢や確認すべきこと、住宅ローン、維持をどうするかの判断基準などを解説します。
転勤が決定し、これから持ち家をどうすべきか悩んでいらっしゃる場合はぜひ参考にしてください。
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目次
1. 転勤時に持ち家をどうするか悩んだ際の5つの方法
転勤になった場合に、持ち家をどうするか次の5つの方法があります。
- 単身赴任をする
- 親族に空き家の管理を依頼する
- 空き家管理サービスに依頼する
- 売却する
- 賃貸に出す
また、転勤になった際、持ち家をどうするかを決める際に確認しておくべきこととして、以下の内容も確認しておきましょう。
- 転勤期間
- 赴任先
- 赴任先の周辺環境
- 手当や補助などの社内制度
- 家族の意思
転勤中の持ち家をどうするかは、転勤期間によって方針を決めてもよいかもしれませんが、大きな悩みどころです。先述の通り5つの選択肢がありますので、それぞれのメリットとデメリットを解説します。
1-1. 単身赴任をする
単身赴任は、家族を現在の家に住まわせたまま、自分一人だけで転勤先の住居に引っ越す手段です。
転勤期間が短期間の場合や進学の関係で子どもを転校させたくない人には、単身赴任が適しています。
| メリット | ・家族が持ち家に住み続ける ・住宅ローン控除の適用も継続できる ・新たな管理費や維持費をかける必要がない ・家族の生活環境を変える必要がない |
|---|---|
| デメリット | ・離れているうちは子どもの成長を見ることができない ・夫婦関係に亀裂の生じる例も多い ・経済的な負担が増える |
単身赴任のメリット・デメリットを解説します。
単身赴任のメリット
単身赴任を選択すれば家族は引っ越す必要がなく、慣れ親しんだ住まいでの生活を続けることが可能です。
また、単身赴任で家族が持ち家に住み続けていれば住宅ローン控除を継続できます。
住宅ローン控除が受けられなくなると、年間で数十万円の税負担増加につながる可能性があるため、この点は重要なメリットといえるでしょう。
新たな管理費や維持費をかける必要がない点も単身赴任のメリットの1つです。
単身赴任のデメリット
単身赴任により家族と離れて暮らすことで、寂しさや不安を感じて精神的なストレスを感じる可能性があります。特に子育て中の家庭では、片方の親に育児の負担が集中してしまうでしょう。
また二重生活となるため、住居費が倍増する点もデメリットの1つです。自宅の維持費に加えて、赴任先での家賃や光熱費などの生活費が別途必要になります。
さらに、定期的な帰省にかかる交通費も無視できません。特に企業からの住宅手当や帰省手当などの支援制度がない場合は、経済的な負担を考慮する必要があるでしょう。
1-2. 親族に空き家の管理を依頼する
親族に空き家の管理をしてもらうのも、転勤時に持ち家を空き家にしないための有効的な手段です。ただし、依頼できる親族が近くに住んでいることや、関係性などを考慮する必要があります。
| メリット | ・転勤期限が定まっていなくても対応できる ・外部業者よりも費用を抑えられる可能性がある |
|---|---|
| デメリット | ・報酬や責任の範囲があいまいになりやすい ・専門知識がない場合、トラブル対応に限界がある ・親族の都合で管理が疎かになるリスクがある |
親族に空き家の管理を依頼するメリット・デメリットを解説します。
親族に空き家の管理を依頼するメリット
親族に空き家の管理を依頼できると、知っている人に任せられる安心感が得られます。専門業者に依頼すると月額数千円から数万円の管理費用がかかりますが、親族への謝礼はそれよりも低く抑えられることが多いでしょう。
親族に空き家の管理を依頼するデメリット
親族に管理を依頼する際の懸念は、報酬や責任の範囲があいまいになりやすい点です。例えば「どこまで管理するのか」「何か問題があった場合の対応は」といった点が不明確なまま依頼すると、相互の認識のずれから関係悪化につながることもあります。
また親族に専門知識がない場合、トラブル対応に限界がある点も考慮すべきです。水漏れや電気系統の故障など、専門的な問題が発生した際に適切な対応ができないリスクがあります。判断を誤ると建物の劣化を早めたり、修繕費用が高額になったりする可能性もあるでしょう。
親族に依頼する際の注意点
