国内や海外に転勤の可能性がある場合、転勤期間中は持ち家をどうすればよいのか悩んでしまうこともあるでしょう。そんな時の選択肢の1つに「リロケーション」があります。リロケーションとは、転勤期間中に誰も住まなくなる家を一時的に貸し出すことで、住まない期間に家を有効活用して家賃を得られるというメリットがあります。
リロケーションには上記のようなメリットがある一方で、利用するうえでの注意点があります。
今回は、急な転勤にも慌てることがないように、転勤時の自宅の活用法の1つであるリロケーションの概要やリロケーションのメリット、リロケーション会社選びの注意点などについてご説明します。
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目次
1. リロケーションとは
リロケーションとは、英語の「Relocation」が元になっている言葉で、本来は「移転」や「配置転換」などを意味する言葉です。不動産の分野においては、転勤などで一時的に自宅を不在にする際、誰も住まなくなる自宅を期間限定で貸し出し、家賃収入を得る方法をリロケーションと呼んでいます。リロケーションには空き家となってしまうことで生じる室内のダメージを抑え、さらに家賃収入も得られるというメリットがあります。
1-1. リロケーションと一般的な賃貸は何が違う？
一般的な賃貸では「普通借家契約」と呼ばれる契約方法が用いられます。普通借家契約では2年ごとに契約を更新することが多く、契約更新の際に貸主は契約更新を拒むことができないという特徴があります。わかりやすく言えば、普通借家契約は継続することを前提とした契約方式であり、一度不動産を貸し出すと貸主側から契約を解除することは難しくなっているのです。
一方、リロケーションでは「定期借家契約」や「一時使用賃貸借契約」といった契約方法を用いて貸出期間を限定します。さらに、一時使用賃貸借契約では、貸主の帰任に合わせて解約をすることも可能です。つまり、リロケーションは貸主の意向で契約期間を定めることができ、普通借家契約に比べて貸主に有利な契約形態であるといえます。
| 契約方法 | 更新の違い |
|---|---|
| 普通借家契約 | 原則として更新（貸主からの解約には正当な事由が必要） |
| リロケーション （定期借家契約） |
契約期間満了により契約を終了できる |
| リロケーション （一時使用賃貸借契約） |
転勤から戻るまで等、事前に決めた条件がそろうことで契約を終了できる |
1-2. 転勤の時にリロケーションが向いている理由
一定期間だけ転勤することになった場合、転勤期間が終了すれば自宅に戻れる可能性があります。しかし普通借家契約で自宅を貸し出してしまうと、貸主側から賃貸契約の解約を申し入れることができません。つまり、帰任のタイミングに合わせて再び自宅で生活することは難しくなります。
しかし、リロケーションであれば期間を限定して貸し出せるため、帰任後にまた住み慣れた自宅で生活することが可能になるのです。
2. リロケーションの契約形態とは
前項で、リロケーションは普通借家契約ではなく、定期借家契約や一時使用賃貸借契約といった契約方法が用いられるとご説明しました。では、定期借家契約と一時使用賃貸借契約はどのような仕組みの契約で、2つはどのような違いがあるのでしょうか。
2-1. 定期借家契約
定期借家契約は、期間を限定して不動産を貸し出す契約方法です。契約期間は自由に設定でき、赴任期間に合わせて自宅を貸し出すことができます。定期借家契約では契約期間が満了する1年から6か月前に貸主から借主に解約の通知を行うことで、契約期間を終了できます。
2-2. 一時使用賃貸借契約
一時使用賃貸借契約も定期借家契約と同じく、期間を限定して自宅を貸し出せる契約方法です。一時使用賃貸借契約の場合は、帰任のタイミングに合わせて3か月前に借主に解約の通知を行うことで、契約を終了できます。
2-3. 定期借家契約と一時使用賃貸借契約の違い
定期借家契約と一時使用賃貸借契約では、前述した通り解約通知を行うタイミングに違いがあります。定期借家契約は、解約の1年から6か月前までに借主に解約通知を行わなければなりません。一方、一時使用賃貸借契約では、解約の3か月前までに解約通知を行えばよいことになっています。
また、契約の結び方にも違いがあります。定期借家契約では、契約期間を契約開始日から何年間、または〇年×月△日までといったように、期限を定めて契約を結びます。一時使用賃貸借契約では、転勤の場合は帰任するまでといった形で契約期間を定めることが可能です。加えて、一時使用賃貸借契約はどのような場合においても利用できるわけではなく、転勤期間中などの一時使用の場合に限定される点も特徴です。
転勤時は赴任時に帰任のタイミングが明確になっていないケースも少なくありません。そのため、帰任のタイミングに合わせて自宅を貸し出しやすい一時使用賃貸借契約は、よりリロケーションに向いている契約方式だといえます。
3. リロケーションのメリットとは
転勤中にリロケーションを活用した場合のメリットには、次のようなものがあります。
3-1. 家賃収入を得られる
リロケーションの最大のメリットは、転勤中に誰も住まなくなってしまった自宅を賃貸に出し、家賃収入を得られることでしょう。
