マンションの売却と賃貸を同時進行する際のコツとメリット、注意点を紹介
マンションの売却と賃貸を同行で進めることは可能です。
空いたマンションを売却するのと賃貸で貸し出すのでは、どちらがお得なのか悩むケースもあるでしょう。売却をすれば、まとまった金額を手に入れることができますが、賃貸に出せば長期間にわたって家賃収入を得られるようになります。
売却してしまうか、賃貸に出そうか決めきれずにいる場合は、まずは売却と賃貸を同時に進めて、どちらがよりお得になるかを見極めてから判断したいと考える方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、同時進行をする場合のメリット、注意点や成功させるための方法ついて解説します。
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目次
1. マンションの売却と賃貸を同時に進行するメリット
1-1. 売却と賃貸の両面から募集するため、早くに成約できる可能性がある
同時にマンションの買い手と借り手を探すことができるため、どちらか一方だけを探すよりも集客できる数が多くなります。したがって、売却と賃貸の活動のどちらかに絞って活動をするときよりも、早めに成約につながるかもしれません。
当社は賃貸管理会社ですが、売却部門もあり、賃貸と売却を同時に進めていただけます。お客様のニーズに合わせたプランをご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。
マンションの売却と賃貸を同時にお考えの方は、こちらの入力フォームから物件の情報を入力いただき、賃貸と売却を同時に考えている旨をご入力ください。
1-2. 売却と賃貸のどちらが得になるか比較できる
マンションを売却する場合も賃貸に出す場合も、募集活動をしてみなければ希望の売却額で買い手が現れるのか、希望の家賃で借り手が現れるのかはわかりません。買い手や借り手が見つからない場合は、条件の調整や物件価格や家賃の値下げを検討する必要があります。片方だけで募集している場合、買い手は見つけづらいが借り手は見つかりやすいのに売却のみで募集している、またはその逆の場合もあるかもしれません。
しかし、売却と賃貸を同時に募集すれば、希望額で売却・貸し出しができそうかを集客状況などで比較することができるため、売却で得られる利益と賃貸で貸すことで得られる利益を比べ、有利な条件で取引できる方を選べるでしょう。
2. マンションの売却と賃貸を同時に進行する場合の注意点
メリットがある一方で売却と賃貸を同時進行する際には、次のような注意点が挙げられます。
- 内覧の頻度が増える
- 不動産会社とのやり取りも2倍になる
- 売却と賃貸のニーズが異なるため、リフォームが無駄になる場合も
それぞれ詳しく説明します。
2-1. 内覧の頻度が増える
同時募集をすれば、購入を希望する人と賃貸で入居を希望する人が内覧に訪れるため、どちらか一方だけを募集した場合に比べて内覧希望の件数が増えます。
特に売却時には売主が立ち会い、購入希望者からの質問に答えることで成約率がアップする可能性もあるため、内覧時にはできるだけ立ち会った方がよいとされています。立ち合いを考えた場合の自分のスケジュール管理も大変にはなりますが、売却の場合も賃貸の場合も、内覧希望の多くは土日に集中します。自分のスケジュールも調整しながら、それぞれの内覧時間が重ならないように管理することは大変かもしれません。
2-2. 不動産会社とのやり取りが2倍になる
不動産会社に売却や賃貸の募集活動を依頼すると、購入希望者や入居希望者からの質問や要望、募集の進捗状況、内覧希望のスケジュール確認などについて不動産会社から連絡が入ります。売却と賃貸を同時に進めれば、確認事項や報告事項も増えるため、不動産会社とのやり取りも2倍に増えます。
購入希望者や入居希望者からの質問については早めに回答しないと、せっかくのチャンスを失ってしまう可能性もあるため、常に不動産会社からの連絡をチェックし、こまめに返事をする必要があります。仕事などで忙しい方にとっては、不動産会社とのやり取りの機会が増えることや売却と賃貸の両方の情報を把握しなければならないことは、負担になる可能性があります。
2-3. 売却と賃貸のニーズが異なるため、リフォームが無駄になる場合も
築年数の経過したマンションの場合、壁紙などに汚れや傷みがみられる可能性があります。賃貸であれば、入居者は見た目のきれいさを重視するため、リフォームをして新しい印象を与えた方が入居者を獲得できる可能性は高まります。一方、売却の場合は購入者が自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをしたいと考えるケースも少なくありません。そのため、リフォームをしてしまうことが逆にデメリットとなるケースもあり、リフォームをせずに、現状のまま売却した方が買い手のニーズに合致することが多くあります。