親や親戚に依頼する際は、空き家管理のプロではないことに留意しましょう。そのため「どのように管理して欲しいか」「物件に訪問する頻度」など、依頼内容を明確にすることが重要です。親族に依頼すべき内容は、以下のとおりです。
| 共通事項 | ・清掃 ・通気や換気 ・給湯器の凍結予防 ・排水口の悪臭予防 ・郵便物の受け取り対応 |
|---|---|
| 戸建てにおける対応 | ・建物の目視確認 ・庭の清掃や草木の剪定 ・雨戸を閉めるなど台風や暴風雨における備え |
| マンションにおける対応 | ・消防設備点検の立会い ・バルコニーの清掃や防犯対策 ・管理組合への対応や参加 |
※共通事項とは、マンションと戸建の両方に共通する事項
1-3. 空き家管理サービスに依頼する
空き家管理サービスとは、空き家の管理を専門的に行う業者が提供するサービスです。自宅付近に管理を依頼できる親族がいない場合で、家族全員が引っ越しする場合に有効的な手段といえます。
| メリット | ・帰任後にすぐに住める ・不動産のプロに任せられる |
|---|---|
| デメリット | ・管理委託費用がかかる ・住宅ローン控除が適用されない |
空き家管理サービスを活用するメリット・デメリットを解説します。
空き家管理サービスに依頼するメリット
専門知識を持ったプロが定期的に建物をチェックすることで、小さな問題点も早期に発見し対処できることが期待できます。漏水や害虫発生などのトラブルにも迅速に対応してもらえるため、遠方にいても安心して任せられるでしょう。
空き家管理サービスに依頼するデメリット
空き家管理サービスで考慮すべきは、管理委託費用がかかる点です。サービス内容によって異なりますが、一般的に月額数千円から数万円程度の費用が発生します。住宅ローンの返済や固定資産税などの固定費に加えて、さらに委託管理費という新たな支出が加わるのは家計の負担増加の原因となります。
そして、空き家として管理する場合は、住宅ローン控除が適用されない可能性がある点も大きなデメリットです。住宅ローン控除は原則、居住実態がある場合に適用されるため、完全な空き家状態では控除が受けられません。
近くに親類や友人が居れば、転勤期間中の持ち家の管理を頼むこともできます。しかし定期的に自宅まで来てもらい、管理をしてもらうのは手間がかかるため、現実的ではありません。大切な持ち家を空き家として管理する際は、お金を払ってでも信頼できるプロに任せて安心したいところです。
1-4. 売却する
転勤により家族全員で引っ越しを検討する際は、売却も選択肢の1つです。売却してしまうと、同じ物件を再取得するのは困難なため、戻ってくる予定がない方におすすめです。
| メリット | ・売却益を得られる ・管理の手間とコストが不要になる ・帰任後の居住地の選択肢がある |
|---|---|
| デメリット | ・住宅ローンを完済する必要がある ・仲介手数料がかかる ・同じ家を買い戻すことは難しい |
持ち家を売却するメリット・デメリットを解説します。
売却するメリット
不動産価格が上昇している地域や人気エリアでは、購入時よりも高値で売却できるケースがあります。売却益を得られれば、新たな住居購入の資金や単身赴任中の生活費に充てられます。
家を所有している場合、定期的な点検や修繕、庭の手入れなどの管理が必要です。さらに、固定資産税や管理費などの継続的な出費があります。売却することでこれらの負担から解放され、精神的にも経済的にも余裕が生まれるでしょう。
帰任後に居住地の選択肢があることも、大きなメリットです。子どもの成長に合わせた学区の選択や職場へのアクセスがよりよい場所への引っ越しなど、新たなニーズに合った住居を柔軟に選ぶことが可能です。
売却するデメリット
持ち家を売却する際は、住宅ローンを完済する必要があります。売却金額がローン残高を下回る場合は、持ち出しが発生し負担となります。また、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用も必要です。
加えて覚えておきたいのが、同じ家を買い戻すのは難しいということです。転勤から戻った際に、思い入れのあった元の家に住みたいと思っても、タイミングよく同じ地域に似たような間取りの物件が売りに出ているとは限りません。また再購入できたとしても、不動産市場の変動により高値になっている可能性もあります。