自宅に住んでいない場合でも自宅を所有していれば固定資産税の支払いも必要であり、住宅ローンの利用中であればローンの返済も必要になります。これらに加えて、マンションの場合は不在の間も管理費や修繕積立金の支払いが続きます。自宅をそのままにしておけば、これらの費用はすべて所有者の収入や貯蓄から支払っていかなければなりませんが、毎月、家賃を得られれば、家賃をこれらの支払いに充てることができます。
3-2. 設備や室内の劣化を最小限に抑えられる
誰も生活しない家は、空気の入れ替えが行われず、設備も使われないため劣化が進みやすくなります。帰任後にまた快適に暮らすためには、定期的に窓を開けて空気の入れ替えをしたり、蛇口を開けて通水をしたりといったメンテナンスが必要になります。しかし、リロケーションで家を貸し出せば、入居者が生活することで自然に空気の入れ替えが行われ、設備も使われるようになり、メンテナンスにかかる手間を抑えられます。
このように、家を貸し出すことで設備や室内の劣化を最小限に抑えられる点もリロケーションのメリットです。
3-3. 防犯対策になる
人が住んでない家は外観からも生活感が感じられず、家を見ただけで誰も住んでいないことがわかってしまいます。そのため、空き巣や放火のターゲットにされやすいです。そこでリロケーションを利用すれば、自宅の持ち主が不在の期間でも他の人がそこで生活をするため、防犯につながります。空き巣に入られたり、放火されたりといったリスクを抑えることができます。
4. リロケーションのデメリットとは
リロケーションには前述したようなメリットも多くある一方で、次のようなデメリットもあります。
4-1. 家賃は相場よりも低くなる
リロケーションの場合、期間を限定して自宅を貸し出すことになります。貸主にとっては、都合に合わせて家を貸し出せる点はメリットになりますが、入居者にとっては契約期間の限定は決してメリットにはなりません。それは、入居期間が限定されるとすぐに次の引っ越しを考えなければならなくなり、引っ越し費用も必要になるからです。したがって、リロケーションで入居者を獲得するためには、家賃を相場の8割程度に抑えて設定するなどの工夫が必要になります。
4-2. リロケーション期間の該当年度は、住宅ローン控除は適用されない
住宅ローン控除適用期間中であっても、住宅ローンの契約者本人（転勤の場合は家族）が住んでいなければ住宅ローン控除は適用されません。帰任後に住宅ローン控除適用期間が残っている場合は、手続きを行うことで再適用することができますが、リロケーションを行っていた年は再適用を受けられないので注意しましょう。
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4-3. リロケーションを取り扱う不動産会社を選ばなければならない
リロケーションは一般的な賃貸と異なり、定期借家契約や一時使用賃貸借契約を用いた契約を結びます。普通借家契約と定期借家契約や一時使用賃貸借契約では、手続き方法が異なる部分があり、リロケーションの取り扱い実績が少ない不動産会社の場合、手続きがスムーズに行えない可能性があります。そのため、リロケーションを始める際にはリロケーションの実績がある不動産会社を探す必要があります。
また、リロケーションを扱う不動産会社によっても貸し出せる期間に制限が付けられるなど、契約期間に条件が付けられる場合もあります。転勤の間だけ自宅を貸し出したい場合には、自分の希望に合った形で貸し出しができる会社を選ぶようにしましょう。
4-4. 住宅ローン返済中は銀行への確認が必要
住宅ローンは、自分が住むための住宅を購入するための資金として金融機関から借り入れを行うものです。リロケーション中は、自宅を他人に貸し出してしまうため、自分が居住する住宅ではなくなります。そのため、原則として住宅ローン返済中の自宅を貸し出すことはできません。
しかし、転勤で一時的に貸し出すリロケーションの場合は、やむを得ない事情であると判断され、住宅ローンを継続したまま自宅を貸し出すことについて借り入れ先から承諾してもらえる場合があります。住宅ローン返済中の場合は、まずは銀行にリロケーションが可能かどうかの確認をする必要があります。
4-5. 事前の解約の通知が必要
リロケーションを行う場合、定期借家契約であれば契約期間満了前の1年前から6か月前まで、一時使用賃貸借契約であれば解約日の3か月前までに入居者に解約の通知を行わなければなりません。この解約の通知を怠った場合は、契約期間が満了した後も入居者に退去を求めることができなくなってしまいます。
5. リロケーションの手続きの流れとは
実際に転勤が決定し、リロケーションを始める際にはどのような手続きが必要になるのでしょうか。リロケーションの具体的な手続きの流れをご紹介します。
5-1. リロケーション会社を選ぶ
リロケーションを始める際は、まずリロケーション会社を選ぶことから始まります。リロケーション会社選びのポイントは、リロケーション物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選ぶことです。会社によって提供するサービスの内容や取り扱っている契約の種類、管理手数料が異なる可能性があるため、複数の会社から話を聞いて比較検討したうえで、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
5-2. 管理委託契約を結び、入居の条件を決める