リフォームをすべきか、現状のままにしておくべきかについては、売却と賃貸の仲介会社や管理会社に物件を確認してもらいながら意見を聞くと良いでしょう。ただし、各社共ともに強みが異なるため見解も異なり、結論に迷うことも考えられます。それらを避けるには、賃貸も売却も扱える不動産会社に確認することをおすすめします。異なる意見であっても、お客様の希望を共有しているので両部門で協議して最善な答えを出してくれるでしょう。
当社は賃貸の部門も売却の部門もあります。リフォームの部門もありますので、売却と賃貸を同時に進める際には、ぜひ以下のフォームからご相談ください。
マンションの売却と賃貸を同時進行する際についてのご相談はこちらから
3. マンションの売却と賃貸の同時進行を成功させるコツ
マンションの売却と賃貸を同時進行で進め、より希望に近い価格で売却または賃貸を行うためには、売却はマンション売却の実績が豊富な不動産会社に、賃貸は賃貸の客付けの実績が豊富な不動産会社に、それぞれ依頼をすることをおすすめします。
一般的に不動産会社が得られる利益は売却のほうが大きいため、同じ会社に両方を依頼すると売却に偏った活動をされてしまう可能性があります。賃貸と売却双方の可能性を伸ばしたいのであれば、こちらの方法がおすすめです。
一方で、各会社には自身で連絡しなければならないため、手間が発生します。また、各社と媒介契約を締結する際には、他社との契約に影響がないか契約内容を確認することが必要です。 上記のような
一方で、各会社には自身で連絡しなければならないため、手間が発生します。また、各社と媒介契約を締結する際には、他社との契約に影響がないか契約内容を確認することが必要です。 上記のような手間を極力減らしたい場合は、売却と賃貸の両方を扱っている会社にまとめて依頼することも可能です。
いずれにしても、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる会社に媒介を依頼するようにしましょう。
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4. 「賃貸」と「売却」向いているのはどっち？
賃貸と売却のどちらが向いているかについて、状況別に解説します。
4-1. 将来的にマンションを使う予定があるか
転勤で一時的に空き家となるマンションを貸す、将来的にマンションを子どもに使わせるなど、具体的に使う予定が決まっているのであれば、売却の選択肢はなくなるでしょう。使う予定のない期間は、マンションを賃貸に出すことで有効活用できます。
反対に今後マンションを使う予定が全くない場合は、売却することで固定資産税や管理費、修繕積立金などのランニングコストをなくすことができます。ただし、一度手放した不動産を再び手に入れることは非常に難しいため、よく考えてから売却しましょう。
4-2. 地価の上昇が見込めるか
今後新駅が設置されるなど、マンションの周辺の地価の上昇が見込めるのであれば、価格の上昇を待ってから売却したいところです 。これから発展するような街は賃貸需要も高まるため、賃貸をしながら売却のタイミングを見定めるのもひとつです。
4-3. 賃貸需要はあるか
駅から近い、周辺に商業施設が多くあるなど、利便性が高い物件は賃貸市場において人気があります。このような条件はもちろん売却でも人気がありますが、賃貸では売却という選択肢を残したまま収益を得られるため、賃貸が向いています。
反対に駅から遠い、築年数が経過しているなど、賃貸市場で敬遠されがちな条件の物件は、入居者をなかなか見つけられず、収入を得られない可能性があります。また、入居者を見つけられたとしても、また次の入居者を見つけられるとは限りません。なるべく早く売却して現金化するのが良いでしょう。
4-4. 売却価格がローン残高を上回っているか
住宅ローンなどで購入した物件は、現在のローン残高と売却価格を比較して検討しましょう。
売却するにはローンを完済しなければならず、売却価格がローン残高に満たない場合は、不足分を自身の貯蓄等から用意しなければなりません。
一方で、売却価格がローン残高を上回るようであれば、売却することで売却益を得られます。ただし、売却時は仲介手数料などの諸費用もかかるため、これらを含めて考えましょう。また、売却益には譲渡所得税が課されるので注意が必要です。
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5. まとめ
マンションの売却と賃貸を同時に進めることは可能です。募集活動を同時進行するメリットは、早めに成約できる可能性が高まることと、売却と賃貸を比較し、より有利な条件の方で取引を進められるという点にあります。
しかし、同時進行をする際には不動産会社からの連絡が増えたり、内覧の希望が増えたりと、オーナー側の負担が増えることも覚えておきましょう。
また、より金額にこだわって取引を進めたいのであれば、売却と賃貸をそれぞれの強みを持つ会社に依頼することがおすすめです。リロの留守宅管理なら賃貸中の売却や買取サービスもご用意しています。並行募集をしてみて賃貸を行うことになった場合でも、その後売却を検討することができます。ぜひ1度ご相談ください。
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