1-3. 持ち家を貸す（賃貸に出す）
転勤により持ち家をどうするか迷っている方におすすめしたいのが、賃貸に出す方法です。賃貸に出すことで、自宅を所有し続けることができ、さらに家賃収入を確保できます。所有していれば帰任後の選択肢も増えるので、対応を迷っている方は賃貸を検討してみましょう。
| メリット | ・家賃収入を得られる ・転勤終了時に持ち家に戻れる ・家の維持管理を兼ねることができる ・空き巣に入られるリスクが減る |
|---|---|
| デメリット | ・入居者による破損や汚れが発生するリスクがある ・入居者が生活できるように必要に応じて修繕等を行わなればならない ・トラブル発生時など入居者対応の手間がかかる |
持ち家を賃貸に出すメリット・デメリットを解説します。
賃貸に出すメリット
転勤時に持ち家を賃貸に出すことで、家賃収入を得られるのはメリットの1つです。物件の立地や広さにもよりますが、毎月の家賃収入は住宅ローンの返済に充てられるため、金銭的な負担を軽減できます。住宅ローンの月々の支払い額よりも家賃収入が上回れば、収益を得ることも可能です。
また、帰任時に自宅に戻れるのもメリットとしてあげられます。賃貸に出していれば転勤期間が終わったあとに戻れます。人が住むことによって、適切に管理されることで建物の老朽化を軽減できたり不法侵入を防げたりと、空き家にすることで起こりうるリスクが防止でき、結果、資産価値の維持にもつながります。
賃貸に出すデメリット
賃貸に出すデメリットは、入居者による破損や汚れが発生するリスクがあることです。どんなに気をつけて生活していても、床や壁に傷がついたり設備が劣化したりすることは避けられません。そのため退去時には、予想以上の修繕費用がかかる可能性もあります。
また、入居者が生活できるように必要に応じて修繕などを行わなければならない点も考慮すべきです。設備の故障や老朽化があれば、迅速に対応する必要があり、その費用はオーナー負担となることがほとんどです。
さらに、騒音や近隣トラブル、家賃滞納などの問題が発生する可能性があります。遠方に転勤している場合、こうした対応は大きな負担となるでしょう。ただし、賃貸管理会社に委託することで、所有者の手間や時間を軽減可能です。
持ち家を貸す際には、次のような注意点があります。
- 他人に家を使われる
- 固定資産税の支払いは継続する
- 転勤期間が急に変更になった時、柔軟に対応できない
- 住宅ローン控除が適用されない
当社は、マイホームをお持ちでありながら転勤になってしまう方々からの相談が多く、日本で初めて転勤中の留守宅に関する賃貸管理を事業化した会社です。状況に合わせたプランや、他社では扱いのない転勤に合わせた契約方法を用いて、全面的にサポートしています。転勤時の持ち家でお困りのことがあれば、ぜひご相談ください。
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2. 転勤時に住宅ローンが残っていたらどうする？
住宅ローンを利用している持ち家の場合、転勤によって住宅ローンの取り扱いがどうなるのかも気になるところではないでしょうか。ここでは、転勤になり持ち家を維持する際、住宅ローンを継続できるかについて説明します。
2-1. 転勤で持ち家を維持するなら、住宅ローンは継続できることが多い
住宅ローンは、ローンの契約者やその家族が住む家であることを前提とした融資です。そのため、原則としては住宅ローン利用中の持ち家をそのまま貸すことはできません。勤務先からの命令である転勤の場合は、やむを得ない事情であると判断されることも多く、住宅ローンを継続したまま転勤期間中だけ持ち家を賃貸に出せるケースが多くなっています。
2-2. 金融機関に無断で家を貸した場合
金融機関に無断で住宅ローン利用中の自宅を賃貸に出すと、契約違反となります。住宅ローンを利用している住宅を賃貸用に使途を変更するのであれば、住宅ローンの残債を完済するか、住宅ローンから金利の高い事業用ローンへの借り換えが必要です。
金融機関に無断で自宅を賃貸に出していたことが発覚した場合は、次のような罰則を受ける恐れがあります。
- 住宅ローンの一括返済
- 金利の高い事業用ローンへの借り換え
- 刑事告訴
住宅ローン利用中の場合は、必ず金融機関に転勤中の貸し出しについての承諾を得るようにしましょう。