リロケーション会社を決めたら、次は管理委託契約を結びます。複数の管理プランを用意している会社もあり、管理プランごとに管理を委託できる範囲や手数料は異なります。契約前にはプランの内容をしっかり確認し、自分の状況や物件の状況に合ったプランで契約をしましょう。
また、貸し出す期間や家賃、敷金・礼金の額、ペットの飼育の可否、喫煙の可否など入居者を募集するにあたっての条件も決定します。
5-3. ハウスクリーニングと入居者募集
物件を貸し出す際にはハウスクリーニングを行います。また、室内の傷みが激しい場合や設備が故障している場合などは、リフォームや修理が必要になる可能性もあります。リロケーション会社で、物件の外観や室内の写真を撮り、家賃やアクセス情報などとともにインターネット等に物件情報を掲載し、入居者の募集を開始します。
5-4. 内見と入居者審査、契約
入居希望者がいた場合は、実際に物件の状況を確認してもらう内見が行われます。内見後に入居の申し込みがなされれば、入居者の支払い能力などの審査があり、審査を無事に通過すると賃貸借契約を結んで、貸し出しスタートとなります。
6. リロケーションを始める際の注意点
リロケーションを始める際には、次のような点に注意して自宅の貸し出しを行うようにしましょう。
6-1. 確定申告の必要がある
リロケーションで得た家賃収入は不動産所得に該当します。会社員の場合は給与所得以外に年間20万円以上の所得を得た場合は、所得額に応じた所得税の納税が発生し、確定申告が必要です。
確定申告では、家賃や礼金などの収入からリロケーションのためにかかった経費を差し引き、年間の所得額を算出します。これまで確定申告をしてこなかった場合、申告書の作成が手間だと感じるかもしれません。
リロケーション中も固定資産税や都市計画税の支払いは継続しますが、これらの費用はリロケーション中に管理会社に支払う管理手数料などとともに、経費に含めて申告できます。
6-2. いつでも自由に解約できるわけでない
リロケーションでは、期間を限定して自宅を貸し出すことが可能ですが、貸主の都合に合わせていつでも自由に解約できるわけではありません。
例えば、一時使用賃貸借契約では家族が戻る場合は解約が可能ですが、知り合いに貸したいからという理由では解約できません。
一時使用賃貸借契約であれば、一時使用の目的を果たした上で3か月前の解約予告が必要です。また、定期借家契約の場合は、契約期間が満了するまで入居者の退去を待つ必要があります。
6-3. 現状を写真や映像で記録する
リロケーションで自宅を貸し出す際には、貸し出す前の状態を写真や映像で記録するようにしましょう。入居前の状態を記録しておけば、退去時に傷や汚れが生じていた場合、それらが貸出期間中に生じた変化であることを証明することができます。記録がない場合、修理費用を貸主が負担するのか借主が負担するのか、負担割合を判断することが難しくなってしまいます。
7. 後悔しないリロケーション会社の選び方
大切な自宅を貸し出すリロケーションでは、数年後に自宅に戻ってまた生活を始めることを前提としています。リロケーションで後悔しないためには、管理を委託する会社を慎重に選ぶべきです。転勤の間、安心して自宅を任せられるリロケーション会社を選ぶ際のポイントを6つご紹介します。
1.リロケーションの実績（管理戸数）はどのくらいあるのか？
2.解約のタイミングを決められるか？
3.入居者の募集方法はどんな手法があるのか？
4.修理修繕費用はいくらまで、誰が負担するのか？
5.契約情報や収支報告をweb上で確認できるか？
6.会社は信頼できるか？
リロケーションをご検討の際には、以上のポイントに当てはまるかどうかをチェックし、安心して管理を委託できる会社を選ぶようにしましょう。
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8. まとめ
リロケーションは、転勤で空き家になってしまう自宅を貸し出して、家賃収入を得る方法です。リロケーションの際には、期間を限定して貸し出すことができ、3か月前に解約予告をすることで契約を解除できる一時使用賃貸借契約がおすすめです。
しかし、すべての不動産会社が一時使用賃貸借契約を取り扱っているわけではありません。帰任後に、また自宅で快適に生活を始めるためにもリロケーションを始める時には、リロケーションの実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
また、リロケーション会社によって提供しているサービスは異なります。契約の際にはプランの内容をしっかりと確認し、自身の状況や自宅の状況に合わせた最適なプランを提供している会社選びがおすすめです。
| 管理戸数 | 22万戸以上（2022年3月末現在） |
|---|---|
| 解約のタイミングが決められる |
○ ※契約方法による |
| 入居者の募集方法 | 1万社を超える取引企業や国内最大級8,000店舗超の不動産ネットワークを活用 |
| 修理・修繕費用の負担 |
5万円までリロが負担 ※オプション、諸条件有 |
| 収支報告書 | オーナーマイページにて契約情報や収支を確認 |
| 法人集客 |
○ 大手上場企業をはじめとした取引企業が1万社以上 |
| 信頼できる会社か |
○ 国内初のリロケーションサービスを提供し35年の実績 |
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