家を貸すならリフォームをしたほうがいいと考える方も多いかと思います。実際に一般的な賃貸物件では、入居者確保の戦略としてリフォームが積極的に行われています。そして、これはリロケーションでも大きな違いはありません。ただし、“リロケーションだからこそのメリット”があることもぜひ知っていただければと思います。
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目次
1. どうしてリロケーションでリフォームが必要？
まずは一般的な賃貸物件のケースから考えていきましょう。人が家で生活をすると、少なからず傷や汚れなどが発生します。もちろん、入居者が日々のお手入れやメンテナンスを欠かさなければ、そこまで大きな問題にはなりません。しかし、清掃では落としきれない汚れがついてしまったり、家の使い方が悪かったりする場合は、傷や汚れが家に残ってしまいます。また、長期間の入居となれば、経年劣化も避けられません。
こうした状態の賃貸物件は、入居希望者に敬遠される傾向にあります。その結果、内覧までは進むものの、なかなか空室が埋まらないというケースも少なくありません。そこで物件をきれいな状態に戻して入居率を上げようというのが、リフォームの狙いです。
リロケーションの場合も、上記の考え方に大きな違いはありません。むしろ、「持ち家だからちょっとの汚れや劣化は気にしない」という方もいらっしゃいます。しかし賃貸する場合、この状態を放置すると入居者募集の際に不利となって、空室期間が長くなる可能性があります。
1-1. とくに気をつけたいのは水回り
内覧時のよく見られるポイントとして水回りが挙げられます。トイレや浴室、洗面所の汚れは目に付きやすい部分です。また、直接肌に触れる設備でもあるため、入居希望者がもっとも重要視するという場合もあります。
これらの箇所についた汚れはクリーニングで対処できる場合もあります。しかし、より綺麗にしておくためにリフォームを検討するのもおすすめです。
2. リフォームの必要性はどうやって判断する？
それでは、リフォームをするかしないかはどのように判断すればよいのでしょうか？ まずはご自身で判断される場合。ポイントになるのは「家賃を払ってでも住みたいと思える状態かどうか」です。許容範囲を超える汚れや劣化がある場合は、リフォームを検討しましょう。
ただし、この“許容範囲”は人それぞれ異なるものです。どうしても主観的になってしまいますし、何より賃貸経営の経験がない方にとって、“住まいとしての魅力”を判断するのは容易ではありません。そのため、リロケーション会社などの担当者によく相談をしてリフォームを検討することが大切です。
2-1. 耐用年数による判断
大まかな判断基準として活用したいのが耐用年数です。これは、使用開始時からどれくらいの年月で設備等が劣化するのかを示した目安のこと。たとえば一般的な賃貸物件の場合、カーペットは7～10年程度が耐用年数として定められています。そのほか、水回りだとシステムキッチンやトイレ、ユニットバスが15～20年となっています。
たとえば一般的な賃貸物件の場合、床に敷くクロス・カーペットは6年と言われています。そのほか、水回りだと便器や洗面台等の給排水、衛生設備が15年、ユニットバスや浴槽は建物の耐用年数とイコールになります（木造：22年、RC造：47年）。
リロケーションをしようと考えた際は、設備が耐用年数を超えていないかをチェックしてみましょう。そのうえで、リフォームの必要性を判断してみてください。
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3. リフォームにかかる期間
次に、リフォームに必要となる期間についても解説していきます。
クロスの張り替えや水回り、エアコンの交換といった一般的なリフォームは、通常1～3週間程度で完了します。なお、状態によっては修繕箇所が少なくなり、工期を短縮できるケースも少なくありません。
一方、予期せぬ損傷や大がかりなリフォームが必要となった場合は、竣工までに数カ月を要する場合もあります。また、マンションの場合には管理組合へ事前の申し出が必要となり、承諾を得るまでの期間も踏まえなくてはなりません。転勤のスケジュールの兼ね合いもありますので、こうした事態を想定した早めの行動をおすすめします。
4. リロケーションだからこそ積極的なリフォームがおすすめ
ここまでは一般的賃貸物件におけるリフォームを中心にお話してきました。しかし、リロケーションのリフォームには別の意味合いがあることも忘れてはいけません。
賃貸物件のリフォームは、ほとんどの場合入居希望者に好印象をもってもらうのが目的です。一方、リロケーションの場合、将来自分が住む家に施すリフォームです。経年劣化がすでに進行しており、その部分が気になっていたのであれば、リフォームは入居者に向けてだけでなく、自分自身のためにもなるといえるでしょう。
もちろん、帰任後にリフォームを行うという考え方も間違いではありません。ただし、入居者を確保し、空室期間を短くするのはトータルの収支にも影響します。その意味で、事前のリフォームのメリットも意識しておきましょう。
4-1. 入居者の故意や過失による損傷には原状回復義務がある
「入居者が家に傷や汚れを付けたりする可能性があるのに、事前のリフォームをするのはちょっと……」
こうした不安をお抱えになる方もいらっしゃるでしょう。しかし、入居者の故意や過失による損傷は、入居者の負担による復旧が求められます。これは「原状回復義務」と呼ばれるものであり、リロケーションの場合にも適用されます。
なお、実際の原状回復では入居者の退去後に原状回復の査定が行われ、必要な費用が算出されます。その金額を入居者へと請求し、原状回復費を補填するのが一般的な流れとなります。
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5. まとめ
リロケーションにおけるリフォームには、空室期間短縮だけでなく、将来の住まいへの投資という側面があることをご理解いただけたのではないでしょうか。もちろん、リフォームの必要性はそれぞれの住まいの状態によって異なります。当社にご相談いただければ、適切なアドバイスを差し上げますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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