2-3. 住宅ローン控除は受けられるか
住宅ローンの適用要件は以下のように定められています。
- 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。
- この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
参考：「No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」[国税庁]
したがって、住宅ローンを支払っていても、ローンの契約者本人または家族が自宅に住んでいない間は、住宅ローン控除が適用されません。転勤の場合は、帰任後に再び住み始める際に残存期間があれば、手続きを行うことで再適用が可能です。その場合、税務署に対し「転勤の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」の提出が必要です。
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3. 転勤時に持ち家を維持する場合のポイント
ここまで、転勤になった時の持ち家の維持方法や住宅ローンの取り扱いなどについてご説明してきました。ここからは持ち家を維持する方法の中の「空き家管理サービス」、または「持ち家を貸す」を選択した場合に覚えておきたいポイントをご説明します。
3-1. 空き家管理サービスを利用する場合
空き家管理とは、誰も住まなくなった家を定期的に巡回し、家のメンテナンスをしてくれるサービスです。プロが不在の間の自宅を管理し、状況の報告もしてくれるため安心して管理を任せられます。
一般的な空き家管理サービスの内容とは
空き家管理サービスでは、次のようなサービスの提供が一般的です。月に1回以上の定期巡回し、30～60分程度の作業を行います。
- 通気・換気
- 通水
- 清掃
- 雨漏りの確認
- 庭木の確認
- 災害による被害の確認
空き家管理サービスが必要な理由
転勤時に空き家管理が必要な理由は、持ち家の資産的な価値の維持と近隣トラブルの防止にあります。
誰も住まない家は、換気がなされないためにカビや悪臭が発生したり、設備が老朽化したりしていきます。また、人の気配を感じない家は空き巣や放火の対象となりやすく、草木が生い茂って害虫や野生生物の住処になってしまうなど、近隣トラブルを招く可能性が高くなります。
そこで空き家管理サービスを利用すれば、家の老朽化や近隣トラブルを防ぐことができます。ただし、空き家管理サービスには、費用がかかります。他人に家を使われる心配もなく、気軽な方法ではありますが、家賃収入もない中、維持費が掛かるというデメリットもあります。
維持費を抑える方法としてために、友人や親族に管理を依頼する方法もあります。謝礼も発生するでしょうし、気楽な分、技術的にも満足できない可能性も高いでしょうか。
3-2. 賃貸に出す場合
転勤期間中に持ち家を貸す方法をリロケーションと言います。リロケーションでは、一時使用賃貸借契という契約方法を用いて貸し出しを行うと、転勤期間中だけ貸し出したいという貸主の希望に合わせてスムーズに賃貸ができるようになります。
賃貸に出すときにかかる経費
持ち家を貸すと家賃収入が得られますが、次のような経費もかかります。
- 修繕費やハウスクリーニング費用
- 委託管理手数料
- 仲介手数料
これらの額に加え、固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費用や修繕積立金などの支払いも継続しますが、これらはすべて賃貸にかかる必要経費として確定申告の際に家賃収入から差し引くことが可能です。
転勤時に最適な一時使用賃貸借契約
一時使用賃貸借契約とは、転勤の期間中など、一時的に貸し出すことを目的として結ぶ賃貸借契約です。一般的な賃貸契約では貸主の意思で解約を申し出ることはできませんが、一時使用賃貸借契約では、転勤の終了という理由によって契約を終了させることができます。
| 普通借家契約 |
|
|---|---|
| 一時使用 賃貸借契約 |
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一時使用賃貸借契約はすべての賃貸管理会社が取り扱っているわけではありません。転勤中だけ持ち家を貸す場合には、リロケーションの実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
当社ではこちらの一時使用賃貸借契約の他、期間を限定した別の契約方法として「定期借家契約」を用いて転勤中の賃貸に最適なプランをご提案しています。転勤中に持ち家を維持する選択肢の中で賃貸に出す場合はぜひ一度ご相談ください。
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4. 転勤時の持ち家をどうするか迷ったときの判断基準
転勤が決まった時に持ち家を維持したいと決断した場合には、賃貸に出すか、空き家として維持するかを少ない時間の中で決めなければいけません。ここでは、賃貸と空き家で迷ったときの判断基準をご紹介します。
4-1. 転勤期間が1～2年以内の場合
１～2年以内で帰任できることが分かっている場合は、空き家として維持した方がよいでしょう。貸出期間が短い場合、賃貸に出したとしても期間が短すぎて、なかなか入居者を見つけることは難しいためです。
4-2. 転勤期間が３年以上の場合
転勤期間が３年以上の場合は、賃貸に出しましょう。３年以上の期間があれば、入居者も見つけやすく、さらにその間の家賃収入を合計すればそれなりの額になり、空き家のまま維持しておくよりも経済的な面でのメリットが大きくなります。
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5. 転勤が決まったら確認すべきこと
最後になりますが、転勤が決まったらまず次のことを確認しましょう。
- 転勤期間はどのくらいか
- 赴任先では家賃補助や赴任手当があるのか
- 家族は帯同する意思があるのか
- 住宅ローンの残債がどれくらいあるのか
明確な転勤期間が出ていない場合でも「短期なのか長期になるのか」を確認しましょう。転勤期間が1年未満の場合と、何年も戻ってこない場合では、家族や自宅をどうするかの選択肢が変わります。また転勤の辞令が出た際は、会社に「転勤先に社宅があるのか」「住宅補助は利用できるのか」「できる場合はいくらぐらい負担してもらえるのか」なども確認しておきましょう。
持ち家の維持方法が決定し、引っ越しが決まったら、以下の内容も忘れずに手続きをするようにしましょう。
- 市区町村役場での住民票の転出手続き
- 電気・ガス・水道・電話・インターネット回線などの解約・移転手続き
- 子供の転校の準備
- 賃貸に出す場合は金融機関への相談
持ち家を賃貸物件にする場合は、賃貸管理会社の賃料査定を受ける必要があります。賃料査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、査定額は会社によって異なるため、複数社に査定を依頼して比較することが大切です。賃貸管理会社探しや査定に時間がかかるので、転勤期間や家賃補助、家族の意思などが確認できたら、早めに連絡するようにしましょう。
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5. まとめ
転勤が決定した時に、持ち家を維持したい場合には次の5つの選択肢が考えられます。
- 単身赴任をする
- 親族に空き家の管理を依頼する
- 空き家管理サービスに依頼する
- 売却する
- 賃貸に出す
持ち家をどの方法で維持していくかについては、ご家族の意向も確認し、会社から支給される住宅手当てなども考慮しながら、上記の選択肢から決めていくことをおすすめします。
- 転勤が決まったら、会社に転勤期間と家賃補助や手当の有無を確認し、家族の意向を確認する
- 貸すか空き家かで迷った際には、転勤期間の長さによって判断する
- 貸す場合は、住宅ローンを継続できるか金融機関に相談する
- 空き家として維持する場合は、空き家管理サービスの利用を検討し、賃貸の場合は一時使用賃貸借契約を利用した貸し出しを検討する
当社では、転勤期間中の持ち家を貸し出すリロケーションの豊富な実績があり、さらに、転勤期間中の空き家管理サービスも提供しています。リロケーションをご検討の場合や空き家の維持をお考えの場合、いずれか決めかねている場合もぜひ転勤時の持ち家管理のノウハウが豊富な当社までお気軽にご相談ください。
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